나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10240 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 옥천리 636-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 옥천리 소재 '옥천마을회관' 북측 인근에 위치하는 토지
로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사 지세 내 부정형 토지로서 '휴경지' 상태임.

인접 도로상태

지적도 상 본건 동측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(2018-07-26), 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 수목 다수 소재하나 장기 휴경으로 정확한 수종 및 수량 확인이 불가
하며 경제적 가치 희박한 것으로 판단되는 바 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지
가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

본건은 둘 이상의 용도지역에 해당하는 토지이나 주된 용도지역을 기준으로 평가하되 일부
타 용도지역인 점을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 휴경지 상태임. 지적도상 본건 동측으로 소폭의 도로 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임. 지상에 제시외 수목 다수 소재하나 장기 휴경으로 정확한 수종 및 수량 확인이 불가하며 경제적 가치가 희박한 것으로 판단되는 바, 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10240 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 옥천리 636-1

용도: 답

감정가: 254,562,000원

토지면적: 1914.00㎡ (약 579.09평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOO (중부산농업협동조합)

등기부채권총액: 242,974,881원

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 옥천리에 위치하며, '옥천마을회관' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 이루고 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 어려운 지리적 여건을 가지고 있으며, 지역 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

지형 및 이용상태: 완경사의 부정형 토지로서 현재는 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 지적도상 본건 토지의 동측으로 소폭의 도로가 있으나, 실제 현황으로는 맹지와 유사한 상태로 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산관리지역, 자연환경보전지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

제시외 물건: 토지 지상에 다수의 수목이 소재하나, 장기 휴경으로 인해 정확한 수종 및 수량 파악이 어렵고 경제적 가치가 희박한 것으로 판단되어 토지와 일체로 평가되었습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2022-11-29, 중부산농업협동조합, 120,000,000원)

총 등기부채권액: 242,974,881원.

총 소멸 대상 권리: 본건 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상인 것으로 파악되었습니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지로 둘러싸인 지역에 위치하며, 인근에 '옥천마을회관'이 있습니다. 주변으로 마을 취락이 형성되어 있으나, 상업시설이 발달한 지역은 아닙니다. 따라서 직접적인 상권 형성보다는 농업 활동이나 전원생활과 관련된 잠재력을 가지고 있습니다. 인근 옥천계곡 지역은 여름철 피서지로 활용되기도 하나, 본건 토지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

1.5. 생활정보

본건의 소재지인 창녕군 옥천리는 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 마을 단위로 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 차량 접근이 제한적인 점을 감안하면, 생활에 필요한 주요 시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다. 창녕군에는 화왕산군립공원, 우포늪 등 자연 관광지가 있으며, 창녕읍 내에 일부 문화재와 편의시설이 분포하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 요함: 본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

맹지 유사 상태: 지적도상 도로는 있으나 현황 맹지와 유사한 상태로, 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

장기 휴경 및 수목: 장기간 휴경으로 인해 토지 상태 파악이 용이하지 않으며, 제시외 수목은 경제적 가치가 희박한 것으로 판단되어 별도의 가치 평가가 어렵습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다. 그러나 농경지 인근의 특성상 잠재적인 환경적 요인에 대한 주의는 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 옥천리의 답으로, 농지 취득 자격증명이 필수적으로 요구되는 물건입니다. 토지 자체는 완경사의 부정형 휴경지로, 인접 도로의 현황이 맹지와 유사하여 접근성에 대한 고려가 필요합니다. 감정가는 2억 5천만 원대이며, 등기부상 채권 총액은 2억 4천만 원대입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수할 임차인은 없습니다. 주변 환경은 농경지와 마을 취락이 혼재된 전형적인 농촌 지역으로, 차량 접근성이 다소 제한적입니다. 농지 취득 규정과 맹지 유사 상태, 휴경지라는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

농지법 관련 규정 확인: 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급 요건 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 합니다. (귀농·영농 목적 등).

토지 이용 가능성 검토: 맹지 유사 상태를 감안하여 향후 토지 활용 방안(농업, 전원주택 부지 등)을 면밀히 검토해야 하며, 필요한 경우 인접 토지와의 협의 또는 개발 행위 가능성을 타진해야 합니다.

잠재적 가치: 농촌 지역의 토지로서 장기적인 관점에서 전원생활 또는 농업 관련 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(254,562,000원) 및 유사 물건의 거래 사례, 본건의 입지 조건(맹지 유사, 휴경지 상태 등) 및 농지 취득 제한 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 입찰 시에는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.