나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경711 [1] 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 432-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①~④는 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 소재 '덕곡삼거리' 남서측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①~④까지 차량접근 가능하며 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '비포장 농로' 상태임.
- 기호 ② : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '휴경지' 및 일부 '비포장 농로' 상태임.
- 기호 ③ : 완경사 지세 내 사다리형 토지로서 '비포장 농로' 상태임.
- 기호 ④ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '휴경지' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,③ : 본건이 비포장 농로 상태임.
- 기호 ② : 지적도 상 맹지이나 북동측으로 비포장 농로(기호 ③) 소재함.
- 기호 ④ : 지적도 상 맹지이나 남동측으로 비포장 농로(기호 ①,③) 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함).

- 기호 ②,③,④

보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

- 기호 ①,③은 제시목록 상 지목이 '답'이나 현황 대부분 '비포장 농로' 상태임.
- 기호 ②는 제시목록 상 지목이 '답' 이나 현황 일부 '비포장농로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 본건 지상에 소재하는 자연생 입목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에
포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적
측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할 수
있으니 참고하시기 바람

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지상에 소재하는 자연생 입목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함(감정평가서 참조). 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함. [목록1,3] 공부상 지목이 '답'이나 현황 대부분 '비포장 농로' 상태임. [목록2] 공부상 지목이 '답' 이나 휴경지 및 현황 일부 '비포장농로' 상태임. 지적도상 맹지임. [목록4] 휴경지 상태임. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

밀양지원 2025타경711 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 432-2

1.3. 용도

답

1.4. 감정가

111,624,000원

1.5. 토지 면적

1823. 00㎡ (약 551.5평)

1.6. 토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.7. 건물 면적

0. 00㎡

1.8. 건물 제시외 면적

0. 00㎡

1.9. 매각 대상

토지 매각

1.10. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.11. 채권자

부곡농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

기호 ①~④ 토지는 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 소재 '덕곡삼거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 접근성 및 도로 상태

지적도 상 맹지이나, 일부 기호는 북동측 및 남동측으로 비포장 농로가 소재하여 간접적인 도로 접근이 가능합니다. 다만, 정확한 지적 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 일부 기호는 건축법에 따른 도로로도 포함될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (부곡농업협동조합, 2016-05-10 접수)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

3.3. 인수되는 임차권

없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 주요 권리 내역

* 소유권 이전 (김종만, 2016-05-10)

* 근저당 (부곡농업협동조합, 2016-05-10, 2017-08-18)

* 지상권 설정 (부곡농업협동조합, 2023-12-01, 말소)

* 압류 (마산세무서장, 2025-01-03, 말소)

* 가압류 (경남신용보증재단, 2025-01-03, 말소)

* 가압류 (부곡농업협동조합, 2025-06-30, 말소)

* 임의경매 개시 결정 (부곡농업협동조합, 2025-01-03, 말소)

3.5. 등기부채권 총액

323,996,749원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건 토지는 농경지와 마을 취락이 혼재된 지역에 위치하며, 상업 시설보다는 농업 활동이 주를 이루는 지역 환경입니다.

4.2. 발전 가능성

지역 개발 계획 및 도로 편입 가능성 등을 종합적으로 검토해야 하며, 현재로서는 농업 관련 시설 외 상업적 발전 잠재력은 제한적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 마을 취락을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 의료 및 교육

창녕군 내 주요 시가지로 이동 시 관련 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

농지법에 따라 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰자 보증금 몰수 등 불이익이 발생합니다.

6.2. 지목과 현황의 차이

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 대부분 '비포장 농로' 또는 '휴경지' 상태입니다. 이는 토지의 실제 이용에 제약을 줄 수 있으며, 필요한 경우 복구 또는 정비 작업이 필요할 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 접근성

지적도 상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 등과 관련하여 인접 토지 소유자와의 협의 또는 추가적인 도로 확보 방안이 필요합니다.

6.4. 지적 경계 불분명

인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다. 측량 결과에 따라 이용 및 점유 현황이 달라질 수 있습니다.

6.5. 이용 제한

가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하므로, 축사 신축 등 특정 업종 운영에 제한이 있습니다.

6.6. 입목

지상 자연생 입목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함되어 평가되었으므로 별도 권리 주장이 불가합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 도천면에 위치한 토지로, 농지 취득 자격 증명 필수, 공부상 지목과 현황의 차이, 지적도상 맹지, 지적 경계 불분명 등의 제약 사항을 안고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 상태입니다. 따라서, 본 물건의 투자는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 현장 답사 및 법률, 건축 전문가와의 상담을 통해 상세한 현황 파악 및 정확한 가치 평가 후 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 관계의 안전성

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 명도 외 추가적인 권리 인수 문제는 없습니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 가능성

토지 이용 현황의 변화 가능성(농로 정비, 개발 계획 등)이 존재하며, 향후 상황 변화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 저가 매수 기회

다수의 리스크 요인으로 인해 입찰 경쟁률이 낮을 경우, 감정가 대비 합리적인 가격에 매수할 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

특히, 맹지, 지목과 현황의 차이, 농지 취득 자격 등 현실적인 이용 가능성 및 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 현장 조사, 지적 측량 결과, 지역 개발 정보 등을 종합적으로 고려하고, 법률 및 부동산 전문가와 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 범위에서 시작하나, 본건의 경우 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

경매 보증금은 감정가의 10%인 11,162,400원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.