나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10256 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 265 금천아트빌 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창녕군 창녕읍 교리에 소재하는 '창녕군청' 남동측 인근에 위치하며, 부근은
중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있고, 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 5층 건물 중 2층으로서,
외벽 : 스톤코트 및 화강석,
내벽 : 벽지, 타일 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 개별 난방설비, 승강기, 1층 방범자동문, 화재발신기, 1층 캐노
피주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지에서 남측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 다리를 건너 약 7미터 내외 폭의 아스
콘포장도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 역사문화환경보존지역(2023-07-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관
한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 밀양지원 2025타경10256 (1), 용도: 다세대주택, 매각대상: 토지/건물일괄매각, 경매구분: 부동산임의경매.

1.2. 소재지

경상남도 창녕군 창녕읍 교리 265 금천아트빌 에이동 2층202호 (신주소: 경상남도 창녕군 당산1길 26-11).

1.3. 토지 정보

총 48.72㎡ (약 14.74평), 토지 지분 48.71561㎡ (약 14.74평). 제시외 면적 없음.

1.4. 건물 정보

총 70.27㎡ (약 21.26평), 건물 지분 70.27㎡ (약 21.26평). 제시외 면적 없음. 건물은 A동 2층 202호이며, 2014년 8월 26일 사용승인된 5층 건물 중 2층입니다.

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가 136,000,000원.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경상남도 창녕군 창녕읍 교리에 위치하며 '창녕군청' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 남측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로를 건너 약 7미터 내외 폭의 아스콘 포장도로와 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있으며, 건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2014년 9월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이성우

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입/확정일자: 2019년 3월 26일

* 배당신고일자: 2025년 6월 9일

* 대항력: 없음.

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 184,455,865원.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

소재지인 창녕읍 교리는 창녕군청이 위치한 중심지역으로, 공동주택, 상가, 관공서 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 'JMK힐타운' (건축년도 2015년, 전용면적 약 61.05㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2025년 9월: 8,700만원 (3층)

- 2026년 4월: 7,000만원 (2층)

- 2026년 7월: 7,200만원 (2층)

본건은 2014년 준공된 금천아트빌 A동 2층 202호(전용면적 70.27㎡)로, 전용면적이 유사 매물보다 다소 넓습니다. 최근 거래 사례를 고려할 때, 현재 시세는 7,000만원에서 8,700만원 사이로 추정됩니다. 다만, JMK힐타운과 본건 금천아트빌은 같은 단지가 아닐 수 있으며, 면적 및 층수, 내부 상태 등에 따라 개별적인 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

창녕군청 인근에 위치하여 은행, 병원, 마트 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

주변에 교육시설(상대보호구역 명시)이 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다. 구체적인 학교와의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 생활 편의

건물 내 승강기, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 있습니다. 1층 캐노피 주차장도 제공됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당되어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자 유무 및 임대차 조건에 대한 확인이 필요합니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.3. 기타 외부 요인

'가축사육제한구역' 지정은 인근에 축산 관련 시설이 존재하거나 과거 존재했을 가능성을 시사합니다. 혐오시설의 직접적인 존재 여부는 지도 검색으로 명확히 확인되지 않았으나, 축사나 폐기물 처리 시설 등이 인근에 있을 경우 악취나 소음 등의 문제가 발생할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다. Google Maps 및 위성 사진 검색 결과, 해당 지역 주변에 축사나 혐오시설이 직접적으로 눈에 띄지는 않으나, 가축사육제한구역임을 고려하여 잠재적 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 창녕군청 인근에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 토지 이용 계획상의 제한 사항과 임대 관계의 불확실성은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

- 창녕군청 인근의 도심 생활권 접근성.

- 최근 실거래가 데이터를 통한 시세 파악 용이.

- 인수되는 권리 금액이 없어 명확한 권리 분석 가능.

- 다세대주택으로 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 136,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 매매가(7,000만원 ~ 8,700만원)와 본건의 감정가, 건물 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율 70% ~ 85% 수준을 적용해 볼 수 있습니다.

보수적으로 산정 시, 예상 입찰가는 95,200,000원 (감정가 70%) ~ 115,600,000원 (감정가 85%) 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.