나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10094 [1] 경상남도 거창군 주상면 성기리 531 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10094 [1] 경상남도 거창군 주상면 성기리 531 단독주택 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경10094 | 소재지: 경상남도 거창군 주상면 신촌길 22-28 | 감정가: 38,954,070원 | 최저가: 24,930,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 경상남도 거창군 주상면 단독주택

1.1. 사건 개요

사건번호: 거창지원 2025타경10094 (1)

소재지: 경상남도 거창군 주상면 성기리 531

용도: 단독주택 (일괄매각)

감정가: 38,954,070원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 정OO / 안OO (강제경매에 따른 권리관계 분석 필요)

1.2. 부동산 현황 (토지 및 건물)

토지 면적: 총 294.00㎡ (약 88.94평) 및 자연림 일부 (기호 3)

건물 면적: 총 155.81㎡ (약 47.13평)

제시외 건물 면적: 51.20㎡ (약 15.49평, 매각에 포함)

토지 이용상태: 기호(2) 단독주택 건부지 (평지), 기호(3) 자연림 (완경사 지세)

토지 용도지역: 기호(2) 계획관리지역, 기호(3) 보전관리지역 및 준보전산지

건물 구조: 주택(1-가)은 목조 함석지붕 단층, 위생/급배수/난방 설비 갖춤 (현황 주택으로 이용 중)

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 입지조건

본 물건은 거창군 주상면 성기리 "새터마을" 내 및 남서측 주변에 위치한 주택 및 자연림 토지입니다. 부근은 주택 및 전(밭), 답(논)이 혼재된 전형적인 농촌 마을 지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 주택 건부지(기호 2)는 남동측으로 약 2.5M~3M 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 제반 교통사정은 보통 수준으로 판단됩니다. 자연림(기호 3) 북측에도 시멘트 포장 진입로가 존재합니다.

2.2. 생활정보 및 상권분석

본 물건은 도심지 외곽의 농촌 마을에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의 시설(대형마트, 병원 등)은 거창읍내 등 인근 중심지로 이동해야 하는 점을 고려해야 합니다. 따라서 대중교통 이용의 불편함이 예상되므로 자가 차량 운행이 필수적인 입지입니다. 상권은 마을 단위의 소규모 상권으로 제한되며, 주로 전원생활 또는 귀농/귀촌을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 환경입니다.

주요 제한사항으로는 두 필지 모두 가축사육제한구역(소, 말 등 제한지역)으로 지정되어 있어 축산업 영위에는 제약이 따르나, 마을 환경 보존에는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 기호 3 토지는 소하천구역(미기들천)에 접해있습니다.

혐오시설: 지도 및 현장 조사상 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 환경은 매수 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리 분석

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

경매 구분: 부동산강제경매이므로 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행되며, 채무자(소유자)의 임의 경매가 아니라는 점을 인지해야 합니다. (임대관계 미상)

**매각 조건**: 제시외 건물 51.20㎡가 매각대상에 포함되어 있어 활용 여부를 검토해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

**가장 큰 리스크: 목록1번 건물 일부 '소재불명'**

제시목록상의 건물 1-나(공장 36㎡), 1-다(축사 32.83㎡), 1-라(잠실 13.98㎡), 1-마(퇴비사 14.98㎡), 1-바/사(창고 18.45㎡) 등 총 6개의 종물 또는 부속 건물이 공부상 등재되어 있으나, 감정평가 현황조사 결과 **모두 '소재불명'**으로 확인되었습니다.

- 리스크 내용: **매각물건명세서 확인 필수**. 소재불명으로 인해 감정가에 영향을 미쳤을 수 있으며, 추후 공부 정리(건축물대장 말소 등)가 필요할 수 있습니다. 철거된 경우라면 공부상 말소 절차가 필요하며, 만약 실제 현장에 존재하나 감정평가 시점에는 없었던 경우라면 명도 분쟁의 소지가 있습니다. 입찰 전 이 부분에 대한 명확한 현황 파악이 중요합니다.

4. 투자 의견

4.1. 투자 포인트

**전원 주택 및 귀농/귀촌 부지**: 계획관리지역 및 보전관리지역이 혼재된 토지 구성으로, 주택 외에 추가적인 활용 및 개발 여지(계획관리지역 한도 내)가 있을 수 있습니다.

**일괄 매각**: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 복잡성이 적습니다. (단, 소재불명 건물의 리스크를 감수해야 함)

**비교적 저렴한 감정가**: 3천만원대의 감정가로, 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 전형적인 농촌 마을의 단독주택으로, 귀농, 귀촌 또는 주말 주택 등의 목적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 주된 장점은 자연 환경과 토지 활용 가능성(계획관리지역 포함)이지만, **소재불명 건물**은 매수인이 반드시 해결해야 할 가장 큰 문제이자 리스크입니다.

입찰을 고려할 경우, 소재불명된 건물의 실제 현황을 면밀히 조사하고, 말소 비용 및 절차 등을 사전에 확인하여 예상 인수 비용에 반영하는 것이 필수적입니다. 임대차 관계 역시 미상이므로 명도 절차에 대한 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계