나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10157 [1] 경상남도 합천군 가야면 야천리 319 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 합천군 가야면 야천리 소재 대장경테마파크 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 국도변 주변의 근린생활시설, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 기호(2~4,6)의 부속토지(주차장)으로 이용중입니다.
기호(2~4,6) 부정형 완경사의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.
기호(5) 부정형 완경사의 토지로서, 법면 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1~6) 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(건고174호(1971.4.1))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도59호)<도로법>, 영농여건불리농지

기호(2,3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>



기호(4) 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(건고174호(1971.4.1.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(국도59호)<도로법>,준보전산지<산지관리법>

기호(5) 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(건고174호(1971.4.1.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(국도59호)<도로법>,준보전산지<산지관리법>

기호(6) 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(건고174호(1971.4.1.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,접도구역(국도59호)<도로법>

제시목록 외의 물건

기호(2,4,6) 지상에 제시외건물이 소재합니다.
기호(4) 지상에 제시외관정이 소재합니다.
기호(1,4,6) 지상에 제시외수목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타
① 기호(1)의 공부상 지목은‘전’이나, 현황은 기호(2~4,6)의 부속토지(주차장)로 이용중입니다.
② 기호(5)의 공부상 지목은‘임야’이나, 현황은 법면 상태입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 적벽돌치장 및 몰탈위 페인팅 마감
창호: 샷시이중창호

기호(7-1) 경량철골조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서,
외벽: 하단 약1m 조적위 샷시창, 판넬 마감 등
창호: 샷시유리창호

기호(7-2) 경량철골조 유리지붕 단층 건물로서,
외벽: 기호(7-1), 기호(7-3)의 벽체 이용 및 복층유리

기호(7-3) 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 적벽돌치장 및 몰탈위페인팅마감
창호: 샷시이중창호

기호(7-4) 경량철골조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽: 철골기둥 외 별도 벽체 없음

이용상태

기호(7) 1,2층 : 여관(객실)
기호(7-1) 식당
기호(7-2) 여관(로비 및 안내실)
기호(7-3) 1층-관리실, 2층-펜션
기호(7-4) 차고

설비내역

기호(7,7-3) 제반 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
기호(7-1) 제반 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

① 기호(7-4)는 등기사항전부증명서상 구조는 ‘경량철골조 슬래브지붕 단층’이나, 일반건축물대장상 및 현황은 슬레이트지붕입니다.
② 기호(7-4)의 공부상 면적은 114㎡이나, 현황 실측면적은 84㎡로 현황을 기준하여 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타:기호(7-3) 2층의 공부상 용도는 단독주택이나, 현황은 여관의 객실로 탐문조사됩니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외수목,건물,관정 매각포함. 목록1번 농지취득자격증명서또는농지가아니라는증명서제출요함(미제출시보증금미반환). 목록7번 건물일부(차고) 면적 공부와 상이. 제시외건물(차고) 일부 타지상 소재.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본 사항

사건번호: 거창지원 2025타경10157 (1)

소재지: 경상남도 합천군 가야면 야천리 319

용도: 숙박시설

감정가: 843,963,964원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 무학신용협동조합

1.1. 2. 면적 사항

토지면적: 2502.00㎡ (약 757.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1047.33㎡ (약 316.78평)

건물 제시외면적: 386.84㎡ (약 116.97평)

1.1. 3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 4. 경매 정보

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

이 건은 경상남도 합천군 가야면 야천리 소재 대장경테마파크 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 국도변 주변의 근린생활시설, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 및 도로

대상 토지까지 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통시됩니다.

토지는 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m) (건고174호)

* 가축사육제한구역 (일부제한구역(250))

* 접도구역 (국도59호)

* 영농여건불리농지

* 준보전산지 (일부 필지)

다수의 토지 필지가 상기 용도지역 및 제한에 해당됩니다.

