나이스옥션 법원경매 통영 2025타경420 [1] 경상남도 거제시 장목면 장목리 366-33 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 장목리 소재 '장목초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 부근으로는 펜션, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 해안 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지의 토지로서, 일련번호(1)은 '상업용 건부지', 일련번호(3)은 '순수임야 및 묘지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 동측으로 약 4m내,외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 약 3m내,외의 포장도로와 접합니다.
일련번호(3)은 동측으로 약 4m내,외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(3): 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 제시외 시설물(거제 보조지하수관측정) 1식이 소재합니다.
일련번호(2) 건물 1층 및 3층에 제시외 건물 3동이 소재합니다.
일련번호(3) 지상에 제시외 분묘 1기가 걸쳐 소재하는 것으로 조사됩니다.
(후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일 : 2011.11.04.)
외 벽 : 화강석 붙임, 스톤코트 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

숙박시설(여관)이나 현황 폐업상태인 것으로 조사됩니다.
1층 : 계단실 및 주차장 등
1~3층 : 숙박시설(여관) 등

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사되나 정상적인 작동여부는 미상입니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
-본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ) 및 시설물(감정서상 a) 매각 포함.
- [목록3] 지상에 분묘 1기가 걸쳐 소재하여, 분묘기지권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 통영지원 2025타경420(1)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 경상남도 거제시 장목면 장목리 366-33번지이며, 용도는 숙박시설(여관)입니다. 감정가는 1,379,318,700원입니다. 토지면적은 1026.00㎡ (약 310.37평)이고, 건물면적은 654.69㎡ (약 197.80평)입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (해운대농업협동조합 등)이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물로, 2011년 11월 4일 사용승인을 받았습니다.

1.1. 토지 정보

토지는 총 1026.00㎡ (약 310.37평)이며, 이 중 1026㎡가 토지 지분에 해당합니다. 제시외 토지 면적은 없습니다. 토지 이용 현황상 일련번호(1)은 '상업용 건부지'로, 일련번호(3)은 '순수임야 및 묘지'로 이용 중입니다. 토지 이용계획으로는 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(개 제한)에 속하며, 일련번호(3)은 준보전산지입니다. 토지의 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 사항은 측량을 통해 재확인할 필요가 있습니다.

1.2. 건물 정보

건물의 총 면적은 654.69㎡ (약 197.80평)이며, 이는 건물 지분과 일치합니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로, 2011년 11월 4일 사용승인을 받았습니다. 현재는 숙박시설(여관)로 운영되었으나, 현황은 폐업 상태인 것으로 조사되었습니다. 외벽은 화강석 붙임, 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 건물 내부 조사는 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 제한적이었으며, 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰을 통해 평가되었습니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 장목면 장목리 소재 '장목초등학교' 북서측 근거리에 위치합니다. 주위로는 펜션, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 해안 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 교통사정은 보통입니다.

2.1. 도로 상황

본건 토지는 동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로는 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 11월 12일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 후순위인 가압류 및 임의경매개시결정 채권들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.1. 등기부 요약 (토지)

* 소유권이전: 유신상(2003.05.28), 이정란(2011.03.21), 김진효 외 1명(2022.05.19, 상속)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(2019.11.12, 1,164,000,000원, 말소기준)

* 가압류: 경남신용보증재단(2022.01.05, 38,000,000원, 말소), 경남신용보증재단(2022.06.22, 39,133,062원, 말소)

* 임의경매: 해운대농업협동조합(2025.03.28, 1,218,205,696원)

총 등기부채권액은 1,241,133,062원입니다.

3.2. 등기부 요약 (건물)

* 소유권보존: 이정란(2011.11.15)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사(2019.11.12, 1,164,000,000원, 말소기준)

* 가압류: 경남신용보증재단(2022.01.05, 38,000,000원, 말소), 경남신용보증재단(2022.06.22, 39,133,062원, 말소)

* 소유권이전: 김진효 외 1명(2022.05.19, 상속)

* 임의경매: 해운대농업협동조합(2025.03.28, 1,218,205,696원)

총 등기부채권액은 1,241,133,062원입니다.

4. 상권분석

본 건은 해안가 주택지대로, 주변에 펜션, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있습니다. 인근에 장목초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있으며, 차량을 이용한 지역 내 이동이 용이합니다. 현재 폐업 상태인 숙박시설(여관)로, 향후 리모델링이나 용도 변경을 통해 재활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다. 토지 중 일부는 상업용 건부지로, 다른 일부는 임야 및 묘지로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 장목초등학교가 위치하며, 차량을 통한 이동이 편리합니다. 해안가 입지로 인해 우수한 자연 경관을 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 토지(목록3) 지상에 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있다는 점입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 향후 분묘 이장 등에 따른 추가 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다. 다만, 감정평가 시 이러한 분묘 소재를 감안하여 최저매각가격이 책정되었습니다. 또한, 감정서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ, ㄷ) 및 시설물(a)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다. 건물 내부 상태에 대한 정확한 조사가 이루어지지 못했으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장목면의 해안가에 위치한 숙박시설로, 현재는 폐업 상태입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 채권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 토지 상의 분묘기지권 성립 가능성은 주요 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다. 현재의 감정가는 이러한 특이사항을 일부 반영한 것으로 보입니다. 리모델링을 통한 숙박시설의 재활용, 해안가라는 입지적 이점 등을 고려할 때, 잠재적 가치를 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 해안가 입지: 거제시 장목면의 관광 잠재력이 있는 해안가에 위치하여 향후 관광객 유치에 유리할 수 있습니다.

* 숙박시설 재활용 가능성: 폐업 상태이지만, 기존 숙박시설로서 리모델링을 통해 경쟁력 있는 시설로 재탄생시킬 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수될 권리가 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 감안된 최저가: 분묘기지권 등 특수 사항을 고려하여 감정가가 산정되었으므로, 리스크를 감수한다면 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가 제반 비용을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사 및 분석이 선행되어야 합니다.

* 해당 지역의 최신 부동산 시세 및 유사 경매 물건의 낙찰가율 파악

* 분묘기지권 관련 법적 검토 및 예상 이장 비용 산출

* 건물 및 시설물의 리모델링, 수리, 유지보수 비용에 대한 구체적인 견적

* 숙박시설 운영 시 예상 수익 및 시장 분석

* 명도 관련 비용 및 예상 소요 기간 산정

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰 가격을 제시하지 않습니다. 응찰 시에는 상기 추가 조사 사항을 반드시 검토하시어, 잠재적 리스크를 충분히 감안한 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.