나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21086 [1] 경상남도 거제시 수월동 1113-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,2)는 경상남도 거제시 수월동 소재‘수월삼거리’북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
일련번호(4,6,7)은 경상남도 거제시 양정동 소재 ‘양정저수지’ 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 전원주택, 농경지 등이 혼재하는 근교 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
일련번호(8)은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 ‘조암마을’ 남동측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 자동차 주차장, 농경지 등이 혼재하는 국도주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2)는 2필 일단의 사다리형의 유사토지로서, 지면은 평탄한 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.
일련번호(4)는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '상업용 건부지 및 잡종지'로 이용 중입니다.
일련번호(6)은 부정형 완경사지의 토지로서, '진입로'로 이용 중입니다.
일련번호(7)은 부정형 완경사지의 토지로서, '주거나지'상태입니다.
일련번호(8)은 사다리 평지의 토지로서, '휴경지' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1,2)는 동측, 서측, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.
일련번호(6)은 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.
일련번호(8)은 남동측으로 14호선 국도와 접하며, 북측으로 약6m내,외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-26)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(2): 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제양정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(8): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도14호선)<도로법>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상 및 일련번호(3) 건물 3층에 제시외 건물 2동, 제시외 건물㉠ 옥상에 태양광발전설비가 시설되어져 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(6)은 제시목록상 지목은‘대’이나 현황은 ‘진입로’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 상기 제시외 건물㉠은 관할관청에 공작물 축조신고된 건축물(주차장)입니다.

- 일련번호(4) 지상에 타인소유의 컨테이너 1동, 해체 및 이전설치가 가능한 창고 1동이 소재하나 감정목적을 고려하여 감정평가에서는 제외하였는바 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 건물은 일반철골 및 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물로서,
(사용승인일 : 2005.10.07., 2011.07.01.)
외 벽 : 판넬 및 화강석, 스톤코트 등 마감,
내 벽 : 내부 인테리어 마감,
창 호 : 하이샷시 및 폴딩도어 등 마감,

일련번호(5) 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.04.27.,증축일 : 2017.09.15.)
외 벽 : 싸이딩 판넬 등 마감,
내 벽 : 판넬, 타일, 몰탈위페인트 마감,
창 호 : 하이샷시 창호 등 마감,

이용상태

일련번호(3) 건물은 근린생활시설(현'공실')로 이용 중입니다.
일련번호(5) 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(3) 건물은 위생설비, 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 태양광발전설비 등이 시설되어져 있습니다.
일련번호(5) 건물은 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호(5) 건물은 의뢰목록상 64㎡이나 증축으로 현황 및 일반건축물대장상 2동(주1동 145.74㎡, 주동 18㎡)이 소재하여 일반건축물대장상 면적으로 면적사정하여 평가하되 주동 18㎡는 소재불명으로 감정평가에서는 제외하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄 매각.
- 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 및 제시외 물건(감정서상 a) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21086 (1)

소재지: 경상남도 거제시 수월동 1113-2 (신주소: 경상남도 거제시 수양로 454-14)

용도: 근린시설

감정가: 5,925,286,620원

토지면적: 1569.00㎡ (약 474.61평)

건물면적: 1848.27㎡ (약 559.11평)

건물 제시외면적: 768.00㎡ (약 232.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월삼거리' 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지(일련번호 1, 2)는 2필 일단의 사다리형 유사 토지로서, 지면은 평탄한 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 동측, 서측, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 근린생활시설 용도이며, 지구단위계획구역에 해당합니다. (건축행위 등 추가 제한사항은 관련 도시계획과 확인 필요)

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 물건지 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 복합적인 지역 지정 및 제한이 있는 지역(일련번호 8)이 포함되어 있어, 해당 토지 인근의 개발 계획이나 환경 요소는 추가적인 확인이 필요합니다.

2.1. 권리분석

* 권리 내역: 본건은 토지와 건물 일괄 매각이며, 감정서상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 및 제시외 물건(a)도 매각에 포함됩니다.

* 말소기준권리: 2019년 02월 22일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을17, 을13)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액: 5,460,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 권리분석상 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)케이엠파크 (홍 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 주식회사미성 (이 )

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2016-07-01

* 대항력: 있음

* *주의: 주식회사미성(이 )은 대항력이 있는 임차인이나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 보증금 액수가 명시되어 있지 않더라도, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 계약 관계 및 점유 현황에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.*

* 인수 보증금 합계: 0원

3.1. 상권분석

* 본건 소재지(거제시 수월동)는 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 상업용 건부지로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 내 소비 및 서비스 수요를 충족시키는 상업 시설 운영이 가능할 것으로 보입니다.

* 건축물대장상 제2종근린생활시설로 용도가 명시되어 있어, 관련 업종 유치에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.1. 생활정보

* 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 공동주택 단지와 연계된 지역 생활권을 형성하고 있습니다.

5.1. 잠재적 리스크

* 일괄 매각 물건이며, 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 및 제시외 물건(감정서상 a)도 매각에 포함되므로, 이들에 대한 정확한 파악 및 관리 계획이 필요합니다.

* 일련번호(6) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '진입로'로 이용 중입니다.

* 일련번호(1) 지상 및 일련번호(3) 건물 3층에 제시외 건물 2동, 옥상에 태양광발전설비가 시설되어 있습니다.

* 일련번호(4) 지상에는 타인 소유의 컨테이너 1동과 해체 및 이전 설치 가능한 창고 1동이 소재하나, 감정평가에서는 제외되었습니다. (업무 진행 시 참고)

* 일련번호(8) 토지(통영시)는 자연녹지지역, 제2종전용주거지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있으며, 대로, 중로, 소로 등 다수의 도로에 저촉 및 접합되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 자연재해위험개선지구 등 다수의 법규 제한사항이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(주식회사미성, 이 )이 존재하며, 보증금 0원이라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물(5)은 증축으로 인해 공부와의 면적 차이가 존재하며, 주동 18㎡는 소재 불명으로 감정평가에서 제외되었습니다.

6.1. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 수월동에 위치한 근린시설 용도의 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있습니다. 상업용 건부지로 활용 중이며, 지역 내 상권 형성 가능성이 있습니다.

그러나 권리분석상 대항력 있는 임차인의 존재, 토지의 현황과 공부상 지목의 차이, 제시외 건물 및 물건의 포함, 그리고 일부 토지의 복잡한 용도지역 지정 및 제한사항 등은 본건의 가치 및 활용에 있어 신중한 검토를 요하는 부분입니다. 채권 총액이 높아 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

7.1. 투자 포인트

* 지역 기반 상업시설로서 꾸준한 수요 기대 가능.

* 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각받아 활용 가능.

* 제시외 건물 및 시설물 포함 매각으로 추가적인 활용 방안 모색 가능.

8.1. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,925,286,620원입니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 토지의 현황과 공부상 지목의 차이, 제시외 건물 및 물건 처리 문제, 그리고 복합적인 용도지역 지정 및 다수의 법규 제한사항 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 정확한 시세 파악, 주변 상권 및 개발 계획 조사, 그리고 법률 전문가의 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

일반적으로 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본건의 특수성을 감안할 때 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

추정 입찰 희망가는 감정가의 80% 수준인 약 4,740,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있으나, 이는 참고용이며 실제 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.