1.2. 4. 주변 시설 (외부 검색 결과)

* 인근의 주요 관광지로는 대장경테마파크가 있으며, 이는 물건지 북동측에 위치합니다.

* 또한 해인사, 해인사소리길, 합천영상테마파크, 합천댐, 합천호 둘레길 등 다양한 관광 자원이 인근에 분포하고 있습니다.

* 주변에는 소리마을 캠핑장, 삼정야영장, 가야산뷰 오토캠핑장 등 숙박 및 캠핑 시설이 다수 위치하고 있어 관광객의 발길이 잦은 지역입니다.

* 식당 등 근린생활시설도 국도변을 따라 형성되어 있습니다.

* 공공하수처리시설(가야·야로 하수처리장)이 야로면에 위치하나, 물건지와 직접적인 인접성은 낮습니다.

* 주변에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 관계 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

1.3. 2. 말소기준권리

을15 (2016-06-14) 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 444,000,000원)

1.3. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임이 미상이더라도 대항력 유무 및 명도 협의 필요성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

물건지는 대장경테마파크 및 해인사 등 주요 관광지와 인접한 지역에 위치하여 관광객 수요를 기반으로 한 숙박시설로서의 잠재력이 있습니다.

주변은 숙박시설, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역 특성을 보입니다.

1.4. 2. 잠재적 가치

관광 명소 인근이라는 지리적 이점을 활용한 숙박업 운영이 가능하며, 지역 관광 활성화 추세에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 (외부 검색 결과)

국도변을 따라 근린생활시설이 위치하며, 주변 관광지 인근의 식당 등을 이용할 수 있습니다.

다양한 관광 명소가 있어 문화 및 여가 활동이 용이합니다.

1.5. 2. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 농지취득 관련

목록 1번 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 부속토지(주차장)로 이용 중입니다. 낙찰자는 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

1.6. 2. 공부 상 불일치

* 건물 목록 7번(차고)의 경우, 등기부상 구조는 '경량철골조 슬래브지붕'이나, 건축물대장상 및 현황은 '슬레이트지붕'입니다.

* 건물 목록 7번(차고)의 공부상 면적은 114㎡이나, 현황 실측 면적은 84㎡로 차이가 있습니다. 감정평가는 현황 면적 기준입니다.

* 토지 기호(1)은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 주차장으로 이용 중이며, 기호(5)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 법면 상태입니다.

1.6. 3. 제시외 물건

* 제시외 수목, 건물(차고 등), 관정이 매각에 포함됩니다.

* 건물 일부(차고)와 제시외 건물(차고) 일부가 타지상에 소재할 가능성이 있습니다.

1.6. 4. 임대 관계

* 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 미상인 점을 유의해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도에 대한 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 5. 토지 이용 제한

* 해당 토지에는 계획관리지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 접도구역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등 다양한 법규에 따른 이용 제한이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대장경테마파크 등 관광 명소가 인근에 위치하여 숙박시설로서의 활용 가치가 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고, 도로에 잘 접해 있으며, 주요 관광지와 연계된 입지입니다.

하지만, 농지취득자격증명 제출 의무, 건물 및 토지의 공부상 불일치, 제시외 물건 처리, 임대 관계 미상 등 명확히 확인하고 해결해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 특히 농지 관련 서류 미비 시 보증금 반환 문제가 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대규모 관광단지(대장경테마파크) 인근 숙박시설로서의 수요 기대.

* 해인사, 소리길 등 풍부한 관광 자원과 연계 효과.

* 감정가 대비 저가 낙찰 가능성을 고려한 시세 차익 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 복합적인 활용 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사 및 주변 시세, 경매 진행 상황 분석이 필수적입니다.

감정가 843,963,964원을 기준으로, 인수되는 권리가 없다는 점을 고려하되, 농지취득 관련 비용, 제시외 물건 처리 비용, 향후 운영을 위한 리모델링 및 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

또한, 명도 대상 임차인 유무 및 대항력 존재 여부에 따라 낙찰 후 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.