나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경292 [1] 경상남도 창녕군 도천면 어만리 산141 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 밀양시 도천면 어만리 소재 '바깥담마을' 남서측 인근에 위치하
며, 부근은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 농기계 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통이하임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형으로 북동향의 급경사지이며, 자연림 및 휴경지임.
기호2 : 부정형으로 동향의 급경사지이며, 자연림, 임도, 일부 휴경지임.

인접 도로상태

기호1 : 임야도상 맹지이나 인접지(기호2)를 통하여 출입함.
기호2 : 본건 임야를 통과하는 노폭 약 3미터 내외의 비포장임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양
사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,
기호2 : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육
가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관
리법>임.

제시목록 외의 물건

기호2 지상에 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2) 매각 제외하며, 그 점유면적 및 가치가 미미하여 제시외 건물로 인하여 영향받는 토지가액을 별도로 기재하지 않았음(감정평가서 참조). 육안식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경292 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 도천면 어만리 산141

용도: 임야

감정가: 81,115,100원

토지면적: 26,083.00㎡ (약 7,891평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀양시산림조합 (근저당권자)

2. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 도천면 어만리에 위치하고 있으며, '바깥담마을' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 임야 등으로 형성되어 있어 대체로 조용한 자연환경을 가지고 있습니다.

* 지역 환경: 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량, 특히 농기계의 출입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근까지 농기계 출입은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 이하로 평가됩니다.

* 도로 상태: 기호1 토지는 임야도상 맹지이나, 인접한 기호2 토지를 통하여 출입이 가능합니다. 기호2 토지에는 약 3미터 폭의 비포장 임도가 개설되어 있습니다.

* 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 부정형으로, 북동향 및 동향의 급경사지로 이루어져 있습니다. 현재 자연림 및 휴경지로 이용되고 있으며, 일부는 임도로 활용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 산지 관련 규제(보전산지, 준보전산지, 임업용산지) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을15 근저당권 (2019-02-26, 밀양시산림조합, 280,000,000원)으로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권 이전: 다수의 소유권 이전 등기 기록이 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 특별히 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 기타 특이사항: 등기부채권 총액은 280,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 창녕군 도천면 어만리는 농경지와 임야가 주를 이루는 전원 지역입니다. 따라서 상업 시설이 밀집된 도심형 상권으로 보기는 어렵습니다. 지역 경제는 농업을 중심으로 이루어지고 있으며, 인근에는 소규모 마을들이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 최근 뉴스 검색 결과, 도천면 송전리 일대에 시설채소 재배단지 농로에 도로명이 부여되는 등 농업 기반 시설 확충 움직임이 있습니다. 창녕군 전체적으로는 생태 관광 자원이 풍부하며, 우포늪, 화왕산 등 유명 관광지가 있어 관광 산업이 활성화될 잠재력이 있습니다. 그러나 본건의 직접적인 상권 범위 내에서 활발한 상업 활동이나 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

본건은 자연환경이 잘 보존된 농림 지역에 위치하고 있어, 도심의 편리한 생활 인프라를 기대하기는 어렵습니다.

* 편의시설: 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍/면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 창녕군 시설관리공단에서 운영하는 관광시설(산토끼 노래동산, 우포늪 체험장 등)이나 체육시설, 장례식장, 추모공원 등이 창녕군 내에 존재하나, 도천면 어만리에서 직접적인 접근성은 확인이 필요합니다.

* 교통: 대중교통은 보통 이하 수준으로, 자가용 또는 농기계 이용이 필수적일 수 있습니다.

* 교육: 도천면 내 또는 인근 지역에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 있을 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건과 관련된 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 분묘기지권: 본건 토지에는 분묘기지권이 존재할 수 있으며, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성도 있습니다. 분묘기지권의 성립 여부는 불분명하여 향후 분묘 이장 등과 관련한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 및 물건명세서 상 제시외 건물(2-1, 2-2)이 존재하나, 매각에서 제외되며 그 점유면적 및 가치가 미미하다고 기재되어 있습니다. 그러나 점유 관계로 인한 분쟁 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 급경사지 및 맹지: 토지가 급경사지고, 일부 맹지에 해당하여 건축 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. (기호1 토지)

* 토지이용계획 및 제한: 복합적인 용도지역(계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등) 및 다양한 법적 제한(가축사육제한, 배출시설설치제한, 산지 관련 규제 등)이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 과거 민원 발생 사례: 과거 인근 도천면 어만리에서 공장 신축 허가와 관련하여 주민 민원이 발생하여 공사가 중단된 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 해당 지역의 개발 과정에서 주민과의 마찰 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 창녕군 도천면의 임야로서, 농경지와 자연림이 어우러진 전원 지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 81,115,100원이며, 토지 면적은 26,083㎡(약 7,891평)입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

하지만, 본건은 분묘기지권 성립 여부가 불분명하고, 제시외 건물이 매각 제외되는 점, 또한 급경사지 및 맹지라는 점, 복합적인 용도지역 지정 및 산지 관련 규제 등 토지 이용에 여러 제약이 따르는 점을 고려해야 합니다. 특히 분묘 문제는 향후 토지 활용 시 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 지역 자체는 조용하고 자연환경이 좋으나, 상권 및 생활 편의시설 접근성은 다소 낮은 편입니다.

결론적으로, 본 건은 임야로서의 가치 또는 자연인 주택 부지 등으로의 활용 가능성을 고려할 수 있으나, 분묘기지권 및 기타 제약 사항에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 7,891평에 달하는 넓은 임야로, 잠재적인 개발 또는 활용 가치가 있습니다.

* 낮은 권리 분석 리스크: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수 부담 있는 임차인이 없어 권리 분석 측면에서 비교적 안전합니다.

* 자연 친화적인 환경: 주위가 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 창녕군은 우포늪 등 생태 관광 자원이 풍부하여 관련 사업과의 연계 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 81,115,100원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(분묘기지권, 토지 활용 제약 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 최초 입찰 시점에서는 감정가(81,115,100원) 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 분묘 처리 비용, 개발 가능성, 인근 실거래가 등을 종합적으로 검토하여 추가적인 가치 평가 후 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

본 물건에 대한 정확한 시세 및 가치 평가는 현장 조사와 전문가의 도움을 받아 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.