나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경674 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 송현리 67-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남감정 · 평가일 2025.05.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 창녕군 창녕읍 송현리에 소재하는 '송현사거리' 북서측 인근에
위치하며, 부근은 기존주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지까지 소형차량의 접근은 가능하겠으나 도로폭이 좁으며, 대중교통사정은 보
통임.

형태 및 이용상태

사다리형으로 평탄하나 북측 구거 바닥보다 약 3미터, 서측 인접도로보다 약 0.7~1.8
미터, 남측 인접도로보다 약 0~0.7미터 각각 높고 동측 인접지보다 약 0.6미터 낮으며,
나지임.

인접 도로상태

남측으로 약 2미터 폭의 아스콘포장도로, 서측으로 약 1.3미터 폭의 세멘포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창녕객사)<경상남도 문화재보호 조례>,
역사문화환경보존지역(퇴천삼층석탑)<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존
지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

일부가 현황 도로인 점을 감안하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경674 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 송현리 67-3

용도: 대지

감정가: 173,116,000원

토지면적: 383.00㎡ (약 115.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영산농업협동조합

감정평가서 요약 작성일: 2026-06-07

2. 입지조건

위치: 경상남도 창녕군 창녕읍 송현리에 소재하며, '송현사거리' 북서측 인근에 위치함.

주위환경: 주변은 기존 주택지대로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 소형 차량 접근은 가능하나 도로 폭이 좁은 편이며, 대중교통 사정은 보통임.

인접 도로상태: 남측으로 약 2미터 폭의 아스콘포장도로, 서측으로 약 1.3미터 폭의 세멘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창녕객사, 퇴천삼층석탑, 2023-07-26)에 해당함.

형태 및 이용상태: 사다리형으로 평탄하나, 주변 지면과의 높이 차이가 존재함 (북측 구거 바닥보다 약 3미터 높음, 서측 인접도로보다 약 0.7~1.8미터 높음, 남측 인접도로보다 약 0~0.7미터 높음, 동측 인접지보다 약 0.6미터 낮음). 현재는 나지 상태임.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-09-09

* 대항력: 없음 (제공된 '임차인 현황'에 따르면 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있어 상반된 정보가 존재하므로 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 소유권이전: 이삼철 (1985-03-12), 이승건 (2016-10-07, 매매)

* 근저당: 영산농업협동조합 (2016-10-07, 96,000,000원, 말소기준권리), 강판권 (2020-05-13, 36,000,000원, 말소)

* 지상권: 영산농업협동조합 (2016-10-07, 말소)

* 압류: 김해세무서장 (2021-01-28, 말소), 마산세무서장 (2024-11-27, 말소)

* 임의경매: 영산농업협동조합 (2025-04-16, 83,507,173원)

등기부채권 총액: 132,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 '물건명세서 참고사항'에 '지상권'이 언급되어 있으나, '토지 등기부요약'상으로는 영산농업협동조합의 지상권이 '말소'된 것으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요함.

4. 상권분석

본건 토지가 소재한 창녕군 창녕읍 송현리는 대체로 주거 지역의 성격을 띠고 있으며, '송현사거리' 인근에 위치하여 지역 내 접근성은 보통 수준임.

주변은 기존 주택 밀집 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됨.

검색 결과, 인근 지역에 혐오시설은 확인되지 않았음.

자세한 상권 활성화 정도나 업종 분포 등은 현장 조사를 통해 파악하는 것이 바람직함.

5. 생활정보

주변 교통: 소형 차량 접근이 가능하나 일부 도로는 폭이 좁은 편이며, 대중교통 이용은 보통 수준임.

편의시설: '송현사거리' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보이며, 창녕읍내의 마트, 병원 등 주요 시설은 차량으로 10분 내외 거리에 위치함.

교육시설: 가장 가까운 학교는 창녕초등학교임.

문화시설: '역사문화환경보존지역'으로 지정되어 있어 문화재 관련 규제 사항을 준수해야 함.

6. 잠재적 리스크

현황 도로 편입: 물건지의 일부가 현황 도로로 사용되고 있어, 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있음. 이는 감정평가 시 반영되었음.

협소한 인접 도로: 남측 약 2미터, 서측 약 1.3미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 건축 시 어려움이 있을 수 있음.

토지 높이 차이: 주변 지면과의 높이 차이가 존재하여 토지 활용 계획 시 추가적인 토목 공사가 필요할 수 있음.

임차인 정보 불일치: '임차인 현황'에는 대항력이 없는 것으로 기재되었으나, '특이사항'에는 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있어 법적 권리 관계 확인이 필수적임.

비소멸 권리 존재 가능성: '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약에서는 말소된 것으로 나타나, 실제 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요함.

개발 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 창녕읍 송현리에 위치한 대지로서, 감정가는 173,116,000원임.

나대지 상태이며, 주거 지역에 속하나 일부 도로 편입, 협소한 접도, 지반 고저차, 개발 제한 구역 지정 등 여러 제약 사항이 존재함.

특히, 임차인 권리 및 비소멸 권리 여부에 대한 상반된 정보가 있어, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 함.

이러한 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

'송현사거리' 인근이라는 지리적 이점은 있으나, 토지 자체의 물리적, 법적 제약 사항이 많아 직접적인 투자 매력도는 높지 않을 수 있음.

만약 주변 도로 확장 계획 등 개발 호재가 있다면 가치가 상승할 수 있으나, 현재로서는 명확한 투자 포인트를 찾기 어려움.

저가 낙찰을 통한 시세 차익을 노리는 투자 전략이 필요할 수 있으나, 명확한 권리 분석 없이 접근하는 것은 위험함.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 인수해야 할 임차 보증금은 없음.

예상 입찰가는 감정가 173,116,000원을 기준으로 하되, 토지 일부가 현황 도로로 사용되는 점, 협소한 인접 도로, 지반 고저차, 개발 제한 구역 지정 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

특히, 임차인 및 비소멸 권리 관련 불확실성이 해소될 때까지는 보수적인 접근이 필요하며, 현지 시세 및 유사 물건의 낙찰가 추이를 참고하여 결정해야 함.

정확한 예상 입찰가는 법률 및 현장 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.