나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10272 [1] 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 758-119 초록빌라트 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리에 소재하는 '남지읍 행정복지센터' 남측 인근에
위치하며, 부근은 단독주택, 아파트, 교회 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통임.

교통상황

아파트 주차장까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호로서,
외벽 : 드라이비트,
내벽 : 벽지 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지로서 사다리형이며, 인접 토지와 대체로 같은 높이로 평탄하고, 아파트 부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 2차로의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1~3 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(2022-
12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10272 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 758-119 초록빌라트 4층401호

건물연식: 2000년

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 45.03㎡ (약 13.62평)

건물면적: 84.48㎡ (약 25.55평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO (진주금산농업협동조합)

2. 입지조건

위치: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 '남지읍 행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 단독주택, 아파트, 교회 등으로 형성된 지역에 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 아파트 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 환경은 보통 수준입니다.

토지형상: 3필지로 구성된 사다리형 토지이며, 인접 토지와 대체로 같은 높이로 평탄한 상태로 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접도로: 남동측으로 왕복 2차로의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당, 금산농업협동조합, 2004-12-16)

총 채권액: 85,000,000원 (근저당 70,000,000원 + 전세권 15,000,000원)

예상 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 사항은 현재까지 파악된 바 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 왕기봉

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

주의사항: 임차인 왕기봉은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 보증금 및 차임 관련 세부 정보가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 창녕군 남지읍에 위치한 주거 지역으로, 주변은 주택 및 근린 시설 위주로 형성되어 있습니다. '남지읍 행정복지센터'가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 상업 시설보다는 주거 기능에 특화된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 시설: 단독주택, 아파트, 교회 등이 소재하며, '남지읍 행정복지센터'가 가까이 있어 관공서 이용이 용이합니다.

편의시설: 생활 편의시설 및 의료, 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건물 중 4층 401호이며, 내부 마감은 벽지, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

설비: 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

하자: 건물 자체의 구조적 결함이나 중대한 하자에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

법적 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

혐오시설: 제공된 정보상으로 본 물건의 바로 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 창녕군 남지읍 일대에서는 일부 폐기물 처리 시설 설치와 관련된 주민 반대 사례 및 악취, 환경 오염에 대한 우려가 제기된 바 있어, 광범위한 지역 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 남지읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가 71,000,000원에 경매 진행 중입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 가능성이 높아 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 점도 장점입니다. 주변 환경은 보통 수준이나, '남지읍 행정복지센터' 인근으로 기본적인 생활 편의 접근성은 양호합니다. 최근 유사 부동산 거래 사례를 분석했을 때, 감정가와 시장가 사이에 일부 차이가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리상 안전성: 낙찰 시 권리 관계가 깔끔하게 정리될 가능성이 높아 안전합니다.

인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

입지 조건: '남지읍 행정복지센터' 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

실수요 및 투자 가치: 지역 내 실수요자에게는 안정적인 주거 공간으로, 투자자에게는 시세 차익 또는 임대 수익 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 71,000,000원

주변 유사 물건 최근 거래 사례:

* 2026년 4월: 81.0068㎡ (약 24.5평), 5층, 58,000,000원

* 2025년 12월: 81.0068㎡ (약 24.5평), 2층, 90,000,000원

분석:

본 물건은 84.48㎡ (약 25.55평)으로, 유사한 면적의 거래 사례와 비교했을 때 약간 더 큰 편입니다. 가장 최근 실거래가(2026년 4월)가 58,000,000원으로 감정가(71,000,000원)보다 낮게 형성되어 있어, 현재 시장 가격이 감정가보다 하락했을 가능성을 고려해야 합니다. 2025년 12월의 90,000,000원 거래 사례는 층수 및 시장 상황에 따라 높은 가격에 거래되었을 수 있습니다. 건물 연식(2000년)과 함께 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용을 감안해야 합니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 최근 거래 사례를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 68,000,000원

본 예상 입찰가는 최근 거래 사례(58,000,000원)와 감정가(71,000,000원)를 종합적으로 고려하여 설정된 가격 범위입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 물건의 현 상태, 추가 비용 발생 가능성, 개인의 자금 계획 및 투자 성향 등을 다각적으로 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.