나이스옥션 법원경매 통영 2025타경428 [1] 경상남도 거제시 장평동 753-3 거제장평코아루아파트 103동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평중학교' 북측 인근에 위치하는 '거제장평코아루아파트 103동 13층 1304호'이며, 주위는 아파트 단지, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 13층 1304호로서,
- 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등.
- 내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등.
- 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 소로2류, 남측으로 소로3류, 북측으로 소로1류의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(새들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동백유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ의 5. 그 밖의 사항' 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경428 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 753-3 거제장평코아루아파트 103동 13층 1304호

용도: 아파트

감정가: 223,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 78.71㎡ (약 23.81평)

토지 지분: 78.7082㎡

건물면적: 123.53㎡ (약 37.37평)

건물 지분: 123.5314㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 거제시 장평동에 소재하며, '장평중학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지와 주상용 부동산 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

동측 및 서측으로는 소로2류, 남측으로는 소로3류, 북측으로는 소로1류의 도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류, 소로2류 도로에 접하며, 소로3류 도로와는 저촉 관계에 있습니다. 가축사육제한구역 및 다수의 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (새들유치원, 양지초등학교, 동백유치원, 및 2024-11-11자 지정 구역)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

3.2. 말소기준권리

을4: 2015-11-27 접수, 하나은행 근저당권 (294,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 421,433,721원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 임대 관계가 미상인 경우, 실제 거주자 또는 채무자가 점유하고 있을 가능성이 있으며, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

장평동은 거제시 내에서 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 본 물건은 아파트 단지 및 주상용 부동산이 밀집한 지역에 위치합니다.

4.2. 주요 시설

장평중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 개요

아파트명: 거제장평코아루 아파트

주소: 경상남도 거제시 장평동 753-3

사용승인일: 2008년 02월 18일

총 세대수: 390세대

최고층: 15층 / 최저층: 1층

전용면적: 123.53㎡ (약 37.37평)

총 주차대수: 486대 (JSON 정보 기준)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 관리사무소 연락처

055-633-0095

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수물건 정보

해당 물건은 '유동화 물건'으로 분류되어 있습니다. 유동화 관련 특이사항이 있을 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 파악 및 명도 절차에 대한 철저한 준비가 요구됩니다.

6.3. 주변 시설

현재까지 확인된 정보상 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 장평동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 2008년식으로 연식이 어느 정도 있으나, 최근까지 신축 아파트 대비 가격 경쟁력을 가질 수 있는 단지입니다. 권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로 경매가 진행되므로 법적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대차 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 장평동이라는 지역적 이점과 아파트 단지로서의 기본적인 생활 편의성.

* 모든 권리가 소멸되는 인수 부담 없는 권리 분석 결과.

* 아파트 건물의 전용면적이 123.53㎡로 중대형 평형에 해당.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(123.53㎡)의 실거래가는 2026년 4월에 178,000,000원과 185,000,000원 수준입니다. 이는 감정가(223,000,000원)보다 낮은 금액입니다.

따라서, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 13층이라는 층수 이점을 고려하여, 보수적으로 최근 최고 실거래가인 185,000,000원을 상회하는 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.