나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21110 [1] 경상남도 통영시 항남동 147-15 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 항남동 소재 ""한산대첩광장"" 서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

평지에 위치한 가장형의 토지로서, ""상업용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 남서측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(21m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-07-02)

제시목록 외의 물건

본건 기호 ② 건물 7층에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 위치, 규모, 이용상황 등을 고려시 토지의 정상적인 이용에는 영향이 없을 것으로 판단되며, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 ②) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층건으로서,
외벽: 석재 및 스톤코트 등 마감.
내벽: 벽지 및 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

""숙박시설""로 이용 중입니다.

설비내역

승강기 설비, 제반 급배수설비, 위생설비, 소방설비 및 난방설비(전기보일러) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ② 건물 7층에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하고 있어, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 없습니다.

물건 비고

- 일괄 매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 통영지원 2025타경21110 (1) 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21110 (1)

* 물건 종별: 숙박시설 (토지/건물 일괄매각)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사

* 감정가: 1,283,922,400원

* 특이사항: 유동화 물건, 제시외 건물 포함 일괄 매각

1.2. 토지 정보

* 소재지: 경상남도 통영시 항남동 147-15 (신주소: 경상남도 통영시 동충2길 22-5)

* 면적: 177.00㎡ (약 53.54평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 이용상태: 평지에 위치한 가장형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지의 남서측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 708.68㎡ (약 214.41평)

* 건물 제시외면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물

* 외벽: 석재 및 스톤코트 등 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 창호: 새시창호

* 이용상태: "숙박시설"로 이용 중

* 설비내역: 승강기 설비, 제반 급배수설비, 위생설비, 소방설비 및 난방설비(전기보일러) 등이 되어 있습니다.

* 부합물 및 종물: 건물 7층에 제시외 건물이 소재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 항남동 소재 "한산대첩광장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 통영시의 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지형태 및 이용상태

본건 토지는 평지에 위치한 가장형의 토지이며, 현재 "상업용 건부지"로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측 및 남동측으로 폭이 있는 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 2014년 10월 10일 접수된 국민은행 근저당권 (을25) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 임차인 보증금: 0원 입니다.

3.2. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부 채권 총액: 1,683,200,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 1,700,264,553원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임대관계가 불명확하므로, 점유 관계 및 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 통영시 항남동, "한산대첩광장" 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 통영의 항남동은 과거 "통영의 명동거리"로 불렸으며, 문화예술 유산과 지역민의 생활 문화가 어우러진 곳으로 알려져 있습니다. 또한, 강구안 일대는 상권활성화 사업이 추진되는 지역으로, 문화 상권 클러스터 조성을 통해 활성화될 것으로 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

* 관광 시설: 한산대첩광장, 동피랑 벽화마을, 남망산 조각공원, 이순신공원, 강구안, 통영항 등이 인근에 위치하여 관광객 유입이 용이한 지역입니다.

* 편의 시설: 숙박시설, 근린생활시설, 음식점, 편의점 등이 주변에 다수 분포하고 있습니다.

* 업종 분포: 숙박시설, 근린생활시설 등이 주요 업종으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역 조사 결과, 직접적으로 인근에 위치하는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 통영시는 광역자원회수시설(쓰레기 소각장)을 운영 중이나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 교통시설: 차량 접근이 원활하며, 통영시의 전반적인 대중교통망을 이용할 수 있습니다. 다만, 시내버스 시스템은 이용에 불편함이 있을 수 있다는 의견도 있습니다.

* 주요 도로: 통영대전고속도로 북통영IC 및 통영IC를 통해 전국으로 연결됩니다.

5.2. 주변 편의시설

* 상업 시설: 중앙시장, 서호시장 등 재래시장과 현대적인 상업 시설이 인접해 있습니다.

* 관광 및 여가: 한산대첩광장, 동피랑 벽화마을, 통영 루지, 통영 케이블카 등 다양한 관광 자원 접근성이 우수합니다.

5.3. 주변 교육 및 의료시설

주변에 학교 및 의료시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 통영시 내 주요 교육 및 의료 시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역에 속하며, 고도지구(21m 이하) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이는 건축물의 신축 및 증축 시 높이 제한 등 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 제시외 건물: 건물 7층에 제시외 건물이 존재하며, 이번 매각에 포함됩니다. 이는 명도 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, '임대관계 미상'으로 표기되어 있어 실제 점유 관계나 임대차 계약의 존재 여부가 불확실합니다. 이에 따라 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 경매 진행 절차나 낙찰 후 권리 행사 과정에서 일반 물건과 다른 특이사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 경관 지구 관련

* 고도지구 및 중점경관관리구역: 통영시 도시계획조례에 따르면, 고도지구(21m 이하) 내 건축물의 높이가 제한될 수 있으며, 중점경관관리구역 내에서도 경관 보전을 위한 계획이 수립되어 있습니다. 이는 향후 건축 시 용적률 산정이나 설계에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시의 주요 관광지인 한산대첩광장 인근에 위치하며, 항남동 상권 활성화 지역에 포함되어 있어 입지적 강점을 가집니다. 숙박시설로 직접 이용하거나 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 관광자원 또한 풍부합니다.

하지만, 고도지구 및 중점경관관리구역 지정으로 인한 건축 규제 가능성과 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 유동화 물건이라는 특성 또한 인지하고 있어야 합니다. 제시외 건물 포함 매각 사항도 명도 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 통영의 핵심 관광 및 상권 지역인 항남동에 위치하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 다양한 관광자원 접근성: 한산대첩광장, 동피랑 벽화마을 등 주요 관광 명소와 인접하여 방문객 유치에 긍정적입니다.

* 상권 활성화 기대: 강구안 일대 상권 활성화 사업 추진으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 건물 활용 가능성: 숙박시설로서 직접 운영하거나 임대하여 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 1,283,922,400원입니다. 인수되는 보증금이 없는 상황이며, 명도 관련 리스크 및 경관지구 규제 가능성을 종합적으로 고려할 때, 통영시 항남동의 상업용 부동산 시장 동향 및 주변 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적으로 권리 관계가 복잡하지 않고 입지가 양호한 물건의 경우 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 본 건의 경우, 잠재적 리스크 요인을 고려하여 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

본건과 유사한 조건의 물건 시세 및 본건의 실제 명도 가능성, 건축 규제 등을 추가적으로 조사하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

(주의: 위 예상 입찰가는 일반적인 투자 분석에 따른 참고용이며, 실제 입찰가는 개별적인 조사와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.