나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경353 [1] 경상남도 밀양시 산내면 봉의리 1247-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 산내면 봉의리소재 봉촌마을회관 남동측 인근에 위치하며 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 완경사 지세내 사다리형에 유사한 토지로서 현황 도로임.

기호2,3: 일단으로 완경사 지세내 자체지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1: 본건을 현황 도로(세로)로 이용중임.

기호2,3: 일단으로 동측으로(기호1)토지를 도로(세로)로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2: 계획관리지역(2013-03-08), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>

기호3: 계획관리지역(2013-03-08), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

별첨 '사진 및 지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(4) 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕(기와지붕) 단층건으로서

외벽: 적벽돌, 드라이비트등 마감.
내벽: 벽지등 마감.
천정: 벽지등 마감.
바닥: 샤시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건은 귀 제시목록상 (철근)콘크리트지붕이나, 현황 기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. [목록1] 현황 도로임. [목록2, 3] 주거용 건부지로 이용중임. [목록4] 제시목록상 (철근)콘크리트지붕이나, 현황 기와지붕임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경353 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 산내면 봉의리 1247-4

용도: 단독주택

감정가: 258,254,640원

토지면적: 476.00㎡ (약 144평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.64㎡ (약 25평)

건물 제시외면적: 8.50㎡ (약 3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO (남김해새마을금고)

건축물 정보:

* 주소: 경상남도 밀양시 산내면 봉의리 1247번지 (도로명주소: 경상남도 밀양시 봉의3길 53-12)

* 용도: 단독주택

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트 (현황은 기와지붕으로 공부와 차이 있음)

* 건축일자: 2021년 8월 5일 (사용승인일: 2022년 3월 30일)

* 건축면적(건폐율): 83.64㎡ (19.59%)

* 연면적(용적률): 83.64㎡ (19.59%)

* 토지면적(JSON 기준): 427.00㎡

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 밀양시 산내면 봉의리 봉촌마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로상태: 본건의 기호1 토지는 현황 도로로 이용 중이며, 기호2,3 토지는 동측의 기호1 토지를 도로로 이용하여 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태:

* 기호1: 완경사 지세 내 사다리형에 유사한 토지로 현황 도로로 이용 중입니다.

* 기호2,3: 일단으로 완경사 지세 내 자체지반 등고 평탄한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 자연환경: 산내면은 영남알프스에 둘러싸여 있으며, 얼음골, 구만산 등 자연경관이 뛰어난 지역입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-28

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-04-13 근저당, 남김해새마을금고):

* 소유권 이전 (갑구): 이선익(2021-08-23), 서연수(2022-04-13)

* 근저당 (을구): 남김해새마을금고(2022-04-13, 204,000,000원), 주정민(2022-07-13, 100,000,000원)

* 가압류 (갑구): 주식회사 엠디산업(2024-11-21, 16,310,025원)

* 임의경매 (을구): 남김해새마을금고(2025-03-17, 167,600,890원)

* 총 등기부채권액: 320,310,025원

* 권리분석 종합: 말소기준권리 이하 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 인수해야 할 임차보증금이나 별도의 부담되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 밀양시 산내면 봉의리는 농경지와 임야, 취락이 혼재된 지역으로, 인근에 봉촌마을이 형성되어 있습니다.

* 부동산 시세 동향:

* 사랑부동산의 매물 정보에 따르면, 경남 밀양시 산내면 일대 전원주택 및 토지 매물은 대략 1억 원 초반에서 3억 원 중반까지 다양하게 분포되어 있습니다.

* 면적 100평대 토지 또는 주택 부지 매물이 6천만 원대에서 1억 6천만 원대까지 있으며, 200평대 토지 또는 전원주택은 1억 7천만 원대에서 5억 8천만 원대까지 거래되는 것으로 확인됩니다.

* 주택의 경우, 리모델링된 촌집은 1억 원 이하 매물도 존재하나, 일반적으로 1억 5천만 원에서 2억 5천만 원 선에서 거래되는 경향이 있습니다.

* 본건과 같이 약 476㎡(144평)의 토지와 83.64㎡(25평)의 단독주택은 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 대체적인 대중교통은 보통 수준으로, 자가용 이용 시 경부고속도로 언양 IC 등을 통해 접근 가능합니다.

* 편의시설: 산내면 소재지 인근에 면사무소, 파출소, 소규모 상점 등이 있을 것으로 추정됩니다.

* 교육시설: 인근에 밀양시 산내면 지역의 초등학교, 중학교 등이 있을 수 있으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 인근 면 소재지에 보건진료소 또는 의원급 의료기관이 있을 수 있으나, 종합병원 등 대형 의료시설 이용 시에는 밀양 시내 또는 인근 도시로 이동이 필요합니다.

* 관광 및 여가: 얼음골, 구만산, 가지산 등 주변 자연경관이 뛰어나 등산 및 계곡 물놀이를 즐길 수 있으며, 한천테마파크 등 지역 특색을 살린 시설도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 차이: 제시목록상 건물 지붕은 (철근)콘크리트이나, 현황은 기와지붕으로 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 재산권 행사 시 소명 자료로 활용될 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 본건 토지 중 일부(기호1)는 현황 도로로 이용 중이며, 이는 토지 사용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경: 취락, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 인근에 축사 등 혐오시설이 있을 가능성은 있으나, 본건 소재지에서 직접적으로 확인되지는 않았습니다. (추가 확인 필요)

* 건물 제시외 면적: 8.50㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으나, 현황 및 이용상태에 대한 구체적인 정보는 감정평가서를 참조해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 산내면 봉의리에 위치한 단독주택으로, 아름다운 자연환경과 함께 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 단독주택으로 이용 가치가 높으며, 감정가는 2억 5천만 원대입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 공부상 지붕 재질 차이, 일부 토지의 현황 도로 이용 등은 사전에 충분히 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 아름다운 자연환경: 영남알프스 인근의 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활이 가능합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄매각하여 별도의 명도 문제 발생 가능성이 적습니다.

* 활용 가치: 단독주택으로 직접 거주하거나 주말주택, 세컨하우스 등으로 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 258,254,640원입니다. 주변 유사 부동산의 시세 및 거래 동향을 고려할 때, 본건의 가치는 감정가 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

인수할 보증금이나 별도의 권리가 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우 230,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 분석에 따른 예상이며, 실제 현장 조사 및 최근 거래 사례, 물건의 하자 여부 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.