나이스옥션 법원경매 거창 2025타경219 [1] 경상남도 함양군 함양읍 운림리 77 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경219 [1] 경상남도 함양군 함양읍 운림리 77 단독주택 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경219 | 소재지: 경상남도 함양군 함양읍 운림리 77 | 감정가: 208,699,940원 | 최저가: 133,568,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 거창지원 2025타경219 (1)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 거창지원 2025타경219 (1)이며, 매각대상은 경상남도 함양군 함양읍 운림리 77 소재의 단독주택입니다.

감정가는 208,699,940원으로 책정되었으며, 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식의 부동산임의경매입니다.

1.2. 물건 상세 면적 정보

토지면적은 216.00㎡ (약 65.34평)이며, 건물면적은 주건물 80.34㎡ (약 24.30평)에 제시외 건물 30.40㎡ (약 9.19평)가 포함됩니다.

총 건물 연면적은 약 110.74㎡ (약 33.49평)이며, 토지와 건물의 지분율은 각각 21600, 8034로 확인됩니다.

1.3. 채무 및 소유자 현황

본 건의 소유자 및 채무자는 신OO이며, 채권자는 함OOOOOOOOOO입니다. 부동산임의경매는 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매이므로, 채권 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

2. 물건 상세 분석 및 현장 평가 요약

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본 건은 함양읍 운림리에 위치하며, "함양경찰서" 남서측 인근에 자리 잡고 있어 주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 주변 도로의 폭 및 포장 상태를 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

함양읍 중심부에 인접한 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 약국, 마트 등) 및 공공기관(경찰서, 군청 등) 이용이 용이합니다.

교육 시설로는 함양초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

혐오시설은 직접적인 인접 지역에는 눈에 띄게 확인되지 않으나, 추후 현장 방문 시 주변 환경의 정확한 조사가 필요합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황 분석

토지는 사다리형의 평지로서, 현재 '단독주택 건부지'로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 6M 내외의 아스콘 포장도로, 북측으로 노폭 약 1.8M 내외의 시멘트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지는 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 측면에서 활용도가 높습니다. 다만, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(함양초등학교), 역사문화환경보존지역 등의 제한 사항이 있으므로 재건축 또는 증축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

건물은 기호 (2-가)와 (2-나)로 구성된 목조 기와지붕 단층 건물이며, 주택으로 이용 중입니다. 기본 위생설비, 급배수설비가 갖춰져 있으며, (2-가)에는 난방설비도 되어 있습니다. 감정평가서 상에 제시외 건물(30.40㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 낙찰 후 철거 또는 양성화 가능성을 검토해야 합니다.

2.4. 권리 분석

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 토지/건물 일괄 매각입니다.

가장 중요한 주의사항은 목록2번 건물(기호 2-가, 2-나)이 등기사항증명서에는 등재되어 있으나, 일반건축물대장상에는 등재 내역이 없다는 점입니다.

이는 행정적으로 미등재 상태이거나, 건축물대장이 멸실되었을 가능성이 있습니다. 일괄매각이므로 소유권 확보에는 문제가 없으나, 향후 매매나 대출 등의 과정에서 건축물대장 미등재 문제는 중요한 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

최대의 잠재적 리스크는 목록2번 건물의 '등기사항증명서 O / 일반건축물대장 X' 상태입니다. 이로 인해 추후 위반건축물로 분류될 가능성이 있으며, 이 경우 이행강제금 부과 또는 건축물대장 복구/신규 등재를 위한 복잡한 행정 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

또한, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 지정은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 현장 조사와 명도 대상 확인이 필수입니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 함양읍 중심권에 위치한 제2종일반주거지역의 단독주택으로, 토지의 입지 조건과 활용도는 비교적 우수합니다.

다만, 건축물의 행정적인 불안정성(건축물대장 미등재)과 제시외 건물 포함 문제는 입찰 전 충분한 조사와 비용 산출을 요구합니다. 따라서, 행정적 리스크를 감수할 수 있는 실수요자나 전문가의 도움이 필요한 투자 건으로 판단됩니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 함양읍 내 주요 시설 접근성이 뛰어나고, 주거 환경이 안정적인 제2종일반주거지역에 위치합니다.

더블 도로 접합: 서측 6M, 북측 1.8M 도로에 접하고 있어 건축 및 차량 진출입 측면에서 유리합니다.

감정가 대비 메리트: 건축물 리스크로 인해 유찰될 경우, 현 시점의 감정가 대비 저렴한 가격에 주거용 토지 및 건물을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계