나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경414 [1] 경상남도 밀양시 하남읍 명례리 1685 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 명례리에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 세장형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 농경지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 북서측으로 도로와 접하고, 현황 북서측으로 포장 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역. 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)
<수도법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 제시외 물건인 비닐하우스 수 동이 소재하나, 해체 및 이동이 용이한
점을 고려하여 평가외 하였는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 잡자재 등이 적재되어 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지는 공유지분 토지로서 평가 대상 부분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바 전체
토지를 기준으로 평가하되 소유자 지분비율에 의거 면적 사정하여 평가하였음.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요함. 토지 지상에 제시외 물건인 비닐하우스 수 동이 소재하나, 해체 및 이동이 용이한 점을 고려하여 평가 제외함. 토지 지상에 잡자재 등이 적재되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건번호

밀양지원 2025타경414 (1)

1.2. 소재지

경상남도 밀양시 하남읍 명례리 1685

1.3. 용도

답 (논)

1.4. 토지 면적

총 면적: 4894.20㎡ (약 1480.6평)

매각 대상 지분 면적: 3002.10㎡ (약 908.1평)

1.5. 감정가

243,162,000원

1.6. 매각 대상

토지 지분 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

밀OOOOOOOO

2. 입지조건

3.

2.1. 주위 환경

본건 부동산이 위치한 지역은 농경지와 단독주택이 혼재되어 있는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 북서측으로 도로와 접하며, 현황 북서측으로 포장된 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 길쭉한 형태(세장형)이며, 지반은 대체로 평탄하여 현재 농경지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 말소 기준 권리

2019년 06월 14일자 밀양중앙새마을금고의 근저당권이 말소 기준 권리입니다.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 318,376,005원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

관련 자료 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 소멸 예상 권리

말소 기준 권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 본 경매로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

3.

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지와 단독주택 위주로 형성되어 있어, 일반적인 상업 활동이나 유동 인구 유입이 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

3.

5.1. 편의시설 및 기반시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 학교, 병원 등 생활 편의 정보에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

3.

6.1. 농지 취득 자격

농지이므로 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자와의 관계 및 향후 토지 사용 수익에 있어 협의가 필요합니다.

6.3. 공유자 우선매수

공유자는 1회에 한해 우선매수 신고를 할 수 있으므로, 이에 대한 대비가 필요합니다.

6.4. 경계 불명확

토지의 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 실제 이용 현황이 다를 수 있습니다.

6.5. 제시외 물건 및 적치물

토지 지상에 비닐하우스 수 동과 잡자재 등이 적치되어 있으나, 평가에서는 제외되었습니다. 철거 및 정리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.6. 임대차 관계

임대차 관계는 미상으로, 현황 파악이 필요합니다.

6.7. 토지 이용 제한

본건 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

3.

본 경매 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 논(답) 지분 매각 건입니다. 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 가능성이 주요 고려 사항입니다. 토지의 경계가 불분명하고 제시외 물건이 존재하여, 정확한 권리 분석 및 현장 확인이 요구됩니다. 말소 기준 권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 공유 관계 및 토지 이용 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

3.

8.1. 농업 관련 투자

농업진흥구역으로 지정된 농지로서, 농업 경영을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8.2. 지분 활용 가능성

토지 전체 면적 중 상당 부분의 지분을 취득하게 되므로, 향후 토지 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

3.

본건 토지의 감정가는 243,162,000원이며, 매각 대상 지분 면적은 전체 토지 면적의 약 61.33%에 해당합니다. 이를 감안한 지분 가치는 약 149,038,750원 수준입니다.

다만, 지분 매각, 농지 취득 자격 증명 필요, 경계 불분명, 공유자 우선매수 가능성 등 제반 리스크를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 85% 수준인 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 관계, 현장 상황, 주변 시세 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.