나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21078 [1] 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 110동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재‘거제뷰CC’내에 위치하며, 부근은 골프장, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시
제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 3층 303호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역,
지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요),
근린공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21078 (1)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 옥산리 1515 거제오션파크자이 110동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 182,000,000원

토지면적: 86.31㎡ (약 26.1평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재 ‘거제뷰CC’ 내에 위치하고 있으며, 주변으로는 골프장 및 임야 등이 혼재되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 근린공원, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인 송소헌 씨는 2021년 11월 26일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 100,000,000원에 차임은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 24일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(126,500,000원)입니다. 해당 근저당권보다 늦은 주택임차권(송소헌, 100,000,000원) 및 임의경매(한국자산관리공사)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 226,500,000원입니다.

* 물건명세서 참고사항

작성일자는 2026년 4월 20일이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

4. 상권분석

* 주변환경

본 물건은 골프장 내에 위치하여 일반적인 주거 단지와는 다른 독특한 환경을 갖추고 있습니다. 이는 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 수요층에게는 장점으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 거제 지역 내 건설폐기물 처리장 설치 반대 시위 사례가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 3층 303호에 위치하고 있으며, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 엘리베이터, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 이용상태

현재 아파트로 이용 중인 것으로 추정되나, 점유자의 부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문으로 파악된 정보이므로 실제 이용 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

* 주변 시설

단지 북측으로는 포장도로가 접해 있으며, 인근에 약 17만평 규모의 편백휴양림이 위치하고 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계

등기부채권 총액(226,500,000원)이 감정가(182,000,000원)를 초과하고 있어, 낙찰 시 추가적인 부담이 발생할 가능성은 낮으나 시장 상황에 따른 가격 변동성을 염두에 두어야 합니다.

* 점유 관계

점유자 부재로 인한 정확한 내부 상태 및 관리 현황 파악이 어려운 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획

토지이용계획 상 근린공원, 중로1류 및 중로3류 도로와의 저촉 사항은 향후 개발이나 재건축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제뷰CC 인근에 위치한 아파트로서, 골프장과 편백휴양림 등 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 아파트로서의 기본적인 설비는 갖추고 있으나, 점유자의 부재로 인해 내부 상태 파악이 제한적인 점은 유의해야 합니다. 등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 감정가 대비 채권 총액이 높은 점과 토지이용계획 상의 일부 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 쾌적한 자연환경

골프장 내 위치 및 인근 편백휴양림 등 녹지 공간은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치 상승

거제 지역의 발전 가능성과 함께, 독특한 입지 조건으로 인한 희소성 있는 주거 공간으로서의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 182,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세 조사를 통해 적정 가치를 산출하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.