나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경483 [1] 경상남도 밀양시 무안면 무안리 758-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경483 [1] 경상남도 밀양시 무안면 무안리 758-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경483
• 주소: 경상남도 밀양시 무안면 사명대사생가로 28
• 용도: 단독주택

밀양지원 경매2계 2025타경483 | 소재지: 경상남도 밀양시 무안면 사명대사생가로 28 | 감정가: 154,750,500원 | 최저가: 53,080,000원 | 용도: 단독주택

1. 밀양지원 2025타경483 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경483 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 무안면 무안리 758-1

물건종별: 단독주택 부지

감정가: 1억 5,475만 500원

토지면적: 340.00㎡ (약 102.85 평)

건물면적: 0.00㎡ (공부상 등록된 면적 없음)

제시외 건물 면적: 58.10㎡ (별도 평가, 매각제외)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 제시외 건물은 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 전OO

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 입지조건

물건은 경상남도 밀양시 무안면 무안리 소재, '밀양무안우체국' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 사정을 고려했을 때 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 토지는 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지이며, 단독주택 건축 부지로 활용 가능한 상태입니다. 남동측 및 북동측으로 아스콘 포장 도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당합니다. 주변 지도 확인 결과, 별도의 혐오시설은 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 부OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 소유자이자 채무자는 전OO입니다. 가장 중요한 권리사항으로는 '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 이는 토지 소유권과는 별개로 타인에게 법률에 의해 인정되는 지상권을 의미하므로, 본 건의 실제 활용 및 명도 과정에서 면밀한 확인과 추가적인 법률 검토가 필수적입니다. 매각 대상은 토지와 공부상 건물(면적 0㎡)을 일괄매각하는 형태이나, '제시외 건물(1-1 ~ 1-3)' 58.10㎡는 매각에서 제외됩니다. 다만, 이 제외되는 제시외 건물로 인해 최저매각가격에 영향이 있을 수 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 근린 상업 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능한 환경입니다. 인근에 밀양무안우체국이 위치하여 행정 및 공공 서비스 접근성이 좋습니다. 주변 지역의 지속적인 개발 현황 및 잠재력을 파악한다면, 향후 상권의 변화와 더불어 물건의 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 주거 단지와 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 단독주택 부지라는 점은 조용하고 안정적인 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 또한, 밀양무안우체국이 인근에 있어 금융 및 우편 관련 서비스 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 리스크는 '법정지상권'의 존재 여부 및 그 범위와 내용입니다. 이는 토지의 사용 및 건물 철거 등에 제약을 줄 수 있는 중대한 권리사항이므로, 반드시 명확하게 확인해야 합니다. 또한, 인접 토지(경상남도 밀양시 무안면 무안리 758-7번지)에서 본건 토지 일부를 점유하고 있는 것으로 추정된다는 점은 경계 분쟁 또는 사용 수익 제한의 가능성을 내포하고 있으므로, 감정평가서 상의 관련 내용을 상세히 검토해야 합니다. 건물 현황과 공부 상의 불일치 문제도 발생합니다. 공부상 건물 면적은 0㎡이나, 현황 목조 주택(기호 ②)과 블럭조 창고(기호 ③)가 존재합니다. 특히 주택의 지붕이 공부 상 '스레이트지붕'이나 현황 '샌드위치판넬 지붕'으로 되어 있어, 향후 건축 관련 규정 확인이 필요합니다. 제시외 건물(58.10㎡)은 매각에서 제외되므로, 이 건물의 현재 상태, 철거 의무, 소유권 등을 정확히 파악해야 합니다. 더불어, 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 측량이 필요할 수 있으며, 측량 결과에 따라 이용 현황 및 점유 현황이 달라질 수 있습니다. 마지막으로, 임대관계가 미상으로 되어 있어, 낙찰 시 임차인이 존재할 경우 임차인과의 관계 설정 및 명도 절차가 복잡해질 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 단독주택 부지로서 토지 자체의 가치 보유 가능성은 있으나, 공부상 건물 면적이 0㎡이고 실제로는 여러 제시외 건물들이 존재하는 복합적인 상황입니다. 법정지상권, 인접 토지로부터의 점유 추정, 건물 현황과 공부상의 차이, 경계 불분명 등 여러 권리 및 현황상의 복합적인 문제들을 내포하고 있어, 투자 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 매우 중요합니다. 이러한 문제들을 해결하고 토지를 활용하거나 개발할 수 있는 전문적인 지식과 인내심을 갖춘 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

제2종일반주거지역에 위치한 340㎡의 토지로, 향후 건축이나 개발을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. 주변에 기본적인 주거 및 생활 인프라가 구축되어 있어 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 법정지상권, 인접 토지 점유 등 리스크 요소를 면밀히 분석하고 이를 해결할 수 있다면, 시세 대비 유리한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 밀양시 무안면 지역의 도시 계획 및 개발 사업 현황을 파악하여 장기적인 투자 가치를 판단해 보는 것도 유익할 것입니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계