나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10169 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤감정 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 자제지반 대체로 평탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 남서측 및 북서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물 [ㄱ~ㅁ]이
소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을
종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권
및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로
인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외
건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무
진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지
평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 천막이 소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가외 하였으니, 업무
진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 사이딩판넬 등 마감.
내 벽 : 목재인테리어 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 건물은 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 : 본건 토지 지상에 소재하는 데크 등은 본건 건물 평가시 이를 포함하여
평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5) 매각 포함. 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 남서측 및 북서측으로 포장도로가 소재함. 토지는 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요함. 토지 지상에 천막이 소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가 제외하고, 데크 등은 건물 평가시 이를 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 밀양지원 2025타경10169 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (추정)

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1842-1 (신주소: 경상남도 밀양시 행곡1길 40-2)

용도: 단독주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 200,524,800원

1.2. 토지 정보

면적: 340.00㎡ (약 102.85평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용계획: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역

1.3. 건물 정보

구조: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물

건축년도: 2001년 10월 12일

총면적: 104.16㎡ (약 31.51평)

건물 제시외 면적: 59.60㎡ (일괄 매각 포함)

부대시설: 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 구비. 데크 포함 평가.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 행곡리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지는 지적도상 맹지이나, 현황 남서측 및 북서측으로 포장도로와 접하고 있습니다. 그러나 토지는 인접지와 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 물환경보전법에 따른 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 12월 8일자 하나은행 근저당(110,000,000원)입니다.

이후 접수된 다수의 가압류 및 강제경매 개시결정 등기(농업협동조합중앙회, 2025년 1월 17일)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액: 약 1,485,257,916원

건물 등기부채권 총액: 약 1,464,491,744원

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등 별도 인수 권리 없음)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 주택 및 농경지가 주를 이루는 농촌 지역으로, 주변 상권은 삼랑진읍 소재지의 기본적인 생활 편의시설에 국한될 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 낮습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근 삼랑진읍 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 교육 시설 및 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 조건 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액이 매우 높아 채무자의 재정 상태가 악화되었음을 시사하며, 잠재적인 미등기 채권이나 권리 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.2. 물리적/행정적 리스크

* 토지가 지적도상 맹지이므로, 현황 도로 점유 및 사용에 대한 법적 권리 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

* 토지 경계가 불분명하여 인접 필지와의 경계 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 지적측량을 통한 정확한 경계 확인이 필수적입니다.

* 건물 등기부상 면적 외에 59.60㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되므로, 해당 건물의 현황, 용도, 법적 하자 유무 등을 철저히 확인해야 합니다.

* 토지 지상에 해체 이동이 용이한 천막이 있으나, 이러한 시설물의 존재는 토지 이용 현황에 대한 추가적인 확인을 필요로 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍의 농경지 및 임야와 인접한 단독주택 부지입니다. 지적도상 맹지라는 점, 경계 불분명, 제시외 건물 포함 등 물리적, 법률적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 임대차 관계가 미상이라는 점은 인수 시 주의를 요하는 부분입니다. 높은 근저당 및 가압류 금액은 채무자의 재정적 어려움을 시사합니다.

7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 상대적으로 낮은 토지 가격을 활용한 투자 기회

* 향후 주변 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력

* 일괄 매각 대상인 제시외 건물(59.60㎡) 활용 시 추가적인 가치 창출 가능성

8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 200,524,800원입니다.

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 지적도상 맹지라는 점, 토지 경계 불분명, 제시외 건물 포함, 미상 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 최근 주변 지역 유사 부동산의 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 필수적입니다.

일반적으로 위와 같은 리스크 요인들을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 요구됩니다. 현재로서는 정확한 시세 정보가 부족하나, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준인 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 조치가 선행되어야 합니다.

* 주변 유사 단독주택의 최근 매매 사례 조사 (최소 3건 이상)

* 현장 답사를 통한 건물 및 부대시설 상태, 제시외 건물 활용 가능성, 도로 접근성 등 상세 확인

* 인근 지역의 혐오시설 유무 및 주변 개발 계획 확인

* 관련 법규 및 토지 이용 규제 재확인

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.