나이스옥션 법원경매 거창 2025타경141 [1] 경상남도 합천군 합천읍 용계리 산95 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경141 [1] 경상남도 합천군 합천읍 용계리 산95 임야 경매

• 사건번호: 2025타경141
• 주소: 경상남도 합천군 합천읍 용계리 산95
• 용도: 임야

거창지원 경매2계 2025타경141 | 소재지: 경상남도 합천군 합천읍 용계리 산95 | 감정가: 51,571,000원 | 최저가: 18,484,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서: 경상남도 합천군 합천읍 용계리 임야

1.1. 물건 개요

사건번호: 거창지원 2025타경141 (1)

소재지: 경상남도 합천군 합천읍 용계리 산95

용도: 임야

감정가: 51,571,000원

토지면적: $19,835.00\text{m}^2$ (약 6,000평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 허OO

1.2. 면적 및 지분 정보

토지면적: $19,835.00\text{m}^2$ (약 6,000평)

건물면적: $0.00\text{m}^2$

특이사항: 토지 지분율 1983500 (전체 지분으로 판단됨)

아파트 전용면적/분양면적: 해당 없음 (임야)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 합천군 합천읍 용계리에 소재하며, "법정마을" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 임야(자연림)이며, 농경지(전, 답) 및 인근 마을의 주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 임야 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지는 현재 차량 접근이 어려운 상태이며, 임야도상 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)에 해당합니다. 인근 필지를 통해서만 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자와 소유자가 동일인(김OO)입니다. 채권자는 허OO이며, 채무자가 근저당권 등에 의한 채무를 이행하지 못하여 임의로 진행되는 경매입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 물건의 가장 큰 권리상의 리스크는 '분묘기지권'입니다. 현재 분묘기지권이 성립될 여지가 있는 분묘가 소재하고 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 인접 필지와의 경계 부분에 분묘 1기가 소재하고 있으며, 정확한 위치 파악을 위해서는 반드시 현장 답사 및 경계 측량이 필요합니다. 토지의 일부가 하천구역 및 지방2급하천에 저촉되어 있어, 해당 부분에 대한 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

4. 법규 및 제한 사항

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 보전관리지역, 농업진흥구역, 준보전산지, 하천구역 등 각종 법률에 의한 중첩 규제를 받고 있습니다. 특히, 지방2급하천(합고제2023-39호) 및 하천구역(금양천)에 저촉되어 있어 개발 행위가 크게 제한될 수 있습니다. 가축사육제한구역(일부제한구역)에도 포함되어 있어, 축사 건축에도 제약이 있습니다. 이는 토지의 활용 가치를 낮추는 주요 요인입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 생활 환경

본건은 자연림 및 농경지가 주를 이루는 외곽의 임야이므로, 상권 분석은 의미가 없습니다. 생활 편의시설 및 상권은 합천읍 내부에 형성되어 있을 것으로 추정되며, 본건까지의 접근성이 낮아 생활 정보 측면에서는 매우 불리한 입지입니다. (주변 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 추후 지도 서비스를 통해 반드시 직접 확인이 필요함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 목록

1) 분묘기지권: 분묘(1기) 존재로 인한 토지 이용 제한 및 법적 분쟁 가능성.

2) 맹지(접근성): 차량 접근이 어렵고, 인근 필지를 통한 진입만 가능하여 개발 및 활용에 근본적인 제약이 따름.

3) 중첩된 법적 제한: 보전관리지역, 농업진흥구역, 준보전산지, 하천구역 등 복잡한 규제로 인하여 형질 변경 및 개발 행위가 극히 제한적임.

4) 하천 저촉: 토지 일부가 하천구역에 포함되어 있어 해당 부분은 사실상 이용이 불가능하거나 허가를 받기 어려움.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 약 6,000평의 넓은 면적을 가진 임야이나, 맹지이고, 분묘기지권의 리스크가 있으며, 하천구역을 비롯한 각종 개발 제한 규제가 중첩되어 있어 단기적인 시세차익이나 건축을 통한 개발 목적의 투자로는 적합하지 않습니다. 감정가가 토지 규모 대비 낮게 책정된 점은 이러한 복합적인 리스크를 반영한 것으로 보입니다.

7.2. 투자 포인트

1) 넓은 면적: 약 6,000평의 면적을 저가에 취득할 기회입니다.

2) 장기적인 임업 투자: 개발이 아닌 장기적인 관점에서 임야 관리를 목적으로 하거나, 산림 경영을 희망하는 투자자에게는 고려해 볼 만합니다.

3) 리스크 감수: 복잡한 법적, 권리적 리스크를 충분히 이해하고, 이를 해결할 수 있는 노하우나 인내심이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 최저가 입찰을 통해 리스크를 상쇄할 정도의 가격 메리트를 확보해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계