나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10246 [1] 경상남도 창녕군 고암면 계상리 106 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 고암면 계상리 소재 '신기마을회관' 남동측 근거리(기호[1,2])
및 인근(기호[3])에 위치하며 기호[1,2] 부근은 전, 과수원 등이 소재하는 마을주변
농경지대, 기호[3] 부근은 주택, 나지 등이 소재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 기호[1]은 차량접근 불가능하고, 기호[2,3] 토지는 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호[1] 부정형 완경사의 토지로서 대부분 묘지로 이용 중임.
기호[2] 부정형 평지의 토지로서 농경지(전)로 이용 중임.
기호[3] 부정형 완경사의 토지로서 나지 상태임.

인접 도로상태

기호[1] 지적도상 맹지임.
기호[2] 북동측으로 구거를 경유하여 노폭 약 3~4m 내외의 시멘포장 도로와 접함.
기호[3] 북동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 비포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,

기호[2] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 젖소
닭 오리 메추리 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,



기호[3] 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호[1] 토지는 귀 제시목록상 지목 '전'이나, 현황은 '묘지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:본건 기호[1] 토지 지상에 제시외분묘 3기 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지임. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '묘지'임. 토지 지상에 제시외 분묘 3기 소재하며 최저매각가격은 이로 인해 영향받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경상남도 창녕군 고암면 계상리 106에 소재하고 있으며, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 묘지로 이용 중인 토지입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 982.00㎡ (약 297평)이며, 감정가는 22,684,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

본 경매 물건은 토지 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

1.4. 채권자 정보

본 건의 채권자는 주식회사제니스자산관리대부입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창녕군 고암면 계상리 소재 '신기마을회관' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 마을 주변 농경지대(전, 과수원) 및 농촌지대(주택, 나지)로 이루어져 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

기호 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지입니다. 기호 토지는 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로 상황은 기호은 지적도상 맹지이며, 기호는 북동측 구거를 경유하여 노폭 약 3~4m의 시멘트 포장 도로와 접하고, 기호은 북동측 노폭 약 2~3m의 비포장 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역 등 각종 도시계획법 및 관련 법규의 적용을 받습니다. 영농여건불리농지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건의 말소기준권리는 2018년 5월 11일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑2)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 특이 권리 사항 (분묘기지권)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으며, 본건 토지 지상 분묘를 위해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건은 농촌 지역으로, 인근에 마을회관이 있으나 주변에 별도의 상권 정보는 확인되지 않습니다.

4.2. 생활 편의시설

농촌 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 마을 자체의 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 농지 취득 관련

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

5.2. 현황과 공부상 지목 불일치 (묘지)

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 묘지로 이용되고 있으며, 실제 제시외 분묘 3기가 소재하고 있습니다. 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤습니다.

5.3. 맹지 및 접근성 문제

기호 토지는 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 이용에 제약이 따릅니다.

5.4. 분묘기지권 성립 가능성

토지 지상 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 경우, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 될 수 있어 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 농지로서의 가치보다는 현황 상 묘지로 이용 중인 토지이며, 맹지라는 명확한 한계점을 가지고 있습니다. 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부와 분묘 관련 문제 해결 방안을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

본건은 보전관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있어 향후 지역 개발 또는 토지 이용 계획 변경 시 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현재의 여러 제약 조건을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 예상 입찰가

감정가 22,684,000원 대비, 맹지, 묘지 현황, 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 등의 다수 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. (인수 보증금은 0원으로 계산)

예상 입찰가는 15,000,000원 ~ 18,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.