나이스옥션 법원경매 거창 2025타경196 [1] 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 354 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경196 [1] 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 354 답 경매

• 사건번호: 2025타경196
• 주소: 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 354
• 감정가: 70,755,000원
• 최저가: 45,283,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

거창지원 경매1계 2025타경196 | 소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 354 | 감정가: 70,755,000원 | 최저가: 45,283,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 거창지원 2025타경196 (1)

소재지: 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 354 외 (총 7개 필지)

용도: 답 (토지매각)

총 감정가: 70,755,000원

총 토지면적: 2,830.20㎡ (약 856.12평)

1.2. 특이 및 주의 사항

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 공OO

채권자: 진OOOOOO

주의사항: 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서 제출 요함 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경상남도 합천군 쌍백면 외초리 소재 어파소류지 북동측 및 남서측 등에 산재된 7개 필지(기호 1~7)로 구성되어 있습니다.

주변은 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어진 전형적인 농촌지역입니다.

교통상황: 대상토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 시설: 합천군 쌍백면 외초리는 인구밀도가 낮은 농촌 지역으로, 검색된 정보에 의하면 주거 밀집 지역에서 흔히 발견되는 대형 상업 시설이나 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 상태

기호별 현황:

- 기호(1,2): 세장형 평지의 토지로 농경지(답)로 이용 중입니다.

- 기호(3): 부정형 평지로 공부상 지목은 '답'이나 현황은 답기타(쉼터 등) 상태이며, 지상에 제시외 건물이 소재합니다.

- 기호(4): 사다리 평지로 공부상 지목은 '대'이나 현황은 도로로 이용 중입니다. 대상 토지 자체가 도로입니다.

- 기호(5): 부정형 완경사 토지로 휴경지 상태이며, 지상에 제시외 수목이 소재합니다.

- 기호(6,7): 부정형 완경사 토지로 자연림 및 일부 묘지로 이용 중이며, 지상에 제시외 분묘가 소재합니다.

도로상태:

- 기호(1, 2, 3, 6, 7): 각각 노폭 3m~6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

- 기호(4): 대상 토지 자체가 도로입니다.

- 기호(5): 맹지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 법적 제한 사항

용도지역 및 제한: 7개 필지가 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역에 산재되어 있습니다.

- 농지법 관련: 기호(1)은 농업보호구역, 기호(2)는 농업진흥구역이며, 이 외에도 영농여건불리농지(기호 5)가 포함되어 있습니다.

- 가축사육제한구역: 필지별로 일부제한구역(250, 700)과 전부제한구역이 혼재되어 있습니다.

- 산지관리법 관련: 기호(6, 7)은 준보전산지에 해당합니다.

3.2. 제시외 물건 및 특이사항

제시외 물건:

- 기호(3): 지상에 제시외 건물이 소재하며, 이 중 일부(ㄴ)는 인접 타지상(외초리 422-4번지)에 걸쳐 있습니다.

- 기호(5): 지상에 제시외 수목이 소재합니다.

- 기호(6,7): 지상에 제시외 분묘가 소재합니다. 입찰자는 해당 분묘 처리 여부 및 비용을 사전에 검토해야 합니다.

지목과 현황의 차이: 기호(3)은 공부상 '답'이나 현황은 쉼터 등, 기호(4)는 공부상 '대'이나 현황은 도로입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 전형적인 농경지 및 임야가 혼재된 농촌지역에 위치하므로, 상업 시설은 발달되어 있지 않습니다.

투자 목적은 토지의 개발 가치보다는 농업 용지나 장기적인 임야 보유에 초점을 맞추어야 합니다.

4.2. 생활 정보

합천군 쌍백면사무소 등의 관공서는 면 소재지에 위치하며, 외초리는 인근 농가 주택 중심으로 이루어져 있습니다.

생활 편의시설은 면 소재지 등을 이용해야 하므로 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증): 농지법상 규제를 받는 토지가 포함되어 있어, 낙찰자는 반드시 농취증을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.

제시외 물건 및 분묘: 기호(3, 5, 6, 7)에 제시외 건물, 수목, 분묘가 존재합니다. 분묘기지권 성립 여부 확인 및 명도(철거) 책임은 낙찰자에게 있습니다.

용도지역 및 이용상태의 복잡성: 7개 필지가 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등으로 분산되어 있고, 이용상태(답, 도로, 휴경지, 자연림/묘지)가 다양하여 전체적인 활용 계획 수립이 복잡합니다.

맹지 리스크: 기호(5)는 맹지이므로 건축 또는 개발 행위 시 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙을 받아야 하는 리스크가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 7개의 다양한 지목과 용도지역, 현황을 가진 필지가 산재된 물건으로, 감정가 대비 면적(약 856평)이 크지만, 농취증 발급과 제시외 물건(특히 분묘와 제시외 건물 일부 타지상 침범) 처리에 대한 명확한 전략이 필요합니다.

맹지(기호 5)와 농업진흥구역(기호 2) 등 규제가 강한 토지가 혼재되어 있어 투자 목적에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

농업 목적의 실수요자: 기호(1, 2)는 농지로 이용 중이며, 농업 진흥 구역 및 보호 구역에 있어 농업 목적의 투자가 적합합니다.

장기적 토지 보유: 합천군 외초리는 토지의 절대적인 가치가 낮지 않으므로, 장기적인 관점에서 토지 보유를 원하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

도로 활용: 기호(4)가 현황 도로로 이용되어 인근 토지의 가치를 유지하는 데 기여하고 있으며, 기호(1, 2, 3, 6, 7)은 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계