나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경568 [1] 경상남도 창녕군 대합면 합리 800-21 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 대합면 합리 소재 '대합일반산업단지' 동측 인근에 위치하며,
부근은 산업단지내 공장, 부대시설용지 및 농경지 등이 혼재하는 지대인 바, 제반 주위
환경은 보통시됨.

교통상황

[1~4,6,7] 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1,2,3,6,7] 5필 일단의 사다리형 완경사지의 토지로서, 체육시설 부지임.
[4] 부정형 완경사지의 토지로서, 토목공사 진행된 상태이며 지상에 잡목 등이 우거져 있음.

인접 도로상태

[1,2,3,6,7] 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.
[4] 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 계획관리지역, 성장관리계획구역(대합21(산업형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)
(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 젖소 닭 오리 메추리 사육가능)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

[2,3,6,7] 계획관리지역, 성장관리계획구역(대합21(산업형)), 가축사육제한구역(2022-12
-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

[4] 계획관리지역, 성장관리계획구역(대합21(산업형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12
-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법
상의접도구역(2015-06-11)<고속국도법>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>
임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[5] 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건으로서,
외벽 : 석재, 강화유리 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 인테리어시설, 페인팅 및 타일 등 마감.
바닥 : 투명 에폭시 등 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

[5] 운동시설(골프연습장)임.

설비내역

[5] 위생설비, 급배수설비, 냉·난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 사진' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(1-1) 및 기계기구(a~c) 매각 포함. [목록4] 토지 일부는 접도구역 저촉으로 이를 고려하여 평가함. 토지는 건축허가를 득한 후 일부 토목공사 진행된 점을 고려하여 평가함. 토지는 건축허가(2020–도시건축과–신축허가-13)를 득하였으나, 기준시점(2025.05.13.) 현재 창녕군청에 문의 결과 허가 취소된 것으로 탐문 되는 바, 재확인 바람(감정평가서 참조).
[목록1,2,3,6,7] 5필 일단의 사다리형 토지로서 체육시설 부지이며, 지상에 제시외 수목(1-1) 및 기계기구 기호(a~c)가 소재함(감정평가서 참조). [목록5] 운동시설(골프연습장)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경568 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 대합면 합리 800-21

용도: 운동시설 (골프연습장)

감정가: 10,337,694,080원

토지 면적: 17,162.00㎡ (약 5,191.6평)

건물 면적: 3,820.77㎡ (약 1,155.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협 계열 추정)

2. 입지조건

위치: 경상남도 창녕군 대합면 합리 소재 '대합일반산업단지' 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 부근은 산업단지 내 공장, 부대시설용지 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 북측 및 동측으로 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역(대합21(산업형)), 가축사육제한구역에 해당합니다.

일부 필지는 준보전산지, 고속국도법상 접도구역, 도로법상 접도구역에 저촉되어 이를 고려한 평가가 이루어졌습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 미상)

임차인 현황:

조순옥: 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2022-02-17. 대항력 없음. (배당받지 못할 경우 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.)

주식회사그린골프랜드: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2019-10-18. 대항력 있음. (보증금은 없으나, 대항력이 있어 명도 시점을 포함한 권리 관계 재확인이 필요합니다.)

인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

말소기준권리: 2021-04-30 농업협동조합자산관리회사 근저당 (8,520,000,000원).

임의경매 개시 결정: 2025-04-16 농협은행 (7,287,910,750원).

총 채권액 (토지 및 건물 등기부 합계): 8,559,656,240원.

이 외 다수의 가압류, 압류 등기가 존재하나, 모두 말소 기준 권리보다 후순위로 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

특이사항: 본 건은 공동 담보로 제공된 물건 중 하나일 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 창녕군 대합일반산업단지 인근에 위치하며, 주변 환경은 산업시설과 농경지가 혼재된 지역입니다.

주요 용도가 운동시설(골프연습장)으로, 해당 지역의 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 서비스 시설로서 기능할 것으로 보입니다.

산업단지 인근이라는 점은 배후 수요가 존재할 수 있다는 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 대규모 편의시설 정보는 제한적입니다.

산업단지와 농경지가 혼재된 지역 특성상, 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

차량 접근은 용이하므로 자가용 이용 시 불편함은 적을 것으로 예상됩니다.

주변 시설 조사 결과, 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 허가 취소 가능성: 2020년 건축 허가를 득하였으나, 기준 시점(2025.05.13.) 현재 창녕군청 문의 결과 허가가 취소된 것으로 탐문되어 재확인이 필수적입니다. 이는 향후 건축물 이용 및 재건축 등에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 일부의 이용 제한: 토지 일부가 접도구역 및 준보전산지 등에 저촉되어 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재: 주식회사그린골프랜드는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 기재되어 있어 경매 낙찰 후에도 해당 임차인의 권리가 존속될 가능성이 있습니다. 명도 및 소유권 행사 시 복잡한 법률적 검토가 필요합니다.

토목 공사 진행 상태: 건축 허가 후 일부 토목 공사가 진행된 점을 고려하여 평가되었으나, 허가 취소 가능성과 맞물려 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 감정가를 가진 운동시설(골프연습장) 용도의 부동산입니다.

대합일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 수요를 흡수할 수 있는 잠재력은 있으나, 건축 허가 취소 가능성, 토지 일부의 이용 제한, 대항력 있는 임차인의 존재 등 여러 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히, 건축 허가 취소 여부와 대항력 있는 임차인의 명도 문제는 본 건의 실질적인 가치 및 활용 가능성에 결정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

대규모 부지와 건축물을 일괄 매각하여 비교적 낮은 가격으로 인수할 가능성: 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰을 통해 매수할 경우, 향후 활용 방안에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

산업단지 인근이라는 입지 조건: 대합일반산업단지의 활성화 및 신규 기업 입주 시 배후 수요 증가 가능성이 있습니다.

기존 운동 시설로서의 인프라: 골프연습장 등 기존 시설이 갖추어져 있어, 재활용 또는 업종 변경 시 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다.

본 건의 감정가는 10,337,694,080원입니다.

잠재적 리스크(건축 허가 취소, 대항력 있는 임차인, 토지 이용 제한 등)를 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 명도 관련 불확실성을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

최종 입찰가는 본 물건에 대한 철저한 현장 조사, 법률 검토, 주변 시세 및 개발 계획 등을 종합적으로 분석한 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.