나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경612 [1] 경상남도 창녕군 대합면 내울리 311 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 대합면 내울리에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지로서 제조업소(농산물
가공시설)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 도로로 이용 중이지 않으며,
남서측으로 인접필지를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업보호구역<농지법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 및 인접필지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외
건물 및 제시외 구축물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상
및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니,
업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이
평가하되 제시외 건물 등이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을
감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물 등의 위치, 경계 및
면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은
지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바,
업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지는 증축신고를 득한 것으로 탐문조사되는 바, 업무 진행시 참고하시기 바라며,
허가/신고의 유효성 및 상세내역 등은 관계기관에 재인하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 폐자재 및 장독대 등이 소재하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 경량철골구조 경사트러스위 패널지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 사이딩판넬 등 마감.
내 벽 : 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 건물은 제조업소(농산물가공시설)로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1,1-2) 및 제시외 구축물(1-3,1-4)매각 포함. 본건 토지는 증축신고를 득한 것으로 탐문조사되는 바, 허가/신고의 유효성 및 상세내역 등은 관계기관에 확인하시기 바람. 지상에 폐자재 및 장독대 등이 소재하는 바, 참고하시기 바람. 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용 상황이나 점유현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 참고하시기 바람.
재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경612 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 대합면 내울리 311 (신 주소: 경상남도 창녕군 성지골길 191-10)

용도: 제조업소(농산물가공시설)

감정가: 110,814,900원

토지면적: 605.00㎡ (약 183.01평)

건물면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 변OO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 구축물 매각 포함. 본건 토지는 증축신고를 득한 것으로 탐문 조사되나, 허가/신고 유효성 및 상세 내역은 관계기관 확인 필요. 지상에 폐자재 및 장독대 소재. 본건 토지는 인접 필지와의 경계가 불분명하여 지적 측량 필요. 재매각이며, 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%임.

최초 감정가: 110,814,900원

재매각 여부: 재매각

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상남도 창녕군 대합면 내울리에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통시 됨.

* 교통 상황: 제반 교통 사정은 보통시 됨.

* 토지 형태 및 이용 상태: 부정형 자체 지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지로서 제조업소(농산물가공시설)의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 도로로 이용 중이지 않으며, 남서측으로 인접 필지를 통하여 출입하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (접수일자: 2023-09-12, 권리자: 변진수, 채권금액: 36,000,000원)

* 등기부상 총 채권액: 242,504,003원

* 소멸되는 권리: 을5, 을6 근저당권, 갑7 가압류, 을6-1 근저당권 가처분, 갑8 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김근수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021-02-04

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 김대윤

* 보증금: 0원

* 차임: 150,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-11-27

* 대항력: 없음

* 주의: 대항력이 없으나, 잔금 납부 시 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주요 업종: 본건은 농산물 가공 시설로 이용 중이며, 주변 지역은 농경지와 단독주택 위주로 형성되어 있어 상업 시설 발달이 미흡한 지역입니다.

* 상권 특성: 농업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 대규모 상업 활동보다는 지역 기반 소규모 사업 활동에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 창녕군 내에는 늘푸른의원, 녹십자의원, 굿스마일치과의원 등 다양한 의료 시설이 있으며, 남지체육공원과 같은 체육 시설도 있습니다.

* 주변 교육시설: 경상남도 창녕교육지원청 산하에 영산초, 도천초, 장마초, 성산초 등 초등학교가 있으며, 창녕영재교육원도 운영되고 있습니다.

* 주변 병원/의료시설: 경상남도 창녕군에는 한성병원, 경남요양병원, 서승연내과의원 등이 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 교통 접근성: 제반 교통 사정은 보통으로, 인근 도로망을 이용한 접근이 가능하나, 현황 도로로 이용되지 않는 구간이 있어 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되거나 낙찰이 취소된 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김근수 임차인은 보증금과 차임이 0원임에도 대항력이 존재하므로, 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 및 토지 관련 불확실성:

* 제시외 건물 및 구축물: 매각에 포함되나, 정확한 현황 파악 및 명도 협의가 필요합니다.

* 증축신고: 증축신고는 되었으나, 허가/신고의 유효성 및 상세 내역은 관계기관 확인이 필요합니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 지적 측량을 통해 정확한 위치 및 경계를 확인해야 하며, 측량 결과에 따라 이용/점유 현황이 달라질 수 있습니다.

* 폐자재 및 장독대: 토지 지상에 폐자재 및 장독대 등이 소재하여 정리 필요성이 있을 수 있습니다.

