나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10063 [1] 경상남도 거창군 가북면 몽석리 250 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10063 [1] 경상남도 거창군 가북면 몽석리 250 전 경매

• 사건번호: 2025타경10063
• 주소: 경상남도 거창군 가북면 몽석리 250
• 감정가: 5,800,000원
• 최저가: 3,712,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

거창지원 경매2계 2025타경10063 | 소재지: 경상남도 거창군 가북면 몽석리 250 | 감정가: 5,800,000원 | 최저가: 3,712,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10063 (1)

소재지: 경상남도 거창군 가북면 몽석리 250

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 5,800,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 602.00㎡ (약 182.11평)

건물면적: 0.00㎡

제시외면적: 0.00㎡ (다만, 지상에 제시외분묘 소재)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 토지는 경상남도 거창군 가북면 몽석리 강계마을경로당 남동측 인근에 위치한 농경지입니다.

지형은 부정형의 완경사 토지이며, 현재 휴경지 및 묘지로 이용 중입니다.

가장 큰 약점은 인접 도로가 없는 **맹지**이며, 차량 접근이 불가능하여 전반적인 교통 상황은 보통시되나 접근성은 매우 낮습니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

주위는 농경지 및 임야로 형성된 전형적인 산간 오지 마을 형태입니다.

생활 편의시설이나 상업시설은 전무하며, 일상적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

다만, 해당 지역은 주변에 불영산, 수도산 등의 등산로 코스나 면우 곽종석 선생 유허지/전시관 등 역사문화 관광지와 인접하여 향후 전원생활 또는 산림 관리 목적의 수요를 고려해 볼 수 있습니다.

2.3. 혐오 시설

인근 지역에 대규모 폐기물 시설이나 기피 시설 등 외부적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

다만, **대상 토지 지상에 분묘 3기가 소재**하는 것이 본 물건의 가장 큰 내부적 혐오 요소입니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

본 건은 소유자(유OO)에 대한 채권자(상OOOOOOOOOOOOOOO)의 부동산강제경매 사건입니다.

현재까지 조사된 바에 따르면 등기부상 특별히 복잡한 권리 문제는 없어 보이나, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다.

3.2. 핵심 특이 사항 및 주의사항

맹지 및 분묘기지권: 토지 지상에 분묘 3기가 소재하며, 이는 **분묘기지권** 성립 여부를 검토해야 하는 중요한 사항입니다. 감정가가 분묘의 영향을 받은 가격으로 책정되었다는 점에 유의해야 합니다.

지적 경계 불확실성: 토지 북동측 경계 부분에 분묘가 일부 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었으며, 정확한 경계 확인을 위해 **측량이 필수적**입니다.

농지취득자격증명(농취증) 필수: 본 물건은 **'전'**이므로 매각허가 결정일까지 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 반드시 제출해야 합니다. **미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않습니다.**

4. 잠재적 리스크 및 해결 방안

잠재적 리스크:

1. **맹지로 인한 활용도 제한:** 차량 접근 불가로 인해 건축 행위 및 영농 활동에 심각한 제약이 있습니다.

2. **분묘기지권 성립 및 이전 문제:** 분묘 3기에 대해 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 소유자라도 임의로 분묘를 철거할 수 없으며, 추후 이장 협의 및 비용 부담이 발생합니다.

3. **농취증 미제출에 따른 보증금 몰수:** 농취증 발급이 불가능하거나 기한 내 미제출할 경우 보증금을 잃을 수 있습니다. (휴경지 상태이므로 발급 가능성은 있으나, 지자체 확인이 필요합니다.)

해결 방안:

1. **맹지 해소:** 인근 토지 소유자와의 협의를 통해 사도 개설 또는 주위 토지 통행권 확보를 시도해야 합니다.

2. **분묘 협상:** 입찰 전 분묘의 연고자를 파악하고, 이장(移葬) 가능성 및 대략적인 협의 비용을 예측하여 입찰가를 산정해야 합니다. (협상 능력 및 시간 필요)

3. **사전 준비:** 입찰 전 거창군 가북면사무소를 통해 농취증 발급 가능 여부를 사전에 문의하고 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가가 580만 원으로 소액이나, 맹지, 분묘 3기, 농취증 제출이라는 **3대 핵심 리스크**를 안고 있는 고난이도의 물건입니다.

단순 농지 투자 목적보다는 분묘 및 맹지 문제를 해결하여 임야와 연계하거나, 장기적인 관점에서 자연 친화적인 용도로 활용할 전문 투자자에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

가격적 메리트: 감정가가 낮은 편이며, 유찰될 경우 최저가 메리트는 더욱 커질 수 있습니다.

용도 변경 가능성: 현황은 묘지 및 휴경지이지만, 장기적으로 분묘를 해결하고 토지의 형질을 변경(개발행위허가)할 계획이 있다면 저가에 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

최고의 입지: 인근에 산림 관광 자원이 풍부하여 장기적인 산림 관리 또는 소규모 힐링 공간 조성 등의 특수 목적에는 부합할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계