나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10293 [1] 경상남도 밀양시 상동면 옥산리 산155 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤감정 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 옥산리에 위치하며, 부근은 임야 등으로 형성된 지역으로
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 경사지의 토지로서 자연림 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이
소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을
종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권
및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이
경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에
별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적
지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. 또한, 건물 외부의 데크 및 철계단
등은 제시외 건물에 포함하여 평가하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 제시외 분묘 및 이장여부가 불분명한 분묘의 흔적이 다 수 소재하는
바, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 분묘로 인하여 영향받는 토지가액을
감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 임야의 특성 및 현장 조사시 수풀의
무성함 등으로 인해 육안으로 식별이 어려운 분묘가 추가적으로 소재할 가능성이 있는 바,
업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지는 가설건축물축조신고를 득한 것으로 탐문조사되며, 제시외 건물 (ㄱ)은
가설건축물축조신고를 득한 가설건축물로 추정되는 바, 업무 진행시 참고하시기 바라며,
허가/신고의 유효성 및 상세내역 등은 관계기관에 재확인하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 이동이 용이한 이동식 화장실이 소재하는 바, 업무 진행시 참고하시기
바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와
일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니,
업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물(1-1) 포함. 지적도상 맹지임. 지상에 제시외 분묘(육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성도 있음) 및 이장여부가 불분명한 분묘의 흔적이 다수 소재하는 바, 최저매각가격은 제시외 분묘로 인하여 영향받는 가격임. 토지는 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요함. 제시외 건물(1-1)은 가설건축물축조신고를 득한 가설건축물[허가(신고)번호:2019-허가과-가설건축물축조신고-402), 허가(신고)일:2019.11.11.)]로 허가/신고의 유효성 및 상세내역 등은 관계기관에 재확인 바람. 지상에 이동이 용이한 이동식 화장실이 소재함. 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 밀양지원 2025타경10293 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 상동면 옥산리 산155

용도: 임야

감정가: 76,809,600원

토지면적: 40,364.00㎡ (약 12,210평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

총부채액: 68,500,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 옥산리에 위치하며, 부근은 임야 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. [cite: provided text]

2.2. 교통 및 접근성

제반 교통 상황은 다소 불편시됩니다. [cite: provided text] 본건 토지는 지적도상 맹지여서 접근성에 제약이 있습니다. [cite: provided text, 4]

2.3. 토지 이용 현황 및 현상

본건 토지는 부정형 경사지의 토지로서 자연림 등으로 이용 중입니다. [cite: provided text] 지상에는 이동이 용이한 이동식 화장실이 소재하며, 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지 평가 시 이를 포함하여 평가하였습니다. [cite: provided text]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 8일 접수된 밀양시산림조합 근저당권입니다. [cite: provided text] (주: 경매개시결정등기(2025.04.07)는 말소기준권리보다 후순위이며, 법원 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.)

3.2. 소멸되는 권리

등기부상 을구의 근저당권 및 지상권 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으며, 이는 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있음을 시사합니다. [cite: provided text, 물건명세서 참고사항]

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: provided text] 별도의 임차인 정보는 확인되지 않아 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 경상남도 밀양시 상동면 옥산리의 산간 지역에 위치한 임야로, 주변이 산림지대로 형성되어 있어 일반적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. [cite: provided text, 2, 4, 5, 6, 10] 따라서 해당 지역의 상업적 가치나 유동인구에 대한 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

본건의 소재지는 교통이 다소 불편하며 맹지라는 점으로 인해 일상적인 생활 편의시설 접근성은 매우 낮을 것으로 판단됩니다. [cite: provided text] 주변 지역은 자연 경관이 뛰어난 곳으로 알려져 있으며, 밀양 얼음골, 호박소, 도래재 자연휴양림 등 관광지가 인근에 위치하고 있습니다. 이는 거주 목적보다는 전원생활이나 자연 속 휴식 공간으로의 활용 가능성을 나타냅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 등을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다. [cite: provided text, 4]

6.2. 분묘 문제

토지 지상에 제시외 분묘가 다수 소재하며, 일부는 육안으로 식별이 어려운 상태입니다. [cite: provided text] 이는 분묘기지권 성립 가능성 및 이장 문제 발생 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 최저매각가격은 이러한 분묘로 인한 영향이 반영된 가격입니다. [cite: provided text]

6.3. 경계 불분명

토지가 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다. [cite: provided text]

6.4. 제시외 건물

제시외 건물(1-1)은 가설건축물축조신고를 득한 것으로 확인되나, 허가(신고)의 유효성 및 상세 내역은 관계기관에 재확인 필요합니다. [cite: provided text] 또한 이동식 화장실이 소재합니다.

6.5. 토지이용 규제

농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다. [cite: provided text]

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 상동면 옥산리의 임야로, 풍부한 자연 환경을 가지고 있습니다. 그러나 맹지, 다수의 분묘 소재, 경계 불분명, 가설건축물 관련 불확실성 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 해당 지역의 특성을 이해하고 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 매수자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주변의 수려한 자연 경관을 활용한 전원생활, 임업, 또는 주말 농장 부지로의 잠재력.

* 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 가능성 (매우 불확실).

* 0원의 인수 보증금으로 권리 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 76,809,600원입니다. [cite: provided text] 입찰을 고려하시는 분께서는 제시된 리스크 요인(맹지, 다수 분묘, 경계 불분명, 가설건축물 유효성 등)을 충분히 인지하시고, 해당 물건의 실질적인 가치와 법적/현실적 제약 사항을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 실제 가치와 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.