나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21118 [1] 경상남도 거제시 하청면 석포리 75-4 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 하청면 석포리 소재 '석포마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 승마클럽 부속토지로 이용중입니다.

본건 기호(4)은 완경사지대내 부정형 토지로서, 현황 일부 도로 및 나지상태입니다.

본건 기호(5)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 일부 도로 및 승마클럽 부속토지로 이용중입니다.

본건 기호(9)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 승마클럽 부지로 이용중입니다.

본건 기호(2,10,13,14)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 일부 도로 및 승마클럽 부지로 이용중입니다.

본건 기호(11)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 승마클럽 및 부속토지로 이용중입니다.

본건 기호(12)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 일부 도로 및 승마클럽 부속토지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1) 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

본건 기호(2,9,10,13,14) 북측 및 동측으로 노폭 약 4~8m 내외의 아스팔트포장도로 및 시멘트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

본건 기호(4,5,12) 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(2,4,9,11~14): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(10): 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(2,10,13,14)는 공부상 지목이 '체육용지'이나 현황 일부 도로 및 승마클럽 부지로 이용중입니다.

본건 기호(4)는 공부상 지목이 '대지'이나 현황 일부 도로 및 승마클럽 부속토지로 이용중입니다.

본건 기호(5)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 일부 도로 및 승마클럽 부속토지로 이용중입니다.

본건 기호(12)는 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부 도로 및 승마클럽 부속토지로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) - 철골철근콘크리트구조 및 경량철골구조 및 블록구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2007.03.14.)
외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽 : 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

기호(7) - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2009.08.05)
외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽 : 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

기호(8) - 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2009.08.05)
벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
바 닥 : 모래깔기 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 기호(3,7,8)은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 근린생활시설로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(3-1,6,8-1)은 현황 '멸실' 상태입니다.
자세한 사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

- 일괄 매각. 제시외 건물 포함.
- [목록 11, 12] 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
- [목록 3-나동, 8-나동] 현황 멸실 상태.
- [목록 7] 공부상 용도가 운동시설이나 현황은 다가구주택.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

- 사건번호: 통영지원 2025타경21118 (1)

1.2. 물건 현황

- 소재지: 경상남도 거제시 하청면 석포리 75-4 (관련 부속 필지 다수 포함)

- 용도: 공부상 운동시설, 일부 건물 현황 다가구주택

- 감정가: 6,905,874,970원

- 토지 면적: 16,203.00㎡ (약 4,901.56평)

- 건물 면적: 2,743.95㎡ (약 830.35평) + 제시외 41.00㎡ (약 12.40평)

- 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

- 경매 구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 거제축산업협동조합 (등기부상 확인)

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

- 일괄 매각 대상에 제시외 건물 포함.

- 목록 11, 12번지: 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 매수보증금 반환 불가).

- 목록 3-나동, 8-나동: 현황 멸실 상태.

- 목록 7번 건물: 공부상 용도는 운동시설이나, 현황은 다가구주택으로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

- 본건은 경상남도 거제시 하청면 석포리 소재 '석포마을회관' 북동측 인근에 위치함.

- 주위에는 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 접근성

- 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이함.

- 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 및 도로 현황

- 본건 토지들은 완경사지대 내 부정형 토지로, 현황은 승마클럽 부속토지, 일부 도로, 나지 등으로 이용되고 있음.

- 인접 도로: 북측 약 8m, 북측 및 동측 약 4~8m, 북서측 약 4m 폭의 아스팔트 및 시멘트 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성은 양호함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

- 토지 용도 지역: 계획관리지역.

- 주요 제한 사항: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 준보전산지 (일부 필지), 중로1류 (폭 20m~25m) 저촉 (일부 필지).

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리 관계

- 말소 기준 권리: 을24, 거제축산업협동조합 근저당권 (2021.08.13. 접수)

- 등기부 채권 총액: 7,315,000,000원

- 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

- 인수되는 임차인 보증금: 0원 (인수 보증금 합계: 0원).

- 임대 관계: 미상 (현재 파악된 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없음).

4. 상권 분석

- 본 물건은 거제시 하청면의 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치함.

- 과거 승마클럽 시설로 활용되었던 점을 고려할 때, 특정 목적을 위한 시설 입지로는 적합할 수 있으나, 일반적인 상업 및 주거 상권으로서의 발달은 제한적일 것으로 보임.

- 인근에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않음.

5. 생활 정보

- 인근 버스정류장 소재로 기본적인 대중교통 이용은 가능함.

- 주변에 농경지와 주택이 분포하고 있어, 도심과는 다른 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됨.

- 편의시설, 의료 시설 등 생활 인프라에 대한 상세 정보는 부족하나, 기본적인 생활은 가능할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

- 농지 취득 자격 증명 필요: 목록 11, 12번지는 농지이므로, 매수 시 해당 자격증명 취득이 필수적임. 미취득 시 매수 보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 존재함.

- 건물 현황 멸실: 일부 건물(3-나동, 8-나동)이 현황 멸실 상태로, 신축 또는 대규모 수리가 필요하여 추가 비용 발생이 예상됨.

- 공부상 용도와 현황의 차이: 목록 7번 건물은 공부상 용도(운동시설)와 현황(다가구주택)이 일치하지 않아, 추후 건축법, 부동산법 관련 법규 위반 소지 또는 행정 조치 가능성을 검토해야 함.

- 토지 이용 제한: 계획관리지역 내 가축사육제한구역, 준보전산지, 중로1류 저촉 등의 용도 및 개발 제한 사항이 존재하여, 향후 토지 활용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 함.

- 제시외 건물: 총 면적 41.00㎡ (약 12.40평)의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 마련해야 함.

- 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 특별히 혐오 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

- 본 물건은 약 16,203㎡ (약 4,901.56평)의 넓은 토지와 다수의 건물을 포함하는 복합 부동산임.

- 과거 승마클럽으로 운영되었던 시설로 추정되며, 현재는 일부 건물 멸실, 용도 불일치, 농지 취득 관련 제약 등 여러 문제점을 안고 있음.

- 이러한 제약 사항들을 극복하고 적극적인 개발 또는 용도 변경을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됨.

- 입찰 전, 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 상태를 확인하고, 관련 법규(농지법, 건축법 등) 및 토지 이용 계획을 면밀히 검토하는 것이 필수적임.

8. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적: 약 4,900평에 달하는 대규모 토지를 확보할 수 있는 기회.

- 잠재적 개발 가치: 현재의 제약 사항들을 해결하고 적합한 용도로 개발 또는 재활용할 경우 높은 투자 수익 기대 가능.

- 지역적 특성 고려 시 특정 레저, 교육, 복지 시설 등으로의 전환 가능성.

9. 예상 입찰가

- 예상 입찰가는 본 물건의 현황, 복구 및 개발 비용, 법규상 제약 사항, 주변 시세, 향후 시장 전망 등 제반 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

- 현재 제시된 정보만으로는 정확하고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

- 따라서, 심층적인 시장 조사 및 현장 답사를 통한 정밀 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.