나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21142 [1] 경상남도 거제시 장승포동 631 장승포주공아파트 104동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '마전초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 18층 건물 중 18층 1803호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
창호: 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 사면으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21142 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 631 장승포주공아파트 104동 18층1803호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

토지면적: 42.94㎡ (약 13.0평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '마전초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나카드 가압류 (접수일자: 2023-12-04)

* 주요권리사항:

- 주택임차권: 정재욱 (접수일자: 2024-01-09, 금액: 55,000,000원, 전입일자: 2018-03-19, 확정일자: 2018-02-06) - 대항력 있음, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 기타권리사항:

- 하나카드 가압류 (접수일자: 2023-12-04) - 말소 예정

- 주식회사 케이뱅크 가압류 (접수일자: 2023-12-27) - 말소 예정

- 정재욱 강제경매 (접수일자: 2025-03-18) - 말소 예정

* 임차인 현황:

- 임차인: 정재욱 (정 )

- 보증금: 55,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2018-03-19

- 확정일자: 2018-02-06

- 대항력: 있음

- 비고: 배당받은 금액이 보증금 전액에 미달하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변지역 특성: 본건이 위치한 장승포동 일대는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 비교적 정주 여건이 갖추어진 곳입니다.

* 부동산 시장 동향: 제공된 최근 매매 사례를 보면, 2026년 6월 기준 59.99㎡ 면적의 아파트가 4,200만원에서 5,500만원 사이의 거래가를 형성하고 있습니다. 다만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 5,500만원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있어, 실제 거래가와는 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

- 아파트명: 장승포주공아파트

- 주소: 경상남도 거제시 장승포동 631

- 사용승인일: 1998년 6월 16일 (준공 28년차)

- 동수: 8개동

- 세대수: 598세대

- 최고층: 18층 (본건은 18층)

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 교육시설: 마전초등학교, 성균관유치원이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 중요한 리스크는 임차인 정재욱 씨의 보증금 55,000,000원입니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 금액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태가 외부 관찰이나 공부상 내용과 다를 수 있으며, 이에 따른 추가적인 수리 비용 등이 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 임차 보증금: 감정가 7,300만원에 비해 임차인의 보증금이 5,500만원으로 높은 편입니다. 만약 임차인이 배당으로 거의 받지 못한다면, 낙찰자가 부담해야 할 실질적인 총 인수 금액이 상당히 높아질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 통영지원에서 진행 중인 부동산 강제 경매 사건으로, 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 장승포주공아파트 104동 18층 1803호입니다. 감정가는 7,300만원으로 책정되었습니다.

본 물건의 가장 큰 특징이자 주의할 점은 대항력 있는 임차인(정재욱, 보증금 55,000,000원)이 존재하며, 이 보증금의 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 것입니다. 이는 권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

또한, 현장 방문을 통한 내부 확인이 불가했던 점은 물건의 정확한 상태 파악을 어렵게 하여 추가적인 주의를 요합니다.

따라서 본 물건은 명확한 권리 분석과 더불어 임차인과의 명도 협상, 그리고 예상되는 총 투자 비용을 신중하게 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 고층 위치: 18층이라는 점은 일조권 및 조망권 측면에서 장점이 될 수 있으며, 저층 대비 선호도가 높을 수 있습니다.

* 시세 반영 가능성: 최근 거래된 아파트 매매가(4,200만원~5,500만원)와 비교하여, 인수되는 임차 보증금을 고려한 실질적인 총 투자 비용이 시세 대비 경쟁력이 있다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 본 물건의 18층 위치는 동일 면적의 저층보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.)

* 지역 내 주거 선호도: 장승포동 지역 내에서 꾸준한 수요가 있는 주거 단지 내 아파트입니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 최근 매매 사례는 2026년 6월 기준으로 4,200만원(12층), 4,700만원(4층), 5,500만원(6층)이었습니다. 본건은 18층으로, 동일 면적이라도 층수에 따른 시세 차이를 감안해야 합니다.

그러나 본건의 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 합니다. 감정가 7,300만원과 임차 보증금 5,500만원을 고려할 때, 임차인이 배당으로 보증금을 충분히 회수하기 어려울 가능성이 있습니다.

따라서, 실제 인수하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치보다 높아지지 않도록 매우 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 보수적으로 책정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 30,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 가치와 대항력 있는 임차인의 인수 부담을 감안한 제안이며, 실제 총 투입 비용은 입찰가와 임차인에게 배당되는 금액에 따라 달라집니다. 반드시 인수되는 임차 보증금 55,000,000원을 고려한 총 예상 비용을 산출하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.