나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21231 [1] 경상남도 거제시 장평동 721 거원아파트 나동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 장평동에 소재하는 '양지초등학교'의 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 404호로서(사용승인: 1991.07.15.),

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외,
창호: 알루미늄 창호 외.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '방 3, 거실, 주방, 욕실 등')로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 북측 하향 경사지세 내 자루형과 유사한 형상의 자체 지반 평
탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남측으로 노폭 약 7~8미터 내외
(타인 소유 현황 도로 포함)의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 상대보호구역(2019-08-09)(새들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-
08-09)(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보
호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.
② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 등에
따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21231 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 장평동 721 거원아파트 나동 4층 404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 54,000,000원

* 토지면적: 46.78㎡ (약 14.15평)

* 건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 장평동에 소재하는 '양지초등학교'의 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통한 제반 교통이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 404호로서, 1991년 7월 15일에 사용 승인되었습니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감

* 창호: 알루미늄 창호

* 이용상태: 아파트로 이용 중이며, 건축물현황도상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 제반 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태: 본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 남측 하향 경사지의 자루형과 유사한 형상의 자체 지반이 평탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남측으로 노폭 약 7~8미터 내외(타인 소유 현황 도로 포함)의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(새들유치원, 양지초등학교, 2024.11.11. 기준)으로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

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* 채권자: 한OOOOOOO

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (2018-12-13 등기, 66,000,000원)

* 등기부현황:

* 소유권이전: 강준호 (1992-12-17)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2018-12-13, 66,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2025-04-10 등기)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 현재 거주하는 임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 사항은 확인되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

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1.3. 상권분석

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* 주변 상업시설: 본 건이 소재한 장평동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)이 분포하고 있어 생활 편의는 보통 수준입니다. 양지초등학교 인근으로 유치원, 학원 등 교육 관련 시설도 위치하고 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 확인된 정보와 주변 환경으로 미루어 보아, 단지 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

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1.4. 생활정보

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* 교육시설: 양지초등학교, 새들유치원 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 편의 서비스 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 종합병원은 아니지만, 인근 지역에 의원급 의료기관이 소재하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 위치는 별도 확인 필요)

* 대중교통: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 시내버스 노선 이용이 가능합니다. (정확한 노선은 현장 확인 필요)

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1.5. 잠재적 리스크

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* 건축 연도: 1991년 7월 15일 사용 승인된 건물로, 연식이 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 실제 내부 상태, 수리 여부, 하자 등은 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 미상 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로, 잠재적인 명도 저항 또는 예상치 못한 채무 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 0원 확인됨)

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역으로 용도 제한은 크지 않으나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 일부 개발 또는 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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본건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 아파트 물건으로, 양지초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 건물은 1991년에 준공되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 기본적인 내구성을 갖추고 있습니다. 감정가는 5,400만원으로, 면적 대비 비교적 낮은 수준으로 평가되었습니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위인 근저당과 경매개시결정 등기만이 존재하여, 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 내부 확인이 어려운 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 낮은 감정가: 5,400만원의 감정가는 해당 면적의 아파트에 대해 비교적 경쟁력 있는 가격으로, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 양지초등학교 등 교육시설 인접으로 실거주 목적의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확하며, 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 거제시의 지역 개발 계획 및 인근 시세 추이를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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본건은 감정가 5,400만원에서 시작하며, 인수 보증금은 0원입니다. 주변 시세, 물건의 상태, 건물 연식, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 5,000만원 ~ 7,000만원 범위 내에서 형성될 가능성이 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 주변 부동산 시세 조사, 동종 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.