* 낮은 접근성: 현황 도로로 이용되지 않는 지점 때문에 출입에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 농산물 가공 시설용 공장 부지입니다. 재매각이 진행 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 및 명도 계획 수립에 신중한 접근이 요구됩니다. 토지의 경계 불분명, 증축신고 관련 불확실성, 제시외 건물 존재 등 다수의 현장 조사 및 관계기관 확인이 필요한 사항이 있습니다. 주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준이며, 접근성 또한 특별히 우수하다고 보기는 어렵습니다. 따라서 본 건의 성공적인 취득 및 활용을 위해서는 철저한 사전 조사와 명확한 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 0원: 인수 부담이 없는 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 관련 불확실성이 일부 해소될 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득 가능하여 농산물 가공 시설 운영을 위한 통합적 활용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 활용: 농산물 가공 시설로서의 현재 가치 외에, 창녕군의 지역 개발 계획 등을 고려하여 향후 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최저매각가격: 110,814,900원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 110,814,900원 ~ 130,000,000원

* 권고 사항: 본 건은 권리 분석 및 현장 조사가 매우 중요하므로, 충분한 조사를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 주변 시세, 건물 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경612 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 대합면 내울리 311 (신 주소: 경상남도 창녕군 성지골길 191-10)

용도: 제조업소(농산물가공시설)

감정가: 110,814,900원

토지면적: 605.00㎡ (약 183.01평)

건물면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 변OO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 구축물 매각 포함. 본건 토지는 증축신고를 득한 것으로 탐문 조사되나, 허가/신고 유효성 및 상세 내역은 관계기관 확인 필요. 지상에 폐자재 및 장독대 소재. 본건 토지는 인접 필지와의 경계가 불분명하여 지적 측량 필요. 재매각이며, 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%임.

최초 감정가: 110,814,900원

재매각 여부: 재매각

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상남도 창녕군 대합면 내울리에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통시 됨.

* 교통 상황: 제반 교통 사정은 보통시 됨.

* 토지 형태 및 이용 상태: 부정형 자체 지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지로서 제조업소(농산물가공시설)의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 지적도상 남동측으로 도로와 접하나, 현황 도로로 이용 중이지 않으며, 남서측으로 인접 필지를 통하여 출입하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (접수일자: 2023-09-12, 권리자: 변진수, 채권금액: 36,000,000원)

* 등기부상 총 채권액: 242,504,003원

* 소멸되는 권리: 을5, 을6 근저당권, 갑7 가압류, 을6-1 근저당권 가처분, 갑8 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김근수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021-02-04

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 김대윤

* 보증금: 0원

* 차임: 150,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-11-27

* 대항력: 없음

* 주의: 대항력이 없으나, 잔금 납부 시 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주요 업종: 본건은 농산물 가공 시설로 이용 중이며, 주변 지역은 농경지와 단독주택 위주로 형성되어 있어 상업 시설 발달이 미흡한 지역입니다.

* 상권 특성: 농업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 대규모 상업 활동보다는 지역 기반 소규모 사업 활동에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 창녕군 내에는 늘푸른의원, 녹십자의원, 굿스마일치과의원 등 다양한 의료 시설이 있으며, 남지체육공원과 같은 체육 시설도 있습니다.

* 주변 교육시설: 경상남도 창녕교육지원청 산하에 영산초, 도천초, 장마초, 성산초 등 초등학교가 있으며, 창녕영재교육원도 운영되고 있습니다.

* 주변 병원/의료시설: 경상남도 창녕군에는 한성병원, 경남요양병원, 서승연내과의원 등이 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 교통 접근성: 제반 교통 사정은 보통으로, 인근 도로망을 이용한 접근이 가능하나, 현황 도로로 이용되지 않는 구간이 있어 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되거나 낙찰이 취소된 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 김근수 임차인은 보증금과 차임이 0원임에도 대항력이 존재하므로, 명도 관련 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 및 토지 관련 불확실성:

* 제시외 건물 및 구축물: 매각에 포함되나, 정확한 현황 파악 및 명도 협의가 필요합니다.

* 증축신고: 증축신고는 되었으나, 허가/신고의 유효성 및 상세 내역은 관계기관 확인이 필요합니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 지적 측량을 통해 정확한 위치 및 경계를 확인해야 하며, 측량 결과에 따라 이용/점유 현황이 달라질 수 있습니다.

* 폐자재 및 장독대: 토지 지상에 폐자재 및 장독대 등이 소재하여 정리 필요성이 있을 수 있습니다.

* 낮은 접근성: 현황 도로로 이용되지 않는 지점 때문에 출입에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 농산물 가공 시설용 공장 부지입니다. 재매각이 진행 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 및 명도 계획 수립에 신중한 접근이 요구됩니다. 토지의 경계 불분명, 증축신고 관련 불확실성, 제시외 건물 존재 등 다수의 현장 조사 및 관계기관 확인이 필요한 사항이 있습니다. 주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준이며, 접근성 또한 특별히 우수하다고 보기는 어렵습니다. 따라서 본 건의 성공적인 취득 및 활용을 위해서는 철저한 사전 조사와 명확한 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 0원: 인수 부담이 없는 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 관련 불확실성이 일부 해소될 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득 가능하여 농산물 가공 시설 운영을 위한 통합적 활용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 활용: 농산물 가공 시설로서의 현재 가치 외에, 창녕군의 지역 개발 계획 등을 고려하여 향후 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최저매각가격: 110,814,900원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 110,814,900원 ~ 130,000,000원

* 권고 사항: 본 건은 권리 분석 및 현장 조사가 매우 중요하므로, 충분한 조사를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 주변 시세, 건물 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.