나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5488 [1] 경상남도 거제시 하청면 석포리 42 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 하청면 석포리 소재 "석포방파제" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 펜션, 풀빌라, 근린생활시설, 농가주택, 농경지 등으로 형성된 해안 취락지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

■ 기호(1),(3): 본건은 평지의 부정형 및 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

■ 기호(5): 본건은 평지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

■ 기호(8): 본건은 평지의 사다리형 토지로서 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

■ 기호(1),(3),(5): 본건은 남동측 또는 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

■ 기호(8): 본건이 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1),(3),(5),(8): 본건은 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1),(3) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 종물 또는 부합물 격인 제시외 건물 (ㄱ),(ㄴ)이 소재하는 것으로 조사되는 바, 개략적인 실측으로 면적사정하였으며 구조·이용상태·시공의 정도 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하여 감정평가하였으며, 제시외 건물의 구조·이용상태 등으로 보아 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상입니다.

■ 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 기호(2),(4),(6): 본건은 공히 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서

- 외 벽: 화강석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등
- 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등
- 창 호: 샤시 이중창호 등입니다.

■ 기호(7): 본건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 단층 건물로서,

- 외 벽: 인조석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등
- 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등
- 창 호: 샤시 이중창호 등입니다.

이용상태

■ 기호(2),(4),(6): 다가구주택으로 이용중입니다.

■ 기호(7): 사무실로 이용중입니다.

설비내역

■ 기호(2),(4),(6): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

■ 기호(7): 기본적인 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상입니다.

■ 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,3] 지상 제시외 건물[감정서상 ㈀, ㈁] 매각 포함.
-목록[2,4,6] 단독주택이나 다가구 주택으로 이용 중이며, 목록[7] 근린생활시설이나 사무실로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 통영지원 2024타경5488 (1) 사건의 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 통영지원 2024타경5488 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 하청면 석포리 42

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,170,567,200원

* 토지면적: 1447.00㎡ (약 437.72평)

* 건물면적: 1281.59㎡ (약 387.70평) + 제시외 21.00㎡ (약 6.35평) = 총 1302.59㎡ (약 394.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 거제시 하청면 석포리 소재 "석포방파제" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 펜션, 풀빌라, 근린생활시설, 농가주택, 농경지 등이 혼재된 해안 취락지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 이용 및 현황: 본건 토지는 평지의 부정형 및 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 일부는 주상용 건부지 및 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남동측 또는 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

* 주변 혐오시설: 현장 주변 및 지도 상에서 직접적으로 인지되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 해안가 주변의 특성상 관광객 편의 시설 및 농경지가 혼재되어 있음을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 2월 1일자 신한은행 근저당권 (을9, 을5)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 모든 을구 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 동일 일자에 설정된 임의경매 등으로서 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 특별히 인수되는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 다만, 등기부상 갑구의 소유권 이전 및 지분 이전은 매각 후 새로운 소유자에게 이전됩니다.

* 임차인 현황:

* 김정석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-28, 대항력 없음.

* 민영모: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-03, 대항력 없음.

* 주식회사스페이스캔버스: 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-22, 대항력 없음.

* 주식회사엔비알컴퍼니: 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-22, 대항력 없음.

* 홍길주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-14, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 관련 주의사항: 현재 파악된 모든 임차인은 전입일자 상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 보증금 유무와 관계없이 명도 대상에 포함될 것으로 예상됩니다. 주식회사스페이스캔버스 및 주식회사엔비알컴퍼니는 각 200만원의 보증금이 있으나 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 거제시 하청면의 해안가에 위치한 근린주택으로, 주변 지역은 펜션, 풀빌라 등 관광 및 휴양 시설과 농가주택, 농경지가 혼재된 특성을 보입니다. 이러한 입지 조건은 지역 주민 대상의 상권보다는 관광객 유치와 관련된 업종(숙박, 식음료, 편의시설 등)의 활용 가능성이 높을 것으로 판단됩니다. 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하는 점을 고려할 때, 직접 운영하거나 임대를 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

물건지 인근은 해안 지역으로 바다 조망이 가능하며, 펜션 및 풀빌라 단지가 형성되어 있어 관광객들의 왕래가 잦을 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능하여 기본적인 생활 및 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 농경지 및 농가주택이 혼재된 지역 특성상 도심지의 풍부한 편의시설이나 문화 시설에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어졌으나 잔금 미납 등의 사유로 재매각되는 물건입니다. 따라서 이전 입찰가, 유찰 과정, 해당 지역의 최근 시세 변동 등을 면밀히 파악하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 유동화 및 공동담보 물건의 경우, 채권 관계가 복잡할 수 있으므로 낙찰 후 발생할 수 있는 법률적 문제에 대한 사전 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 상 지상에 소재한 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)이 존재합니다. 비록 토지 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 평가되었으나, 명도 과정에서 철거 또는 인수 등 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 정보:

* 건물 (2), (4), (6)은 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로 이용 중이며, 각 건물의 총 면적은 412.26㎡ (약 124.74평)입니다. (JSON 분석 기반)

* 건물 (6)의 총괄표제부에 따르면, 총 면적은 457.07㎡ (약 138.29평)이며, 2개 동으로 구성된 것으로 보입니다.

* 건물 (7)은 철근콘크리트구조 단층 건물로 사무실로 이용 중입니다. (감정평가서상 설명에 따름)

* 제공된 JSON 데이터에서 건물 (2), (4), (6)의 총 면적 합계(412.26㎡ + 412.26㎡ + 457.07㎡ = 1281.59㎡)가 전체 건물 면적과 일치합니다. 이는 건물 (7)이 해당 면적 범위 내에 포함되어 있거나, 건물 (6)의 총괄표제부가 여러 동을 아우르는 것으로 해석될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 일부 건물(다가구주택, 사무실)의 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 해안가에 위치한 대규모 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 주변 환경은 관광 및 휴양 시설과 농경지가 혼재되어 있어 지역적 특성을 활용한 개발 또는 운영이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 재매각, 유동화, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있어 권리관계 및 낙찰 후 처리 과정에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 모든 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 문제를 충분히 고려해야 합니다. 투자 가치를 높게 평가할 수 있는 물건이나, 관련 리스크 요인을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 해안가 입지: 바다 조망 및 관광 수요를 활용할 수 있는 뛰어난 입지적 장점.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 극대화할 수 있음.

* 다용도 활용 가능성: 숙박시설, 근린생활시설, 주거 등 다양한 용도로 전환 및 개발 가능.

* 상대적으로 높은 면적 대비 감정가: 21.7억 원의 감정가 대비 상당한 규모의 토지와 건물은 향후 가치 상승 잠재력을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,170,567,200원(약 21억 7천만원)입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 관계로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

재매각 물건이라는 점과 유동화, 공동담보 등의 특이사항을 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치와 경쟁 상황에 따라 입찰가는 유동적일 수 있습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세 분석이 제한적이므로, 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 16억 원에서 19억 5천만원 범위 내에서 신중하게 산정할 것을 권장합니다. 정확한 투자 결정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 거래 사례, 공시지가, 지역 개발 계획 등 추가적인 시장 조사가 반드시 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.