나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10183 [1] 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 217-55 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.02.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

창녕군 부곡면 거문리 부곡온천관광단지 내에 위치하며, 부근은 숙박시설, 음식점,
일반점포, 나지 등으로 형성되어 있고, 주위환경은 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며, 대중교통사정은 보통수준임.

형태 및 이용상태

본건 토지들은 전부 일단의 토지로서 사다리형이며, 북측 인접도로와 같은 높이이나
동측 및 남측 인접도로보다 다소 높고 호텔 건부지로 이용중임(기호1은 광천지임).

인접 도로상태

북측으로 약 8미터, 동측으로 약 6미터, 남측으로 약 4미터 폭의 아스콘포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3 : 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 배출시설설치제한지
역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,
온천원보호지구<온천법>,
기호4 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29)(접함), 소로3류(폭
8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 온천원보호
지구<온천법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호1은 공부상 지목이 대지이나 현황은 광천지이고, 기호3은 공부상 지목이 광천지
이나 현황은 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 벽돌구조, 경량철골조, 일반철골구조 슬라브지붕 6층 건물로서,
외벽 : 드라이비트, 적벽돌, 징크판넬, 인조석 판넬 등,
내벽 및 천정 : 인테리어 마감(지하층 차고, 펌프실, 전기실은 제외),
바닥 : 인조대리석, 데코타일, 자기질타일, 강화마루 등,
창호 : 알루미늄 또는 PVC새시창임.

이용상태

숙박시설(상호:키즈스테이호텔인부곡)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방배관설비, 온천수공급설비(온천수 순환 난방 및 온천수
공급), 소화전, 자동화재감지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 비상발전
설비, 수변전설비, 5층 옥상 물놀이장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 본건 토지들은 호텔 건부지로 이용중임. [목록1] 공부상 지목이 대지이나 현황은 광천지임. [목록2] 숙박시설(상호:키즈스테이호텔인부곡)로 이용중이고 5층 옥상 물놀이장 등이 되어있음(감정평가서참조). [목록3] 지목이 광천지이나 현황은 대지이고 온천공이 소재하나 이 온천공은 이용하지 않는 것으로 조사되어 온천공의 기능이 상실된 것으로 추정됨(감정평가서 참조). 2026. 5. 7.자 이 사건 부동산 전부에 대해 주식회사디알지로부터 공사대금 금 500,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10183 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 217-55

용도: 숙박시설

감정가: 11,280,252,820원

토지면적: 2308.50㎡ (약 698.36평)

건물면적: 5328.17㎡ (약 1611.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유치권, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 부곡온천관광단지 내에 위치하며, 주변은 숙박시설, 음식점, 일반점포, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

* 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 북측 약 8미터, 동측 약 6미터, 남측 약 4미터 폭의 아스콘포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 관광지, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 온천원보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 건축물 현황

* 건축물 표제부상 신주소는 경상남도 창녕군 온천2길 48 (부곡면 거문리) 입니다.

* 건물은 지하 1층, 지상 6층 규모의 숙박시설로 이용 중입니다.

* 건물 주용도는 숙박시설 및 제2종근린생활시설이며, 연면적은 5328.17㎡ (약 1611.76평) 입니다.

* 건물 건폐율은 47.45%, 용적률은 174.24% 입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 아이비케이저축은행의 근저당권입니다.

3.2. 말소 예정 권리

* 등기부상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류, 임의경매, 압류 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 주식회사디알지로부터 2026년 5월 7일 공사대금 500,000,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-26

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주식회사디알지

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-17

* 대항력: 없음

* 비고: 공사대금 유치권 신고 (500,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의 : 임차인 심 은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없습니다. 임차인 주식회사디알지는 보증금 50,000,000원, 차임 6,000,000원이지만 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 부곡온천관광단지 내에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 숙박 및 부대시설 운영에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

* 주변에 숙박시설, 음식점, 일반점포 등이 있어 상권은 형성되어 있으나, 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 지역 관광 활성화 정책 및 관광객 유치 노력에 따라 상권 가치가 상승할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 부곡온천관광단지 내 위치로 온천 시설 접근성이 우수합니다.

* 주변에 음식점, 점포 등 기본적인 편의시설이 있으나, 대형마트, 병원 등 생활 편의시설은 인근 지역 이용이 필요할 수 있습니다.

* 차량을 이용한 외부 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 주식회사디알지의 유치권 성립 여부가 불분명하여 매수 후 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. (금액: 500,000,000원)

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 낙찰 과정에서 문제가 발생했거나 추가적인 법적/행정적 절차가 요구될 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치:

* 목록1: 공부상 지목은 대지이나 현황은 광천지 (온천공 소재, 기능 상실 추정)

* 목록3: 공부상 지목은 광천지이나 현황은 대지

* 이러한 차이는 토지 이용 제한이나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으며, 추후 지목 변경 등 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 온천공 기능 상실 추정: 온천공이 소재하나 이용되지 않아 기능이 상실된 것으로 추정된다는 점은 온천수 활용을 통한 부가 가치 창출에 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부곡온천관광단지 내의 숙박시설로서 관광지로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 하지만 재매각, 불분명한 유치권, 토지 지목과 현황의 차이 등 다수의 리스크 요인을 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 온천 시설의 활용 가능성, 관광객 수요, 주변 상권 분석 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부곡온천관광단지의 관광 활성화 정책 수혜 가능성.

* 대규모 숙박시설 운영을 통한 직접적인 수익 창출 기대.

* 리모델링 또는 테마 변경을 통한 부가 가치 증대 잠재력.

* 온천수 활용 시 차별화된 경쟁력 확보.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 최저 매각 가격: 감정가 11,280,252,820원. (재매각으로 인해 변경될 수 있음)

* 주의 : 본 보고서는 제한된 정보에 기반한 분석이며, 예상 입찰가 산정을 위한 상세한 시장 조사, 수익률 분석, 법률 검토가 수반되어야 합니다. 아래 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시 전문가의 컨설팅을 강력히 권장합니다.

* 추정적 고려사항 :

* 유치권 성립 가능성 (5억원) 및 기타 명시되지 않은 인수 부담.

* 재매각 사유 분석을 통한 추가 리스크 파악.

* 부곡온천관광단지 내 유사 시설의 시세 및 거래 동향.

* 향후 예상되는 운영 수익 및 자본 가치 상승률.

* 예상 입찰가 (참고용) : 현재 최저 매각 가격을 기준으로, 인수될 수 있는 유치권 금액 등을 고려하여 최저 매각 가격의 70% ~ 90% 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. (예: 약 79억 ~ 101.5억 원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.