나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10306 [1] 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 1103-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 소재 '남지농공단지' 내에 위치하는 토지로서,
본건 부근은 중·소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등이 소재하며 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1] 부정형 평지의 토지로서, 주택 및 제조업소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

[1] 본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 경량철골구조 징크패널지붕 단층건으로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 하이샤시창호

[3] 경량철골구조 징크패널지붕(현:샌드위치판넬지붕) 단층건으로서,
벽체 : 판넬잇기 마감
바닥 : 하드너, 타일 등 마감
창호 : 하이샤시창호
최고높이 : 약 6m

이용상태

[2] 주택으로 이용 중임.
[3] 제조업소로 이용 중임.

설비내역

[2] 급배수설비, 위생설비, 난방설비 되어있음.
[3] 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 사진' 참조

공부와의 차이

본건 기호[3] 건물은 귀 제시목록상 지붕이 '징크패널지붕'이나 현황'샌드위치판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 및 수목(1-4) 포함. [목록1] 토지 중 일부(약 15㎡)는 도로공제 부분으로 이를 감안하여 평가함. 지상에 조경석, 디딤돌은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가함. 주택 및 제조업소 건부지로 이용중임. [목록3] 지붕이 '징크패널지붕'이나 현황 '샌드위치판넬지붕'임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 밀양지원 2025타경10306 (1)

* 물건종별: 단독주택 및 제조업소

* 소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 1103-1

* 감정가: 338,385,270원

* 토지면적: 668.00㎡ (약 202평)

* 건물면적: 218.19㎡ (약 66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 포산신용협동조합

* 건축물 용도: 단독주택, 제2종근린생활시설

* 준공일자: 2019년 07월 31일

* 건축구조: 경량철골구조

1.2. 토지 정보

* 토지이용 현황: 주택 및 제조업소 건부지로 이용 중

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (단, 제시외 건물 및 수목은 매각에 포함)

* 토지 지분: 668㎡

* 토지 특이사항:

* 일부(약 15㎡)는 도로로 공제되어 평가되었음.

* 지상 조경석, 디딤돌은 토지와 일체로 평가되었음.

1.3. 건물 정보

* 건물(1): 단독주택 (경량철골구조, 징크패널지붕/현황 샌드위치판넬지붕)

* 건물(2): 제조업소 (경량철골구조, 징크패널지붕/현황 샌드위치판넬지붕)

* 건물 제시외 면적: 37.00㎡ (매각 포함)

* 건물 특이사항:

* 제시목록상 지붕은 '징크패널지붕'이나 현황은 '샌드위치판넬지붕'임.

2.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 소재 '남지농공단지' 내에 위치하며, 부근은 중·소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태:

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 주변 시설:

남지농공단지 인근에 위치하여 산업 시설과의 연계성이 있으며, 주거 및 농경지가 혼재된 지역임. 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않음.

3.

1.1. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2019.09.09.)보다 후순위인 모든 권리(을23, 갑18, 을26, 갑19 등)는 매각으로 소멸됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 채권 총액:

토지 및 건물 등기부상의 채권 총액은 약 438,280,657원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입/사업자등록일: 2022.10.22

* 확정일자: 2025.04.23

* 배당신고일자: 2025.05.21

* 대항력: 없음 (낙찰자가 인수하는 보증금 없음)

4.

1.1. 상권분석

* 물건지 위치:

남지농공단지 내에 위치하여 산업 시설과의 연계성을 가지며, 지역 내에서는 제조업소와 주택이 혼재된 입지임.

* 지역 특성:

중소규모 공장이 밀집한 농공단지 지역의 특성을 가지며, 지역 내 고용 창출 및 산업 활동의 거점 역할을 할 수 있는 지역임.

5.

1.1. 생활정보

* 교통:

차량 접근성이 양호하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 편의시설:

남지읍 소재지에 병원, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설이 위치하고 있으나, 본건지에서 다소 거리가 있을 수 있음. 남지농공단지 내에서 직접적인 편의시설은 제한적일 수 있음.

* 교육시설:

남지초등학교, 남지고등학교 등 남지읍 소재 학교들이 있으나, 도보 접근성은 어려울 수 있음.

6.

1.1. 잠재적 리스크

* 토지 일부 도로공제:

토지 면적 중 일부(약 15㎡)가 도로로 사용되고 있어 실제 이용 가능한 토지 면적에 제약이 있을 수 있음. 감정평가 시 반영되었으나, 향후 토지 이용에 참고 필요.

* 건물 지붕 마감재 차이:

건물(3)의 경우, 공부상 '징크패널지붕'이나 현황은 '샌드위치판넬지붕'으로 확인됨. 이는 수리 또는 유지보수 시 감안해야 할 사항임.

* 제시외 건물 및 수목 포함:

일괄 매각 대상에 제시외 건물(1-1~1-3) 및 수목(1-4)이 포함되어 있어, 이에 대한 관리, 철거 또는 활용 계획 수립이 필요할 수 있음.

* 주택 및 제조업소 복합 용도:

주택과 제조업소가 함께 이용 중으로, 향후 주거 또는 사업 목적으로 활용 시 각 용도에 맞는 관리 및 시설 점검이 요구됨.

* 토지이용계획 제한:

준공업지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하여 특정 업종의 입지 제한이 있을 수 있음.

7.

1.1. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 남지읍에 위치한 남지농공단지 내 단독주택 및 제조업소로 이용 중인 토지 및 건물임. 토지 일부의 도로 공제, 건물 지붕 마감재의 현황 차이, 제시외 건물 및 수목 포함 등의 특이사항이 있으나, 이는 감정평가 시 반영되었음. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸되는 비교적 안전한 상태임. 대항력 있는 임차인은 없음. 종합적으로 볼 때, 농공단지라는 입지적 특성을 고려한 투자가치가 있을 것으로 판단됨.

8.

1.1. 투자 포인트

* 농공단지 내 위치:

산업 시설과의 연계성, 관련 업종 종사자를 위한 임대 수요 가능성.

* 다목적 활용 가능성:

주택과 제조업소로 이용 중인 점을 고려하여, 주거용, 상업용, 또는 소규모 제조업 시설 등 다양한 목적으로 활용 가능.

* 일괄매각:

토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 활용 가치를 높일 수 있으며, 개발 또는 재건축 시 유리할 수 있음.

9.

1.1. 예상 입찰가 산정 (시세 분석 및 참고 의견)

* 감정평가액: 338,385,270원

* 주변 시세 분석:

제공된 정보만으로는 정확한 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 비교가 어렵습니다. 해당 물건은 단독주택 및 제조업소 용도로, 일반 주거용 부동산과는 시세 산정 기준이 다릅니다. 남지농공단지 인근의 유사한 토지 및 건물 거래 사례, 또는 공장/창고 임대료 시세를 조사하여 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

현재 시점에서 직접적인 비교 대상 시세 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 선에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 물건의 상태, 경쟁 입찰자 수 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 현장 방문을 통해 물건의 상태를 면밀히 확인하고, 창녕군 남지읍 지역의 부동산 중개업소를 통해 유사 물건의 매매 및 임대 시세 정보를 수집하시는 것을 권장합니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인 배용권은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.)

* 참고 의견:

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건과 유사한 조건(토지 면적, 건물 규모, 용도, 입지 등)의 최근 실거래가 또는 호가 정보를 다각도로 수집하여 비교 분석하는 과정이 필수적입니다. 또한, 본 물건이 위치한 남지농공단지의 산업 동향 및 향후 발전 가능성 등을 함께 고려하여 입찰가를 결정하시는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.