나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21062 [1] 경상남도 고성군 고성읍 동외리 341-1 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 고성군 고성읍 동외리에 소재하는 '창원지방법원 고성군법원'의 남서측 인
근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성된 주택
지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 부정형의 토지로서 자체 지반 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.
② 기 타: 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 본 건 건물의 위치 및 지적
경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적측량이 필요하니 유의하시기를 바라고, 본 건
지상의 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브 위 칼라강판지붕 3층 건물로서(사용승인: 2013.08.29.),
외벽: 드라이비트 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외,
창호: PVC 창호임.

이용상태

기숙사 및 단독주택으로 이용 중이며, 일반건축물대장 건축물현황도상 '1,2층: 각 원룸 6,
휴게실, 복도 및 계단실 등', '3층: 단독주택(침실 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 다용도실
등), 계단실 등'임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비(LPG) 등이 갖춰져 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

의뢰목록상 본 건 건물의 지붕은 '슬래브지붕'이나 현황 '경사슬래브 위 칼라강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.
② 기 타:

1) 본 건 건물 1,2층에 소재하는 발코니는 건물 평가 시 포함하여 평가함.

2) 본 건 건물 1층 복도 천장에 곰팡이 흔적 존재하니 참고 바람.

물건 비고

- 일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21062 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

일괄매각: 포함

1.2. 물건 내역

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 동외리 341-1

용도: 기숙사

토지면적: 382.30㎡ (약 115.65평)

건물면적: 485.43㎡ (약 146.87평)

감정가액: 675,530,950원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 고성군 고성읍 동외리에 소재하며, '창원지방법원 고성군법원'의 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 주거지 등으로 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 물건지 남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

말소기준권리: 2017년 6월 12일자 진주원예농업협동조합 근저당권 (을3)

등기부상 총 채권액: 390,000,000원

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매 등)가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

등기부상 임차인 전원은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 경매 절차를 통해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 등 모든 권리는 말소됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 데이터 분석)

제공된 주변 다세대주택 매매 정보에 따르면, 전용면적 69.17㎡~76.49㎡ 기준으로 2025년 10월~12월 실거래가가 11,000만원에서 12,800만원 사이에 형성되어 있습니다. 이는 본건과 동일한 건물이거나 단지 내의 개별 단위 시세를 나타내는 것으로 보입니다. 다만, 본 건은 기숙사 및 다세대 주택으로 사용되는 복합 건물로서, 개별 단위 시세보다는 건물 전체의 수익성 및 감정가를 기준으로 가치를 평가해야 할 것으로 판단됩니다. 본건의 감정가는 675,530,950원이며, 토지 382.30㎡(약 115.65평), 건물 485.43㎡(약 146.87평)에 대한 평가입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 기반 시설

본 건은 주택지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의시설 및 혐오시설 유무는 별도의 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 하자 및 특이사항

건물 1층 복도 천장에 곰팡이 흔적이 존재합니다. 또한, 토지 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다. 건물의 지붕 또한 공부와 현황이 상이(슬래브지붕 vs 경사슬래브 위 칼라강판지붕)하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 강권세, 이택균, 제정덕은 공유지분 과반수에 미달하는 공유자와 임대차계약을 체결한 것으로 보입니다. 이는 계약의 유효성에 대한 잠재적 분쟁 소지가 있을 수 있으나, 대항력 없는 임차인으로 경매 절차상으로 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 법적 및 계약상 리스크

임대차 계약서상 공유지분 과반수에 미달하는 공유자와 체결된 계약이 존재하므로, 해당 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 경상남도 고성군 고성읍의 주거지 내 위치

* 기숙사 및 단독주택으로 활용 가능한 복합 건물

* 총 12개 호실(원룸 6개 x 2개 층 + 단독주택 1개 층) 보유로 임대 수익 창출 가능성

* 인수되는 권리사항이 없어 명확한 소유권 확보 가능

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍에 위치한 기숙사 겸 단독주택으로, 주택가에 자리 잡고 있습니다. 감정가액은 675,530,950원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 382.30㎡, 485.43㎡입니다. 등기부상 후순위 권리 및 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 건물 내 곰팡이 흔적, 불분명한 지적 경계, 지붕 공부상 차이 등 물건 자체의 하자가 존재하며, 일부 임차인의 계약 관계에 대한 잠재적 리스크가 있습니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 675,530,950원입니다. 제공된 주변 다세대 시세 정보를 감안할 때, 해당 건물의 수익성 및 물건의 하자, 임차인 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 잠재적 가치와 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 약 87% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 587,710,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.