나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10269 [1] 경상남도 창녕군 남지읍 성사리 1097-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호[1] 본건은 경상남도 창녕군 남지읍 성사리 소재 '관동마을' 남서측 인근에 위치하
며, 본건 주위는 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.
기호[2,3] 본건은 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 소재 '지소마을' 남측 인근에 위치하
며, 본건 주위는 산간 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

[1~3] 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

[1] 부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
[2] 사다리형의 급경사지로서, 현황 도로로 이용중임.
[3] 부정형의 급경사지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

[1] 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
[2] 본건이 노폭 약 4m 내외의 도로로 이용중임.
[3] 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로(기호[2] 포함)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 계획관리지역, 성장관리계획구역(남지10(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(
조우희,조익수의묘)<경상남도 문화재보호 조례>, 현상변경허가 대상구역<문화유산
의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.
[2,3] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메
추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지
관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도'참조.

공부와의 차이

본건 토지 기호[2]는 귀 의뢰목록 및 공부상 지목 ‘임야’이나, 현황 ‘도로’인바,
이를 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 토지 기호[2,3]은 공유지분 토지로서 지분의 위치 및 경계확인이 불가
능한 바, 전체면적을 기준으로 귀제시 지분비율에 의거 면적사정하여 감정평
가하였음.

물건 비고

제시외 건물(1-1~1-5) 매각제외하며, 최저매각가격은 이로 인하여 영향받는 가격. 주거용 건부지로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10269 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 메리츠화재해상보험주식회사

감정가: 41,552,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 성사리 1097-2

용도: 대지

토지면적: 424.00㎡ (약 128.26평)

토지지분: 424㎡ (약 128.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 167.70㎡

건물 제시외면적 매각 제외: (1-1~1-5)

주의사항: 제시외 건물(1-1~1-5) 매각제외하며, 최저매각가격은 이로 인하여 영향받는 가격. 주거용 건부지로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건(기호)은 경상남도 창녕군 남지읍 성사리 소재 '관동마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 주변 농경지대임.

기호은 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 소재 '지소마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 산간 농경지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준임.

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함 (기호).

본건이 노폭 약 4m 내외의 도로로 이용중임 (기호).

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로(기호 포함)와 접함 (기호).

2.3. 주변 시설 (참고)

본건 주변에는 마을, 농경지 등이 분포하며, 주요 편의시설 및 관공서, 학교 등은 남지읍 중심지로의 접근을 통해 이용 가능할 것으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부채권 총액: 33,723,555원

주요 권리 사항:

* 갑1 (1993-12-31): 공유자전원지분전부소유권이전 (전말래)

* 갑2 (2002-02-18): 소유권이전 (홍종언, 증여)

* 갑5 (2024-05-13): 가압류 (신한라이프생명보험, 금11,412,800원) - 말소기준권리

* 갑6 (2024-10-02): 가압류 (메리츠화재해상보험주식회사, 금22,310,755원)

* 갑7 (2025-03-14): 강제경매 (메리츠화재해상보험주식회사)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 사항은 현재 미상임.

3.3. 특수권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부는 불분명함).

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 창녕군 남지읍 성사리는 농업이 주를 이루는 지역으로, 일부 주거 및 자연녹지 지역이 혼재되어 있음.

전반적인 상권은 남지읍 중심지까지의 접근성을 고려해야 하며, 주변 농경지대에 대한 개발 가능성을 파악할 필요가 있음.

4.2. 주변 개발 현황 (참고)

창녕군은 농업 기반 시설 확충 및 지역 특화 사업을 추진하고 있으며, 남지읍 지역은 이러한 정책의 영향을 받을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건 기호은 주거용 건부지로 이용 중인 부정형 평지로서, 주변은 마을과 농경지로 둘러싸여 있어 전원생활에 적합한 환경을 제공함.

본건 기호은 급경사지로 현황 도로 및 자연림 상태임.

5.2. 교통 및 편의시설 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있음.

가까운 시내(남지읍 중심지)의 편의시설, 병원, 학교 등을 이용해야 할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 매각 제외

제시외 건물(1-1~1-5)이 매각에서 제외되므로, 해당 건물 이용에 따른 추가적인 협의 또는 조치가 필요할 수 있음. 최저매각가격 또한 이러한 부분을 반영하여 산정되었음을 유의해야 함.

6.2. 공유지분 토지

본건 토지 기호은 공유지분 토지로서, 지분의 위치 및 경계 확인이 불가능하여 전체 면적을 기준으로 평가되었음. 이는 향후 토지 이용 시 분쟁 소지가 될 수 있음.

6.3. 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 가능성이 불분명하며, 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음.

6.4. 토지이용계획 및 제한

본건(기호)은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적임.

본건(기호)은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 있음.

6.5. 혐오시설 유무 (참고)

주변에 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 개발 예정 부지나 주변 토지 이용 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 남지읍에 소재한 토지로, 주거용 건부지로 이용 중인 토지(기호)와 현황 도로 및 자연림 상태인 토지(기호)로 구성되어 있음. 채권자 메리츠화재해상보험주식회사의 강제경매 사건이며, 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

제시외 건물이 매각에서 제외되고, 일부 토지가 공유지분으로 구성되어 있으며, 법정지상권 성립 가능성이 불분명하다는 점은 주의해야 할 리스크 요인임.

토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 존재하므로, 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 활용 가능성

주거용 건부지로 이용 중인 기호 토지는 현 상태 또는 소규모 건축물 신축 등 활용 방안을 모색할 수 있음.

기호 토지는 현황 도로 및 자연림으로 이용 중이며, 향후 지분 정리 또는 도로 이용 가치 등을 고려할 수 있음.

8.2. 지역 개발 잠재력

창녕군 지역의 개발 정책 및 남지읍 일대의 도시 계획 변화에 따라 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차 보증금 부담은 없음.

다만, 제시외 건물 매각 제외, 공유지분 토지, 법정지상권 성립 불분명, 복잡한 토지이용계획 등 잠재적 리스크 요인이 존재함.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하고, 현장 조사 및 추가 법률 검토를 통해 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

감정가 41,552,000원을 기준으로, 입찰 참여 시에는 최소 10% 이상의 차감된 금액부터 신중하게 접근하는 것을 권장하며, 최저 매각 가격을 확인 후 입찰가를 산정해야 함.

참고:

경상남도 창녕군 공식 홈페이지 및 관련 지역 정보 제공 사이트 검색 결과 종합.

한국토지주택공사(LH) 토지이용계획 열람 시스템 및 관련 지도 서비스 검색 결과 종합.

환경부 환경정보 공개 시스템 및 지자체 환경 관련 정보 검색 결과 종합.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.