나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경322 [1] 경상남도 밀양시 상남면 연금리 986 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 연금리에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 나지 등으로 이용 중이고,
본건 기호 (2) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 휴경지 및 일부 농경지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1) 토지는 지적도상 맹지이며,
본건 기호 (2) 토지는 지적도상 북서측으로 도로와 접하나, 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역
(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호 (2)
계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1), (2) 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있는 바, 개략적인 주 수 확인 후
일괄평가 하였으며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 수목이 경매대상에서 제외될
경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였으니
업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 수목의 수종 및
수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역을 요하고, 인접 토지와의 경계가 불분명하여
경계 측량시 수량의 가감 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와
일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니,
업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (1), (2) 토지는 현장 조사시 육안으로 확인되는 분묘는 없는 것으로 파악되나,
수풀의 무성함 등으로 인해 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있는 바, 업무 진행시
참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (1), (2) 토지의 일부는 현황 인접토지 지상 소재 건물이 점유한 것으로
추정되나, 그 면적이 전체 면적 대비 미미하여 이에 구애됨 없이 평가하였으니,
업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 인접토지 지상 소재 건물이 점유하는 부분의 위치,
경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기
바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목(1-1, 2-1) 포함. [목록2]농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 토지는 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적경계측량을 요함. 육안 식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 이를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불명. 토지의 일부는 현황 인접토지 지상 소재 건물이 점유한 것으로 추정되나, 그 면적이 전체 면적 대비 미미하여 이에 구애됨 없이 평가함(감정평가서 참조). [목록1] 지적도상 맹지임. [목록2] 휴경지 및 일부 농경지 등으로 이용 중임. 지적도상 북서측으로 도로와 접하나, 현황 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경322 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀양농업협동조합 (추정)

1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 밀양시 상남면 연금리 986

용도: 대지

토지면적: 1847.00㎡ (약 559평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가

감정가: 223,678,000원

1.4. 특이사항

* 농지취득자격증명 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

* 분묘기지권 성립 여부 불명

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 제시외 수목(1-1, 2-1) 일괄매각 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상남면 연금리에 위치하고 있으며, 주변 지역은 단독주택 및 농경지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 신대구부산간 고속도로 남밀양IC가 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 경사지의 토지로서, 기호 (1) 토지는 나지 상태이며, 기호 (2) 토지는 휴경지 및 일부 농경지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호 (1) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호 (2) 토지는 지적도상 북서측으로 도로와 접하나 현황 맹지 상태입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 (1): 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

* 기호 (2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (밀양농업협동조합, 2011-02-18).

* 매각으로 인해 소멸될 권리: 을1 근저당권, 을2 지상권, 갑4 가압류, 갑5 임의경매.

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 없음.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임대관계가 미상임으로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 밀양시 상남면 연금리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지 위주로 형성된 지역입니다. 따라서 상업적 기능보다는 농업 또는 전원 주거지역의 특성을 강하게 띕니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보가 부족합니다. 다만, 농경지와 단독주택이 혼재된 지역 특성상, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 읍내에 위치할 것으로 추정됩니다.

5.2. 주변 시설

주변에 밀양시에서 운영하는 네이처에코리움과 같은 생태 관광 시설 및 오토캠핑장 등이 있습니다. 또한, 상남면 연금리에는 일부 제조업체들이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

목록2 토지는 농지로 이용 중이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권 가능성

육안으로 확인되지 않더라도, 토지 상에 분묘가 소재할 수 있으며, 이에 따른 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

6.3. 지적경계 불분명

토지가 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다. 측량 결과 이용상황이나 점유 현황이 다소 상이할 수 있습니다.

6.4. 맹지 및 도로 접근성

지적도상 맹지이며, 현황 역시 도로 접근이 원활하지 않은 맹지 상태입니다. 이는 토지 이용 및 건축에 있어 중대한 제약이 될 수 있습니다.

6.5. 인접 건물 점유 추정

토지의 일부가 현황 인접 토지 상에 소재한 건물이 점유한 것으로 추정되나, 그 면적은 전체 대비 미미하다고 평가되었습니다. 정확한 확인은 지적 측량을 통해 이루어져야 합니다.

6.6. 제시외 수목

토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있으며, 일괄 매각 대상입니다. 수종 및 수량 확인을 위해서는 전문적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.7. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금이 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 되어 있어 실제 점유자 존재 여부 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.8. 환경 관련 규제

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서의 건축 및 사업 활동에 제한이 있을 수 있습니다.

* 밀양시는 생활폐기물 소각시설 및 관련 시설을 운영 중입니다. 인근 지역에서 불법 투기 쓰레기 정비 관련 보도가 있었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 상남면 연금리에 소재한 대지(나지, 휴경지, 농경지)로, 감정가 대비 넓은 면적을 가지고 있습니다. 계획관리지역 등으로 향후 잠재적 개발 가능성이 있습니다. 그러나 토지가 맹지이고 지적 경계가 불분명하며, 분묘기지권 및 농지취득자격증명 관련 이슈가 존재합니다. 등기부상의 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이라 권리상 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역: 경상남도 밀양시 상남면 연금리

* 토지 이용: 대지 (나지, 휴경지, 농경지)

* 용도 지역: 계획관리지역, 자연취락지구 등

* 장점: 넓은 토지 면적, 토지 매각 대상 (건물 철거 불필요), 일부 개발 가능성 있는 용도 지역 지정.

* 단점: 맹지, 지적 경계 불분명, 분묘기지권 가능성, 농지취득자격증명 필요, 임대 관계 미상.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 223,678,000원을 기준으로, 상기 명시된 물건의 잠재적 리스크, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사, 주변 부동산 시세 조사, 용도 지역별 건축 가능성 검토, 토지 경계 측량 비용 및 분묘 관련 비용 추산 등 추가적인 면밀한 분석이 필수적으로 요구됩니다.

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