나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21174 [1] 경상남도 거제시 장승포동 597 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재""마전초등학교""동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

연번1:부정형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

연번3:부정형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

연번5:부정형의 토지로서, 부설주차장으로 이용중임.

연번6:부정형의 토지로서, 부설주차장으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있으며, 연번3은 남측으로 포장도로와 접하나 고저로 인해 진출입은 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

연번3:제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

연번5:제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 부설주차장<주차장법>.

연번6:제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 부설주차장<주차장법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3 토지상에 제시외 건물 및 기계기구(창고 및 가추, 기계실, 데크 등)이 소재하는 바, 자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번2 철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
외벽 : 판넬 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

연번4 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서,
외벽 : 판넬 및 목재사이딩 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

연번2:근린생활시설 및 창고 등으로 이용중임.

연번4:근린생활시설로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄 매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ) 및 제시외 기계기구(감정서상 b) 매각 포함.
- 인접지상(장승포동597-3)에 소재한 제시외 기계기구(감정서상 a) 매각 제외.
- [목록 2] 부동산현황조사서 및 감정서에 의하면 임차인 정동호 유치권을 주장하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21174 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 597

용도: 근린시설

감정가: 2,941,813,900원

토지면적: 2,056.00㎡ (약 621.94평)

건물면적: 975.39㎡ (약 295.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에스제십삼차유동화전문

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 마전초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지는 부정형으로 상업용 건부지 및 부설주차장으로 이용 중입니다.

북서측으로는 왕복 2차선 포장도로가 접하고 있으며, 일부 토지는 남측 포장도로와 접하나 고저 차이로 인해 진출입에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 이용계획은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(마전초등학교, 성균관유치원) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

일부 토지는 절대보호구역 및 부설주차장으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2012년 3월 26일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을14)입니다.

매각으로 인해 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 유치권 신고: 임차인 정동호는 유치권을 주장하고 있으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. (보증금 200,000,000원, 차임 5,500,000원, 배당신고일자 2025년 6월 10일)

* 임차인 현황:

* 이동삼: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023년 9월 25일. 대항력 없음.

* 정동호: 보증금 200,000,000원, 차임 5,500,000원. 대항력 없음. (유치권 주장)

인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 및 창고, 부설주차장 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 지역 상권을 형성하고 있습니다.

건축물은 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 창고 등으로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

인근에 마전초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 주장: 임차인 정동호가 유치권을 주장하고 있어, 명도 시 추가적인 분쟁 소지가 있을 수 있습니다. 대항력은 없으므로 법적 절차를 통해 해결 가능하나, 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 감정평가서에 명시된 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ) 및 기계기구(b)는 매각에 포함됩니다. 다만, 인접지상(장승포동 597-3)에 소재한 제시외 기계기구(a)는 매각 제외되므로, 현장 방문 시 정확한 범위를 확인해야 합니다.

* 토지 및 건물 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 근린생활시설 및 토지 일괄 매각 건입니다.

제2종일반주거지역에 속해 있으며, 상업용 건부지 및 부설주차장으로 활용되고 있습니다.

기본적으로 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 유치권 신고 건에 대한 주의가 필요합니다.

제시외 건물 및 기계기구 포함 여부에 대한 정확한 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 장승포동 지역의 상업용 부동산 및 토지 확보 기회.

* 제2종일반주거지역 내 위치하여 향후 지역 개발 시 수혜 가능성.

* 현재 부설주차장 등으로 활용 중인 토지를 포함하고 있어 활용도가 높음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,941,813,900원입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 임대료 수준, 향후 개발 가능성, 명도 난이도, 유치권 관련 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

따라서, 상세한 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.