나이스옥션 법원경매 거창 2025타경97 [1] 경상남도 합천군 가야면 대전리 403-2 대지 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경97 [1] 경상남도 합천군 가야면 대전리 403-2 대지 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경97 | 소재지: 경상남도 합천군 가야면 대전리 403-2 | 감정가: 33,000,000원 | 최저가: 23,100,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 거창지원 2025타경97 (1)

경매구분: 부동산임의경매 (중복병합사건)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 가OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 합천군 가야면 대전리 403-2

용도: 대지 외

감정가: 33,000,000원

토지면적: 949.00㎡ (약 287.09 평)

건물면적: 0.00㎡ (건물은 매각에서 제외됨)

1.3. 매각 및 유의사항

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

주의사항: 일괄매각. 지상건물 매각제외. 목록1번지상 타인소유 건물 소재함. (법정지상권 성립여부 및 건물철거 소송 위험 내재)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 합천군 가야면 대전리 소재 '대전리노인정' 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 주거 및 농경지 혼재 지역입니다.

개발 가능성이 높은 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재되어 있으며, 온천원보호지구 및 소하천구역에도 일부 저촉되는 부분이 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 교통 상황은 농촌 지역임을 감안할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

기호(1,2): 부정형 평지로 주거용 건부지(주택 부지)로 이용 중입니다. (기호(1) 지상에 타인 소유 건물 및 제시외 건물 소재)

기호(3): 부정형 완경사지로 농경지(전)로 이용 중입니다.

기호(4): 부정형 완경사지로 하천 및 일부 농경지(전)로 이용 중이며 소하천구역에 저촉됩니다.

기호(5): 부정형 완경사지로 법면(경사면) 상태입니다.

기호(6): 부정형 완경사지로 도로 및 법면 상태입니다.

전체 토지는 지적경계가 불분명한 부분이 있어 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 위험요소

본 경매는 '토지매각'이며, '지상건물은 매각에서 제외'되고 '타인 소유 건물'이 소재하는 것이 가장 핵심적인 권리상의 위험요소입니다.

이는 매수인이 잔금을 납부하더라도 토지를 자유롭게 이용하지 못할 가능성이 높으며, 지상의 타인 소유 건물이 법정지상권을 주장할 경우 건물 철거가 불가능할 수 있습니다.

따라서, 이 건은 법정지상권 성립 여부를 철저히 분석하고, 성립하지 않는다 하더라도 건물 소유자를 상대로 한 복잡하고 장기간의 명도 또는 철거 소송이 예상됩니다.

3.2. 특이사항

중복병합사건입니다.

기호(1,2) 지상에는 제시외 건물(ㄱ,ㄷ,ㅂ)이 소재하나, 지붕 및 벽체 일부가 파손된 공가 상태입니다. 이 제시외 건물이 매각에 포함되는지에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

기호(1) 토지 일부는 도로로 이용 중입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건 소재지는 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역으로, 상업시설의 밀집도는 매우 낮으며, 사실상 상권 분석의 의미가 크지 않습니다.

주로 자가 이용 및 주거를 목적으로 하는 토지로 판단됩니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

생활정보: '대전리노인정' 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 면소재지 등으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설: 인근에 특정한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 농촌 지역의 특성상 농업 관련 시설이나 가축 사육 관련 제한 구역(일부)이 지정되어 있습니다. (가축사육제한구역으로 지정되어 있음)

5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 타인 소유 건물이 존재하므로 법정지상권 성립 여부가 가장 큰 리스크입니다. 성립 시 토지 사용이 제한됩니다.

소송 비용 및 기간: 법정지상권이 성립하지 않더라도 건물 철거 및 토지 인도 소송에 상당한 시간과 비용이 소요됩니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역 외에 보전관리지역, 온천원보호지구, 소하천구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재하여 개발 행위에 제약이 따릅니다.

지적 불일치: 정확한 지적경계를 위해 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 인접 토지와의 경계 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가가 비교적 낮은 토지 물건이지만, '지상 건물 매각 제외 및 타인 소유 건물 소재'라는 명백하고 중대한 권리상 하자를 안고 있습니다.

일반 투자자에게는 매우 높은 난이도의 물건이며, 법정지상권 관련 전문 지식과 장기간의 소송을 감수할 수 있는 자본력 및 경험을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

투자를 결정하기 전 반드시 현장 답사 및 법률 전문가의 심층 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

경쟁률 감소 효과: 권리상의 큰 하자로 인해 일반인의 접근이 어려워 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

협상 우위 가능성: 법정지상권이 성립하지 않는다면 건물 소유자와의 협상 시 매수인이 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

토지 면적의 활용: 949.00㎡ (약 287.09 평)의 넓은 면적으로, 리스크 해소 후 계획관리지역 필지를 중심으로 활용 가치가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계