나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경148 [1] 경상남도 밀양시 가곡동 613-21 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 가곡동에 위치하며, 부근은 상업용 및 주상용 건물 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하고, 현황 남서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2021-08-18), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-12-31)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 천막 1동이 소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였으니 업무
진행시 참고하시기 바람. 다만, 천막의 위치 및 경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적
측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지
평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 외장석재 및 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 인테리어 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 건물은 일반건축물대장 상 지1층 근린생활시설, 1층 근린생활시설,
2층 제1종근린생활시설(창고)임.

설비내역

본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 : 본건 건물의 지하층은 현황 침수된 것으로 추정되는 바, 업무 진행시 참고하시기
바람.

물건 비고

일괄매각. 토지는 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요함. 토지 지상에 천막 1동이 소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가 제외함. 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가함. 건물의 지하층은 현황 침수된 것으로 추정됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경148 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀양농업협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 가곡동 613-21 (도로명 주소: 경상남도 밀양시 중앙로 114-1)

용도: 근린생활시설 (지하 1층: 근린생활시설, 지상 1층: 근린생활시설, 지상 2층: 제1종근린생활시설(창고))

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물

건물 사용승인일: 1981년 7월 24일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 239.00㎡ (약 72.3평)

건물면적: 239.87㎡ (약 72.6평)

감정가: 448,011,280원

1.4. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 배출시설설치제한지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 가곡동에 위치하며, 주변은 상업용 및 주상용 건물 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 교통상황은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지는 지적도상 남서측으로 도로와 접하며, 현황 남서측으로 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이합니다.

* 밀양역이 인근에 위치하고 있으며, 과거 지역 발전을 이끌었던 교통의 요지였으나, 현재는 중심 상권 이동으로 인해 다소 정체된 상황이라는 분석도 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

* 토지는 부정형의 자체 지반이 대체로 평탄한 상태이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 5월 11일 접수된 근저당권 (을9/을7) (채권 최고액: 338,000,000원).

* 이 외 소유권 이전(1977년, 2020년), 가압류(2023년 11월 20일, 채권액 60,222,164원), 임의경매 개시 결정(2025년 2월 21일, 채권액 371,883,761원) 등이 등기되어 있습니다.

* 모든 등기부채권 총액은 398,222,164원입니다.

* 매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 김진응: 보증금 0원, 차임 150,000원, 전입/사업자 등록일 2021년 6월 3일, 대항력 없음.

* 천성대: 보증금 0원, 차임 150,000원, 전입/사업자 등록일 2021년 6월 3일, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 가곡동은 과거 밀양역을 중심으로 발달했던 지역으로, 현재는 도시재생 사업을 통해 지역 활성화를 추진 중입니다. 상업용 및 주상용 건물이 혼재되어 있으며, 지역 상권은 과거에 비해 다소 정체된 면도 있으나, 도시재생 사업으로 새로운 활력을 기대할 수 있는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 가곡동 일대는 밀양역을 중심으로 상권이 형성되어 있었으며, 현재도 상업시설과 주택이 혼재되어 있습니다.

* 주변에 편의시설로는 다드림주야간보호센터 등이 확인됩니다.

* 관광지로는 영남루, 표충사, 얼음골 시례호박소, 월연정 등이 밀양 지역의 주요 명소로 언급됩니다.

* 주변의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 밀양역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 남서측으로 포장도로가 접해 있어 차량을 통한 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 환경

* 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 밀양시 차원에서 도시재생 사업을 추진하며 지역 환경 개선 및 활성화를 도모하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 경계 불분명

* 토지는 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 이용 상황이나 점유 현황이 다소 상이할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

* 건물의 지하층은 현재 침수된 것으로 추정되므로, 내부 상태 확인 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 토지 지상에 해체 및 이동이 용이한 천막 1동이 소재하나, 평가에서는 제외되었습니다.

* 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 가곡동에 위치한 근린생활시설 건물 및 토지입니다. 상업지역에 속해 있으며, 도로 접근성이 양호한 편입니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없고 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 토지 경계가 불분명하고 건물 지하층의 침수 추정 등은 현장 확인 및 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다. 현재 밀양시에서 가곡동 일대에 도시재생 사업을 적극적으로 추진하고 있어, 향후 지역 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 밀양시의 도시재생 사업 추진 지역에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 상업용 건물로서의 활용 가치가 있습니다.

* 인수되는 임차인의 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 실제 건물 상태, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 금액 산정이 어렵습니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 448,011,280원을 참고하되, 명시된 리스크 요인(경계 불분명, 지하층 침수 추정 등)과 향후 활용 방안, 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.