나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10234 [1] 경상남도 창녕군 이방면 거남리 682-1 답 경매

경상남도 창녕군 이방면 거남리 682-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경10234(밀양지원 경매3계). 감정가 167,199,000원, 최저가 57,349,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 10234 [1]
소재지	경상남도 창녕군 이방면 거남리 682-1
용도	토지
매각기일	2026.08.10
관할법원	밀양지원 경매3계 (055-350-2539)
이용제한	계획관리지역, (저촉)소하천구역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	2,956㎡ (894.19평)

금액

감정가	167,199,000원
최저가	57,349,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	5,734,900원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.04	167,199,000원	유찰
2차	2026.06.08	117,039,000원	유찰
3차	2026.07.06	81,927,000원	유찰
4차	2026.08.10	57,349,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 기호 ①,②,③은 경상남도 창녕군 이방면 거남리 소재 '이방정기시장' 남동측 근거리에
위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.
교통상황: 기호 ①,③까지 차량접근 가능, 기호 ②까지 차량접근 불가능하며 관내 대중교통 사정을
고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.
형태 및 이용상태: - 기호 ①,② : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '답' 상태임.
- 기호 ③ : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 '답' 및 일부 '구거' 상태임.
인접 도로상태: - 기호 ① : 본건 북측으로 아스콘 포장도로 소재함.
- 기호 ② : 지적도 상 맹지임.
- 기호 ③ : 본건 북서측으로 콘크리트 포장도로 소재함.
토지이용계획 및 제한상태: - 기호 ①

계획관리지역, 성장관리계획구역(이방16(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2017-11-22)(양정골천)
<소하천정비법>.

- 기호 ②

계획관리지역, 성장관리계획구역(이방16(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

- 기호 ③

농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>.
제시목록 외의 물건: 해당사항 없음.
공부와의 차이: 기호 ③의 제시목록 상 지목은 '답' 이나 현황 일부 '구거' 상태임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ①은 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 동측으로 인접한‘경상남도 창녕군 이방면
거남리 681-2번지’에서 본건 일부를 점유하고 있는 것으로 추정되는 바, 이점을 감안하여
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①,②,③은 인접 토지와 지적 경계 다소 불분명한 바 정확한 지적 경계 확인을
위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이
다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바, 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함. [목록1] 소하천구역 일부 저촉됨. 동측으로 인접한 '경남 창녕군 이방면 거남리 681-2번지'에서 일부를 점유하고 있는 것으로 추정되는 바, 이를 감안하여 평가함(감정평가서 참조). [목록2] 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10234 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 이방면 거남리 682-1

용도: 답

감정가: 167,199,000원

토지면적: 2956.00㎡ (약 894.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO (구지새마을금고)

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 이방면 거남리에 위치하고 있으며, 주위는 마을 취락과 농경지가 혼재된 지역입니다. 인근에 '이방정기시장'(옥야장)이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 물건지 일부(기호 ①, ③)까지는 차량 접근이 가능하나, 기호 ②까지는 차량 접근이 어려운 것으로 파악됩니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 구지새마을금고의 근저당권입니다. 따라서 매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 파악되어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

창녕군 이방면 거남리는 전통적인 농업 지역으로, 지역 경제는 농업 생산 활동에 기반을 두고 있습니다. 인근에 5일장이 서는 이방시장이 있어 지역 주민들의 생활 중심지 역할을 합니다. 최근에는 농촌 지역 활성화를 위한 '청년외식공간' 조성 사업이 추진되어 지역 상권에 활력을 불어넣고 있습니다. 이는 지역 농특산물을 활용한 외식 산업 육성과 관광객 유치를 목표로 합니다. 인근에 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건지 인근에는 이방초등학교, 옥야중학교, 옥야고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 우포늪과 같은 자연 생태 관광지가 가까이 있어 관광 자원을 활용한 생활 접근성을 기대할 수 있습니다. 주요 편의시설로는 인근 이방면 소재지의 상업시설 및 관공서 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 본 물건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요할 수 있습니다. 이는 향후 이용 및 점유 현황에 영향을 줄 수 있습니다.

* 일부 점유 및 소하천구역 저촉: 동측 인접 토지(경상남도 창녕군 이방면 거남리 681-2번지)에서 일부 점유가 추정되며, 소하천구역과 일부 저촉됩니다.

* 맹지 및 이용 현황: 기호 ② 토지는 지적도상 맹지이며, 기호 ③ 토지는 공부상 '답'이나 현황 일부 '구거' 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한: 각 필지별로 계획관리지역, 성장관리계획구역, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정된 필지는 농업 외 용도로의 개발에 제한이 따릅니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 현황 임차인이 존재할 가능성이 있으며 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 이방면 거남리에 위치한 농지(답)로, 경매 감정가는 167,199,000원입니다. 주변 환경은 농경지와 취락이 혼재되어 있으며, 이방시장이 인근에 위치하여 생활 편의성이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성은 존재합니다. 잠재적 리스크로는 농지취득자격증명 필요, 지적 경계 불분명, 일부 점유 추정, 맹지, 소하천구역 저촉, 농림지역 및 농업진흥구역 지정 등이 있습니다. 이러한 여러 제약 사항들을 고려할 때, 본 물건은 신중한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

* 일부 필지는 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성을 일부 내포하고 있습니다.

* 인근의 우포늪 등 관광 자원과 연계된 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 창녕군 이방면은 농업이 발달한 지역으로, 농지로서의 가치와 더불어 지역 특화 작물 재배 등을 고려한 투자 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 167,199,000원입니다. 앞서 언급된 다수의 리스크 요인(농지증 미비 시 보증금 몰수, 지적 경계 불분명, 일부 점유, 맹지, 구거 및 소하천구역 저촉, 농림지역 지정 등)과 농지 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 권장합니다. 따라서, 대략 117,000,000원에서 133,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 철저한 현장 조사와 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보