나이스옥션 법원경매 거창 2025타경158 [1] 경상남도 함양군 안의면 금천리 91 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경158 [1] 경상남도 함양군 안의면 금천리 91 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경158
• 주소: 경상남도 함양군 안의면 금천리 91
• 감정가: 48,102,250원
• 최저가: 24,629,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

거창지원 경매1계 2025타경158 | 소재지: 경상남도 함양군 안의면 금천리 91 | 감정가: 48,102,250원 | 최저가: 24,629,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경158 (1)

소재지: 경상남도 함양군 안의면 금천리 91

용도: 단독주택

감정가: 48,102,250원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자/채권자: 이OO / 김OO / 한OO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

토지 지분율: 6900

건물 면적: 42.98㎡ (약 13.00평)

건물 지분율: 4297.5205

제시외 건물 면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

총 건물(현황) 면적: 71.83㎡ (약 21.73평) (주 건물 + 제시외 건물)

건물 구조 (기호 2, 주택): 목조 기와지붕 단층, 외벽(몰탈위 페인팅 및 일부 벽돌치장), 창호(샷시창호), 위생/급배수/난방 설비 완비.

제시외 건물 구조 (기호 2-1): 목조 기와지붕 단층, 현황 창고로 이용 중. (공부상 주택)

1.3. 특이 및 주의사항

일괄매각: 토지와 건물 모두 일괄 매각하는 조건입니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물(28.85㎡, 약 8.73평)이 매각에 포함됩니다.

면적 상이 및 경계 침범 가능성: 목록 2번 건물(주택)은 공부상 면적(33.06㎡)과 현황 면적(42.75㎡)이 상이합니다. 본 건물 및 제시외 건물의 일부가 인접 토지 지상에 걸쳐 소재할 가능성이 높아, 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다.

소규모 토지: 대상 토지는 소규모 토지로서, 인접 토지와 일단의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2. 권리분석

2.1. 매각 물건 명세

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

부동산임의경매 사건이므로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

(최종적인 권리 소멸 여부는 매각물건명세서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.)

2.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다.

현장조사 및 전입세대 열람을 통해 주거 임차인 및 상가 임차인의 유무를 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크 (경계 및 구조적)

경계 불분명: 대상 토지의 경계가 불분명하며, 건물 및 제시외 건물의 일부가 인접지상에 걸쳐 소재하는 것으로 보고되었습니다.

매각 후 인접 토지 소유자와의 지료(토지 사용료) 또는 철거 관련 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

정확한 경계 및 침범 면적 확인을 위한 정밀 측량 비용과 분쟁 해결을 위한 시간 및 비용을 고려해야 합니다.

3. 입지조건 및 상권분석

3.1. 입지조건

위치: 경상남도 함양군 안의면 금천리 소재 '안의버스터미널' 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 근린생활시설, 시장, 단독주택 등으로 형성된 구도심 또는 전통 시장 인근 지역으로 판단됩니다.

교통: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 안의버스터미널 인근이므로 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. (전반적인 교통상황은 보통시됨)

도로: 남동측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

3.2. 상권분석

주변은 시장 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안의면 내에서는 비교적 유동인구가 있는 상권의 배후 주거지 또는 소규모 상가 지역으로 추정됩니다.

토지이용계획상 '일반상업지역'에 위치하고 있어 상업적 활용 가능성이 높으나, 현재 주택으로 이용 중입니다. (향후 용도변경 시 상업 시설 전환 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.)

3.3. 생활정보 및 혐오시설

생활정보: 안의버스터미널이 인근에 있어 생활 편의 시설(시장, 상가) 접근성은 좋습니다.

혐오시설: 감정평가서에 특이한 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 전통적인 시장 및 주거 혼재 지역의 특성상 소규모 공장이나 고물상 등이 인접해 있을 가능성은 있습니다. (외부 지도 검색 결과로는 확인된 혐오시설은 없습니다.)

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 일반상업지역에 위치한 소규모 토지 및 노후 단독주택(제시외 건물 포함)입니다.

최대 리스크는 '경계 침범' 가능성이며, 이로 인한 법적/경제적 분쟁 가능성을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

낮은 감정가(48,102,250원)는 소규모 토지 및 노후 건물, 그리고 경계 침범 리스크가 반영된 것으로 보입니다.

4.2. 투자 포인트

도심 접근성: 안의버스터미널 인근의 주거 및 상업 혼재 지역으로, 생활 편의성이 양호합니다.

토지 용도: 일반상업지역 내 위치하고 있어, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 상업 시설(근린생활시설 등)로의 용도 전환을 고려할 경우 토지의 잠재 가치가 높습니다.

감정가: 비교적 낮은 감정가로 진행되어, 리스크를 감수할 수 있는 공격적인 투자자에게는 메리트가 될 수 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 있어, 현황 면적(약 21.73평)을 모두 활용할 수 있습니다. (단, 제시외 건물의 일부도 타 지상에 걸쳐 소재함)

4.3. 매각 후 전략

경계 명확화: 잔금 납부 즉시 측량을 통해 정확한 경계 및 인접 토지 침범 여부 및 면적을 확인해야 합니다.

분쟁 해결: 인접 토지 소유자와의 협의(매입, 매도, 지료 지급)를 통해 경계 침범 문제를 선제적으로 해결하는 것이 중요합니다.

활용 방안: 리스크 해결 후, 일반상업지역의 이점을 살려 상업 시설로의 활용을 최우선으로 검토합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계