나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21216 [1] 경상남도 거제시 장목면 외포리 983-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 ""외포마을회관"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 농경지 및 주택 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건은 맹지임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지 부정형의 토지로서, ""묵전""임.

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지
개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21216 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 외포리 983-1

용도: 전 (농지)

감정가: 321,750,000원

토지면적: 2475.00㎡ (약 748.7평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장목농업협동조합 (등기부상 근저당 및 임의경매 신청자)

물건명세서 작성일: 2026년 04월 28일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 "외포마을회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 농경지 및 주택 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로 형성되어 있습니다.

* 교통 및 도로: 본건은 맹지로서 인접 도로와 직접 접하고 있지 않아 차량 접근 및 이용에 어려움이 있습니다.

* 토지 현황: 본건은 완경사지에 위치한 부정형 토지로서 현재 "묵전" 상태입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)에 해당합니다. 장목면 일대는 기업혁신파크 개발 예정지로 지정되면서 개발행위허가 제한 지역으로 묶이기도 했으나, 이는 주로 구영·송진포리 일원에 해당하며 본건 소재지 인근의 직접적인 개발 예정지는 아닙니다. 외포리는 대구잡이 및 건대구, 약대구 판매로 유명한 어촌 마을입니다. 주변에는 김영삼대통령생가, 매미성, 학동몽돌해수욕장, 외도, 해금강 등 다수의 관광지가 분포하고 있어 관광객들의 방문이 잦은 지역입니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 12월 22일 접수된 장목농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부등본상 을1부터 을5까지의 근저당권, 갑3부터 갑8까지의 가압류 및 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 현재 등기부상 또는 명시적인 임차인이 확인되지 않아 인수되는 임차권은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 농경지와 주택이 혼재된 마을 주변 농경지대에 위치하고 있어, 상업 활동이나 밀집된 상권을 기대하기는 어렵습니다.

* 지역 특성: 외포리 일대는 어업 활동이 활발한 어촌 마을이며, 관광객 방문이 많은 지역적 특성을 가지고 있습니다. 그러나 본건 자체는 맹지이며 농경지로서 직접적인 상업 활동이나 서비스업 관련 상권과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 맹지이므로 차량 접근이 용이하지 않으며, 공공 도로와의 연결을 위한 방안 마련이 필요합니다.

* 주변 시설: 가장 가까운 편의시설 등은 외포마을회관 인근에 위치할 것으로 추정되나, 자세한 정보는 제한적입니다. 거제 시내 및 주요 관광지와의 접근성은 차량 이동 시 도로 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 인접 도로와 접하지 않아 건축 또는 토지 이용 시 진입로 확보가 필수적입니다. 이 과정에서 토지 사용 승낙, 토지 매입, 또는 통행지권 설정 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

* 토지 형태 및 경사: 완경사지의 부정형 토지로서, 토지 이용 계획 수립 및 건축 시 경사도에 따른 추가적인 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 계획관리지역이나 가축사육제한구역에 해당하여 특정 가축 사육이 제한됩니다.

* "묵전" 상태: 현재 경작되지 않는 묵전 상태이므로, 농지로서의 활용을 위해서는 경작 준비 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리에 위치한 계획관리지역 내 농지(전) 경매 물건입니다. 토지 면적은 2475㎡이며, 감정가는 321,750,000원입니다. 권리 분석상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 그러나 가장 큰 제약 사항은 본건이 맹지라는 점이며, 이는 토지 이용 및 활용에 상당한 어려움을 초래할 수 있습니다. 또한, 농지 취득 시 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금을 몰수당하는 불이익이 있습니다. 완경사, 부정형 토지, 그리고 묵전 상태라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 주변 지역이 관광지로 발달하고 있으나, 본건 자체는 농경지로서 직접적인 상업적 이점보다는 농업적 활용 또는 향후 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 계획관리지역: 토지 이용 및 개발에 있어 비교적 유연한 규제가 적용되는 지역입니다.

* 거제 지역의 잠재력: 거제시는 지속적인 관광 개발 및 지역 경제 활성화를 추진하고 있어, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 관광 인프라: 외도, 해금강 등 유명 관광지와 인접해 있어, 향후 관광객 수요 증가에 따른 토지 활용 방안 모색이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 맹지, 농지, 경사지, 묵전 상태 등 여러 제약 사항을 가지고 있습니다. 따라서 입찰 시에는 감정가(321,750,000원)를 기준으로 하되, 이러한 제약 사항을 해소하기 위한 예상 비용(진입로 확보, 농지 복구, 토목 공사 등)을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 주변의 개발 계획이나 토지 이용 규제를 면밀히 검토하고, 현장 답사를 통해 토지의 실제 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 인수되는 권리가 없어 권리상 문제는 없으나, 맹지 해소 방안과 농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선으로 확인한 후, 해당 물건의 실질적인 가치와 활용 가능성을 보수적으로 평가하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.