나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10255 [1] 경상남도 밀양시 가곡동 455 밀양가곡주공아파트 201동 14층1412호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 가곡동 소재 '밀양역' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트,
근린생황시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통임.

교통상황

본 아파트 주차장까지 차량접근이 용이하며, 대중교통사정도 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 내 14층 1412호(복도식)로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다각형으로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로1류 및 소로2류와 2면으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m~10m)(소로2-1-31)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-
03-09)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 대지권의 목적인 토지는 제시목록상 가곡동 455 대 19,976㎡이나 지적공부
에는 가곡동 455 대 19,825㎡ 및 가곡동 455-2 도로 151㎡로 지적이 분할되
어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10255 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 가곡동 455 밀양가곡주공아파트 201동 14층1412호

용도: 아파트

감정가: 76,000,000원

토지면적: 34.93㎡ (약 10.57평)

토지지분: 34.93㎡ (약 10.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.44㎡ (약 14.95평)

건물지분: 49.44㎡ (약 14.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOOOOO

아파트명: 밀양가곡주공2단지

사용승인일: 1995년 5월 3일

2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 가곡동에 위치하며, '밀양역' 남동측 인근에 자리 잡고 있음.

부근은 주로 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

차량으로 아파트 주차장까지 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편임.

인접 도로로는 중로1류(폭 20~25m) 및 소로2류(폭 8~10m)와 2면으로 접하고 있어 교통 접근성이 양호함.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2023년 6월 28일 접수된 밀양축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리임.

총 등기부채권액: 124,570,991원.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제공된 정보상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목이 비어있으나, 일반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 모든 권리는 매각으로 소멸됨. 본건은 말소기준권리 이하의 권리들(가압류 등)이 존재하며, 이들은 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 현재 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금 없는 임차인이라도 명도 시에는 주의가 필요할 수 있음.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 속해 있으며, 단지 주변으로 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 편리한 환경을 갖추고 있음.

차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 지역 내에서의 생활 인프라 접근성이 양호한 편임.

5. 생활정보

아파트로 현재 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 슬래브 지붕으로 구성된 15층 건물 중 14층에 위치함.

건물 내외부는 몰탈 위 페인팅, 벽지, 타일 마감이며 창호는 샷시임.

급배수, 위생, 난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전 등 생활에 필요한 설비는 잘 갖추어져 있음.

아파트 단지는 1995년 5월 3일 사용승인이 되었으며, 총 3개동 356세대로 구성되어 있음.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 위치하여 입주민 편의를 제공함.

세대당 주차 공간이 약 0.36대 수준으로, 총 주차대수는 128대이나 주차 공간이 다소 부족할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음. 다만, 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 인수되는 부담은 없을 것으로 보임.

건축 연도: 1995년에 준공된 아파트로, 노후화에 따른 수리비 발생 가능성 및 향후 재건축/리모델링 관련 이슈를 고려해야 함.

주차 공간 부족: 총 356세대 대비 128대의 주차 공간은 입주민들에게 다소 불편을 초래할 수 있음.

지적 공부 상 면적 차이: 제시목록상의 토지 면적과 지적 공부상의 면적에 미세한 차이가 있으나, 이는 집합건물의 경우 일반적인 현상으로 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 밀양시 가곡동에 위치한 밀양가곡주공아파트 201동 14층 1412호로, 밀양역 인근에 자리하며 주거 환경이 무난한 편임.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 감정가는 76,000,000원임.

권리 분석 결과, 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이며 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리 관계가 매우 깔끔한 편임.

다만, 건축 연도가 오래되었고 주차 공간이 다소 부족하다는 점, 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 할 사항임.

종합적으로 볼 때, 안정적인 권리 관계와 무난한 입지 조건을 갖춘 물건으로, 가격 경쟁력이 있다면 고려해 볼 만함.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있음.

무난한 입지: 밀양역 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 보통 수준임.

가격 메리트: 감정가 76,000,000원으로, 해당 지역의 유사 아파트 가격대를 고려할 때 진입 장벽이 높지 않음.

최근 실거래가 반영 가능성: 동일 면적의 최근 실거래가가 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있어, 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 5일, 49.44㎡ (본건과 동일 면적) 78,000,000원 거래.

* 2026년 6월 2일, 42.9㎡ 65,000,000원 거래.

* 2026년 4월 11일, 42.9㎡ 61,000,000원 거래.

시세 분석:

본건의 전용 면적(49.44㎡)과 동일한 매물의 최근 실거래가는 78,000,000원이며, 이는 본건의 감정가인 76,000,000원보다 높은 수준임. 이러한 점은 시장에서 해당 물건의 가치가 감정가 이상으로 평가되고 있음을 시사함.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 주지 않음.

감정가는 76,000,000원이며, 동일 면적의 최근 최고 실거래가는 78,000,000원임.

경매 물건의 특성상 감정가와 실거래가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

보수적인 관점에서는 감정가 수준인 76,000,000원부터 고려할 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 적극적으로는 최근 실거래가 수준인 78,000,000원에서 약간 상향한 80,000,000원 내외까지도 예상해 볼 수 있음.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 77,000,000원 ~ 82,000,000원 범위를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.