나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10252 [1] 경상남도 밀양시 청도면 구기리 133-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리소재 청도면 행정복지센터 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 근린시설, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 대체로 완경사 지세내 부정형의 토지로서 토지임야 상태임.

기호2,3,4: 대체로 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서, (기호2,4) 현황 도로, (기호3) 일부 현황 도로 및 일부 공지 상태임.

기호5: 대체로 자체지반 등고평탄한 부정형의 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호1: 서측으로 현황 세로가 소재함.

기호2,4: 현황 도로임.

기호3: 현황 일부도로 및 지목 도로임.

기호5: 서측으로 현황 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2019-02-27)<교육환경 보호에 관한법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>단독주택용지(건폐율60 용적률150) 근린생활시설용지(건폐율60 용적률150)

기호2: 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(시도21)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2019-02-27)<교육환경 보호에 관한법률>, 도로구역(2020-01-16)<도로법>, <추가기재> 근린생활시설용지(건폐율60 용적률150)

기호3: 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(시도21)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2019-02-27)<교육환경 보호에 관한법률>, 도로구역(2020-01-16)<도로법>, <추가기재> 단독주택용지(건폐율60 용적률150) 근린생활시설용지(건폐율60 용적률150)

기호4: 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2019-02-27)<교육환경 보호에 관한법률>

기호5: 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2019-02-27)<교육환경 보호에 관한법률>, <추가기재> 단독주택용지(건폐율60 용적률150) 근린생활시설용지(건폐율60 용적률150)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

(기호4)토지는 지목 '전'이나, 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

육안식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부는 불분명함. 토지상의 잡목은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함(감정평가서 참조). 토지는 일부 인접지에서 점유중인 바 지적도상 개략적인 면적을 사정하여 이를 고려하여 평가함. 토지의 정확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10252 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 청도면 구기리 133-1

용도: 임야

감정가: 433,568,000원

토지면적: 3188.00㎡ (약 964.4 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0 평)

건물면적: 0.00㎡ (0 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0 평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOO (부경양돈협동조합)

중복사건: 해당

분묘기지권: 해당

공동담보: 해당

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리 소재 청도면 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 근린시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지는 대체로 완경사 지세 내 부정형의 임야 상태이거나, 자체 지반 등고평탄한 부정형의 토지 상태입니다. 일부는 현황 도로 및 공지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태는 서측으로 현황 세로가 소재하거나, 현황 도로, 지목 도로 등이 있는 것으로 파악됩니다.

* 본건은 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역 내에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 준보전산지, 소로3류(폭 8m 미만), 도로구역에 해당합니다.

* 토지이용계획상 단독주택용지 및 근린생활시설용지 등으로 활용 가능하며, 건폐율 60%, 용적률 150%가 적용됩니다.

* 기호4 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 도로로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2024년 1월 29일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들(을2 지상권, 갑6 가압류, 갑7 가압류, 갑8 임의경매, 갑9 강제경매)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 440,369,126원입니다.

* 임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 소유권은 2024년 1월 29일 매매를 통해 조경래에게 이전되었습니다.

* 본건은 중복사건이며, 공동담보로 설정되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 단독주택, 근린시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주의 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역 및 개발진흥지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 청도면 행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 주변은 농경지가 많아 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

* 대중교통 사정이 보통 수준이므로, 자가용 이용이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항에 따르면, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권의 성립 여부는 불분명합니다. 이는 권리 관계 및 토지 이용에 잠재적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지상 잡목은 거래 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가되었으며, 이는 토지 이용 시 정리가 필요함을 시사합니다.

* 토지가 일부 인접지에서 점유 중인 것으로 파악되었으며, 지적도상 개략적인 면적을 사정하여 평가에 반영하였습니다. 정확한 위치, 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역 등이 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 청도면 구기리에 위치한 임야로, 계획관리지역 등 개발 가능성이 있는 지역에 해당합니다. 감정가는 4.3억원 이상이며, 토지 면적은 약 964평에 달합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 분묘 존재 가능성, 인접지 점유, 잡목 등으로 인한 토지 이용의 제약 및 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 토지의 정확한 활용 계획 수립을 위해서는 지적 측량 등 추가적인 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 단독주택용지 및 근린생활시설용지 등으로 활용 가능하며, 건폐율 60%, 용적률 150%가 적용되어 활용도가 높습니다.

* 주변 개발 추이 및 지역 가치 상승 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임야로, 분묘기지권 성립 여부 불분명, 인접지 점유, 잡목 등으로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 토지의 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요한 상황입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가(433,568,000원)를 기준으로 100%~120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본인의 투자 성향, 자금 계획, 추가 조사를 통한 리스크 해소 정도에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.