나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10117 [1] 경상남도 거창군 가조면 일부리 791 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10117 [1] 경상남도 거창군 가조면 일부리 791 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경10117 | 소재지: 경상남도 거창군 가조면 일부리 791 | 감정가: 97,588,000원 | 최저가: 62,456,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10117 (1)

소재지: 경상남도 거창군 가조면 일부리 791 (일괄매각 대상)

용도: 답 (농지)

감정가: 97,588,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채권자: 오OO / 부OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3,148.00㎡ (약 952.28평)

건물면적: 0.00㎡ (매각대상 아님)

1.3. 매각 및 경매 특이사항

본건은 토지매각으로 진행되며, 기호 1, 2 토지가 일괄매각되는 건입니다.

가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 '농지취득자격증명서' 제출이 필수라는 점입니다. 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않으니 입찰 전 철저한 준비가 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건 토지는 경상남도 거창군 가조면 '녹동마을'의 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 경지정리된 농지(답)와 인근 마을 내 주택이 혼재되어 있는 농촌 지역의 전형적인 환경을 갖추고 있습니다. 농사를 짓기 위한 기반 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성:

차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 지방도로가 소재하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 서측으로 노폭 약 2M~4M 내외의 시멘트 포장도로와 접하고 있어 영농 활동에 필요한 차량 진출입은 용이합니다.

2.3. 토지 현황 및 이용상태:

기호 1, 2 모두 세장형의 평지로서, 현재 '답(논)'으로 이용되고 있습니다.

형태 및 이용 상태는 농지로서 적합하며, 공부상 및 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

2.4. 생활정보 및 주변 상권 분석:

소재지인 가조면 일대는 '가조온천관광지'가 위치하며, 온천 시설 및 족욕 체험장, 숙박시설(호텔, 모텔 등) 등이 조성되어 있습니다.

최근 거창군에서는 가조면 상점가를 "경남 1호 골목형 상점가"로 지원하고 활성화하는 노력이 진행되고 있어, 기본적인 생활 편의시설 및 상권이 일정 수준 형성되어 있음을 시사합니다.

일부 마을에서는 공유냉장고 운영 등 나눔 문화가 활발하며, 농촌 공동체 생활정보를 엿볼 수 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 유무:

주변 시설 관련 검색 결과, 해당 지역은 농업 지역 및 온천 관광지 중심으로 개발되어 있으며, 현재 검색된 자료만으로는 인근에 혐오시설이 존재한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계:

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 부OOOOOOOO의 신청에 따라 진행되는 건입니다.

소유자는 오OO이며, 채무자는 공란으로 표시되어 있습니다.

3.2. 낙찰자 인수 권리:

매각대상은 토지(답)이며, 제시외 건물 등은 없으므로 매각 후 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 특별히 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대관계가 미상으로 보고되어 있으므로, 현황조사 시 실제 경작자 및 임대차 관계 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항: 농지취득자격증명 (농취증) 필수

본건은 농지법상 '농지'이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명서를 법원에 제출해야 합니다. 농업경영을 목적으로 하지 않는 경우라도 주말 체험 영농 등 일정 요건을 갖추어 농취증을 발급받을 수 있으나, 농업진흥구역 내 농지라는 점을 고려하여 해당 시군 농지과에 농취증 발급 가능 여부를 미리 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 법적 제한 및 잠재적 리스크

4.1. 주요 토지이용계획 및 제한:

가장 큰 제한은 토지 전체가 '농림지역' 및 '농업진흥구역'에 속한다는 점입니다.

농업진흥구역 내에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 관련된 행위 외에는 건축 등 개발 행위가 엄격하게 제한됩니다.

또한 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 가축 사육에도 제한이 따릅니다.

긍정적 요소로는 '개발촉진지구'로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 지역 균형 개발 및 지방 중소기업 육성을 위한 법률에 따른 것으로, 장기적으로 해당 지역의 개발 계획에 따라 제한이 완화될 가능성이 있으나, 당장은 농업진흥구역의 규제가 우선 적용됩니다.

4.2. 잠재적 리스크:

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다. 입찰 전 관련 서류 준비를 완료해야 합니다.

농업진흥구역이라는 제한으로 인해 향후 다른 용도로의 전환(예: 전원주택 등)이나 대규모 개발이 사실상 불가능하므로, 오로지 농업용 또는 장기적인 가치 상승을 목적으로 접근해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견:

본 물건은 약 950여 평에 달하는 넓은 면적의 농지로, 평지이며 도로에 잘 접하고 있어 영농에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 토지이용계획상 '농업진흥구역'이라는 강력한 규제를 안고 있으므로, 단기적인 시세차익이나 개발을 통한 수익보다는 농지연금, 영농 목적의 실수요, 또는 장기적인 자산 보유 관점에서 접근해야 합니다.

5.2. 투자 포인트:

농지연금 및 절세: 농지연금 수령을 위한 농업경영 목적으로의 투자에 적합합니다.

상대적으로 안정적인 자산: 농지는 투기적 요소가 적고, 식량 안보 차원에서 공익적 가치가 인정되어 안정적인 자산으로 평가됩니다.

장기적 개발 기대감: '개발촉진지구' 지정은 미래 거창군 지역 균형 개발 계획에 따라 규제가 일부 완화되거나 개발 가능성이 열릴 수 있다는 장기적인 기대감을 제공합니다.

실수요 중심: 농사를 지을 의사가 있는 실수요자가 최적의 입찰자이며, 농지로서의 사용 가치를 기준으로 접근해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계