나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10107 [1] 경상남도 창녕군 도천면 어만리 105-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 도천면 어만리에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 평지의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 남서측, 남측 및 남동측으로 도로와 접하고, 현황 남측, 남동측 및
서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(도천7(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 및 인접필지(765도, 105-1도) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한
바와 같이 제시외 건물 [ㄱ~ㄱ']이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여
평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로
평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에
구애됨 없이 평가하되 제시외 건물로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상
비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은
전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 일반건축물대장상 주택(현재미등기, 사용승인일 1950)이 등재되어
있으나, 현황 소재불명으로 판단되는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 소재하는 잡목 등은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는
거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기
바람.

물건 비고

제시외 건물(1-1~1-15) 매각 제외하며, 최저매각가격은 이로 인하여 영향 받는 가격임. 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적경계측량 요함. 토지 지상에 일반건축물대장상 주택(현재미등기, 사용승인일 1950)이 등재되어 있으나, 현황 소재불명으로 판단되므로 확인 요함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10107 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 도천면 어만리 105-2

용도: 대지

감정가: 55,902,800원

토지면적: 621.00㎡ (약 187.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 272.20㎡ (약 82.34평) (매각 제외 대상)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 박OO

특이사항: 공유물분할경매, 법정지상권 성립 가능성

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창녕군 도천면 어만리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지로 형성된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 제반 교통사정은 보통으로 차량 접근이 가능합니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 남서측, 남측, 남동측으로 도로와 접하고 있으며, 현황 남측, 남동측, 서측으로 포장된 도로가 소재하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(도천7(주거형))으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

* 주변 시설: (검색 결과 기반) 어만리 일대는 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 지역의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다. 인근 학교나 주요 상업시설과의 거리는 다소 떨어져 있습니다. (추후 검색 결과 추가)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 2월 11일 접수된 창원시의 압류(갑7)입니다.

* 인수되는 권리:

* 본 경매로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 특히, 갑구 순위 5번 최선순위 가처분 등기(4번 김연희 지분, 2009년 3월 18일 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 해당 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정될 경우, 매수인은 김연희 지분만큼 소유권을 상실할 수 있는 중대한 위험이 있습니다.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 수 있으며, 성립 여부는 불명확하여 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 본건에 대한 임차인 현황은 조사되었으나, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 다만, 임대관계는 미상으로, 추후 임대차 관계 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 주로 단독주택 및 농경지로 이루어진 지역으로, 상업 활동은 활발하지 않은 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 배후 수요가 풍부한 주거 단지는 확인되지 않습니다.

* 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 묶여 있어, 해당 지역 내에서의 상권 개발 또는 사업 운영에 제한이 따를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경은 농경지 및 주거지가 혼재되어 있어 비교적 조용하나, 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지로 나가야 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

* 본건 토지 지상에 일반건축물대장상 주택(현재 미등기, 사용승인일 1950년)이 등재되어 있으나, 현황 소재불명으로 판단되어 실제 존재 여부 및 현황 확인이 필요합니다. (검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 가처분: 갑구 순위 5번 가처분 등기가 매각 후에도 인수되므로, 소유권 상실 가능성이라는 매우 높은 위험이 존재합니다.

* 법정지상권: 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불확실하여 추가적인 법률 검토 및 부담이 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적 경계 측량이 필수적이며, 측량 결과에 따라 토지 이용 현황이나 점유 현황에 차이가 있을 수 있습니다.

* 미등기 건물: 등기부상 주택으로 등재되어 있으나 현황 소재불명 상태로, 실제 현황 및 상태 파악이 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(1-1~1-15)은 매각 대상에서 제외되나, 이로 인해 최저매각가격이 조정되었음을 인지해야 합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로, 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 복잡한 소유권 이력: 등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 상속, 증여, 가처분, 압류 등의 기록이 있어 소유권 관계가 복잡하며, 공유물분할 경매의 특성상 소송 절차의 장기화 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 도천면 어만리의 대지로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 토지 자체의 이용 상태는 양호한 편이나, 매수인에게 인수되는 가처분 등기가 존재하여 소유권 상실의 위험이 매우 크다는 점이 가장 큰 문제입니다. 또한, 법정지상권 성립 가능성, 불분명한 경계, 소재불명 미등기 건물 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 단순한 토지 가치 평가보다는 해당 리스크를 철저히 분석하고 전문가의 법률적 자문을 구한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 자체의 가치: 농촌 지역의 대지로서 향후 개발 또는 활용 가능성이 존재합니다.

* 공유물 분할의 특수성: 경매를 통해 복잡한 공유 관계를 정리하고 소유권을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 상당한 위험 감수 필요)

* 잠재적 시세 차익: 리스크를 전부 해소하고 토지를 정상적으로 활용할 수 있다면, 현재의 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 55,902,800원입니다. 그러나 본건은 매수인에게 인수되는 가처분 등기, 불명확한 법정지상권, 경계 불분명 등의 중대한 위험 요소를 다수 포함하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 이러한 리스크를 모두 고려한 철저한 법률적, 실무적 분석이 선행되어야 합니다. 전문가의 정밀한 권리 분석과 시세 조사, 그리고 잠재적 위험 해소에 필요한 제반 비용을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.