나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3256 [1] 경상남도 밀양시 산내면 남명리 1-11 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경3256 [1] 경상남도 밀양시 산내면 남명리 1-11 근린시설 경매

• 사건번호: 2024타경3256
• 주소: 경상남도 밀양시 산내면 얼음골옛길 363
• 용도: 근린시설

밀양지원 경매2계 2024타경3256 | 소재지: 경상남도 밀양시 산내면 얼음골옛길 363 | 감정가: 325,478,820원 | 최저가: 159,485,000원 | 용도: 근린시설

1. 부천 지원 2024타경3256 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경3256 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 산내면 남명리 1-11

용도: 근린생활시설

감정가: 325,478,820원

토지면적: 358.00㎡ (약 108.30평)

토지 지분율: 35800 (전체 지분율 중 해당 부분)

건물면적: 185.92㎡ (약 56.24평)

건물 지분율: 18592 (전체 지분율 중 해당 부분)

제시외 건물 면적: 226.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 신OO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

일괄매각. 제시외 건물(1-1 ~ 1-6)은 매각에 포함되나, 제시외 건물(1-7 ~ 1-9)은 매각 제외됩니다.

최저매각가격은 제시외 건물로 인해 영향을 받은 가격입니다.

제시외 건물 중 1-7, 1-8, 1-9는 인접한 타 토지를 점유 중일 수 있습니다 (감정평가서 참조).

[목록1]은 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

본건은 밀양시 산내면 남명리 소재 '얼음골' 입구 부근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 계절 영업을 하는 펜션 등이 드문드문 자리한 관광지 임야지대로 이루어져 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. '영남알프스얼음골 케이블카 하부 승강장' 동측 인근에 위치하며, 계곡 주변으로 야영장, 농경지, 펜션, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 대체로 보통 이하입니다.

기호1 토지는 사다리형으로 대체로 평탄하나 북서향 경사지에 건물이 건축되어 있으며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 동측으로 약 5미터 폭의 아스콘포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상, 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 신OO입니다.

가장 중요한 권리관계로는 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 '일괄매각' 방식입니다.

제시외 건물에 대한 매각 포함 및 제외 사항이 명확히 구분되어 있으며, 특히 제시외 건물 중 일부(1-7 ~ 1-9)가 인접 토지를 점유하고 있을 가능성이 있어 추가적인 확인이 요구됩니다. 이는 최저매각가격에도 영향을 미치는 요소입니다.

1.4. 상권분석

본건은 '얼음골'과 '영남알프스얼음골 케이블카 하부 승강장' 인근의 관광지에 위치하고 있어 관광객을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 유리한 입지입니다. 인근에 펜션, 야영장 등이 산재해 있어 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 근린생활시설 용도로 되어 있으며, 감정평가서상 '자비펜션 매점'으로도 이용된 바 있어, 소규모 상업 시설이나 숙박업 부대 시설로의 활용 가능성을 높게 평가할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 소재한 밀양시 산내면 남명리 일대는 '얼음골'이라는 유명 관광지를 중심으로 자연경관이 뛰어나고 계곡이 발달한 지역입니다. 주변에는 펜션, 야영장 등 관광객을 위한 숙박 및 편의시설이 주로 분포하고 있습니다. 대중교통보다는 차량을 이용한 접근이 편리하며, 계곡과 산악 지역이 가까워 자연을 즐기기에 좋은 환경입니다. 일상적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 밀양 시내로 나가야 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 건물 소유자가 토지 소유자와 별개의 권리를 갖게 되어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

제시외 건물 중 일부(1-7 ~ 1-9)가 타 토지를 점유하고 있다는 점은 경계 분쟁이나 점유 관련 소송의 위험을 내포하고 있습니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역' 및 '하천구역' 등이 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

대중교통 사정이 좋지 않아, 방문객이나 이용객의 접근성에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

임대관계가 미상으로, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 밀양의 유명 관광지인 '얼음골' 인근에 위치하며, '영남알프스얼음골 케이블카'와도 인접하여 관광객 유치에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 근린생활시설 용도로, 상업적 활용도가 기대되는 지역입니다.

하지만 '법정지상권'이라는 중대한 법적 쟁점이 존재하며, 제시외 건물로 인한 토지 점유 문제는 추가적인 확인과 법률 검토가 반드시 필요합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

관광지 내 근린생활시설이라는 점을 활용하여, 펜션 운영, 카페, 식당, 기념품점 등 관광객을 대상으로 하는 다양한 상업적 사업을 구상해 볼 수 있습니다.

'얼음골' 및 '영남알프스' 관광 인프라 발달로 인해 꾸준한 방문객 유입이 예상됩니다.

제시외 건물 처리 문제 및 법정지상권 문제를 해결할 경우, 토지 가치 상승 및 안정적인 수익 창출이 가능할 잠재력이 있습니다.

현재 제시외 건물로 인해 가격에 영향을 받고 있다는 점은, 이를 해결하고 정상화했을 때의 시세 상승 가능성을 시사합니다.

주변 시설 검색 결과:

본건 소재지인 밀양시 산내면 남명리 일대는 '얼음골'과 '영남알프스' 산악 지역을 중심으로 관광지로서 개발되어 있습니다. 주변에는 다수의 펜션, 캠핑장, 야영장, 계곡 물놀이 시설, 식당, 편의점 등이 분포하고 있습니다. '영남알프스얼음골 케이블카'는 주요 관광 명소로, 이를 이용하는 관광객들이 많습니다.

별도로 검색된 혐오시설은 없으며, 대체로 자연 친화적인 관광지 환경을 유지하고 있습니다. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 일부 지역은 가축 사육이 제한되거나 하천 구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계