나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10304 [1] 경상남도 밀양시 교동 872-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①은 경상남도 밀양시 교동 소재 '밀성초등학교' 동측 인근에, 기호 ②,③은 경상남도
밀양시 가곡동 소재 '세종고등학교' 동측 인근에 각각 위치하는 토지로서 주위는 공동주택,
단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,②,③ 까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 인접지와 등고 평탄한 삼각형 토지로서 '도로' 상태임.
- 기호 ②,③ : 인접지와 등고 평탄한 가로 장방형 토지로서 '도로' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 본건 남측으로 아스콘 포장도로, 서측으로 콘크리트 포장도로 소재함.
- 기호 ②,③ : 본건 남서측으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>,
상대보호구역(밀성고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(밀성초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>.

- 기호 ②,③

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호 ①은 제시목록 상 지목이 '답', 기호 ②,③은 제시목록 상 지목이 '대' 이나 현황
'도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ①,②,③은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는
지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할
수 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로' 상태임. 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바, 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10304 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 교동 872-5

감정가: 1,000,000원

토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

공부상 지목: 답

현황: 도로

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대구신용보증재단

매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 밀양시 교동 872-5번지에 소재하며, '밀성초등학교' 동측 인근입니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 19일 접수된 대구신용보증재단의 가압류(등기구분: 갑3)입니다.

* 기타 권리 사항:

* 주식회사금보주택건설의 소유권이전1번신탁등기말소(갑2)는 말소되었습니다.

* 밀양시 압류(갑4), 남대구세무서장 압류(갑5), 국민건강보험공단 압류(갑6)는 모두 말소되었습니다.

* 대구신용보증재단의 강제경매(갑7)는 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 상기 권리 분석 결과, 본 경매 절차 진행 시 모든 권리는 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 밀성초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 현황 '도로'로 이용되고 있어, 직접적인 상업적 이용보다는 주변 토지 이용과의 연관성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 밀성초등학교와 밀성고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주택가가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이로 인해 소유권 행사 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위한 별도의 측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 실제 이용 상황이나 점유 현황이 달라질 수 있습니다.

* 도로 이용 관련 문제: 현황 도로로 이용되고 있지만, 토지 소유권자와 도로 이용자 간의 분쟁 가능성이 존재합니다.

* 토지이용계획 상 규제: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 건축 등 토지 활용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 밀양시 교동에 위치하며, 약 1.21평의 작은 토지입니다.

* 공부상 지목은 '답'이지만 실제로는 도로로 사용되고 있으며, 모든 법적 권리는 말소될 예정이므로 인수할 권리는 없습니다.

* 학교와 주택가가 인접해 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

* 가장 큰 특징은 현황 도로라는 점으로, 이는 향후 토지 가치에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 현황 도로로서의 잠재 가치: 실제 도로로 이용되고 있어, 향후 도로 편입이나 확장 시 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 낮은 감정가: 100만 원이라는 매우 낮은 감정가는 초기 투자 부담을 현저히 줄여줍니다.

* 신용보증재단 채권: 채권자가 신용보증재단이므로, 채무자의 상환 노력에 따라 경매 취하나 변경의 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,000,000원

* 토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 본 물건은 면적이 매우 작고, 공부상 지목과 현황 불일치, 지적 경계 불분명 등의 특수성이 존재합니다.

* 현황 도로로서의 가치를 고려하되, 추가적인 측량 비용, 법적 제약, 미래 활용 가능성 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

* 유찰 시 감정가 이하로 낙찰될 가능성도 있으나, 본 물건의 경우 특정 목적(예: 인접 토지 소유자의 필요 등)이 있지 않다면 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가 1,000,000원을 기준으로 하되, 제시된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.