나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10206 [1] 경상남도 밀양시 상동면 가곡리 102-6 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤감정 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 가곡리에 위치하며, 부근은 나지, 농경지 및 임야 등으로
형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 기호 (1)~(3) 토지는 3필지 일단의 부정형 경사지세 내 자체지반 대체로 평탄한
토지로서 동.식물관련시설 건부지로 이용 중이며,
본건 기호 (4) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 조성 중단된 토지, 법면 및 휴경지 등으로
이용 중이며,
본건 기호 (5),(6) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 법면 및 자연림 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (7) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 현황 '도로'로 이용 중이며,
본건 기호 (8) 토지는 부정형 경사지세 내의 자체지반 대체로 평탄한 토지 및 일부
경사지로서 조성 중단된 토지, 법면 및 자연림 등으로 이용 중이며,
본건 기호 (9) 토지는 사다리형 경사지의 토지로서 현황 '도로'로 이용 중이며,
본건 기호 (10) 토지는 부정형 경사지의 토지로서 조성 중단된 토지, 법면 및 자연림
등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호 (1)~(3) 토지는 일단의 토지로서 지적도상 맹지이나, 현황 북서측 및 남서측으로
포장도로가 소재하고,
본건 기호 (4)~(6),(8) 토지는 지적도상 맹지이며,
본건 기호 (7),(9) 토지는 지적도상 북서측으로 도로와 접하며, 본건이 현황 도로로 이용
중이며,
본건 기호 (10) 토지는 지적도상 맹지이나 현황 남서측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
공장설립제한지역<수도법>

기호 (2)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
공장설립제한지역<수도법>

기호 (3)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
공장설립제한지역<수도법>

기호 (4)
보전관리지역, 기타교통시설(터널)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>

기호 (5)
농림지역, 기타교통시설(터널)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소
산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>

기호 (6)
보전관리지역, 기타교통시설(터널)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>

기호 (7)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>

기호 (8)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>

기호 (9)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>

기호 (10)
농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리
돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

- 본건 기호 (4)~(6),(8),(10) 토지는 공부상 지목이 '임야' 및 '답'이나, 현황 조성
중단된 부분, 법면, 자연림 및 휴경지 등으로 이용 중인 바, 이를 감안하여 평가하였으니,
업무 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (7),(9) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 ‘도로’로 이용되고 있는
것으로 추정되어, 이를 감안하여 평가하였으며, 현황 ‘도로’로 이용 중인 부분의 위치,
경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기
바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :

- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을
요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무 진행시
참고하시기 바람.

- 본건 기호 (2) 토지 지상에 제시외 건물이 소재하나 해체 및 이동이 용이할 것으로
판단되어 평가외 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 제시외 건물의 위치 및
경계 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (5), (6) 토지 지상에 제시외 분묘(부속 석물 포함)가 다 수 소재하는 바,
토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 분묘로 인하여 영향받는 토지가액을
감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 현장 조사시 수풀의 무성함 등으로
인해 육안으로 식별이 어려운 분묘가 추가적으로 소재할 가능성이 있는 바, 업무 진행시
참고하시기 바라며, 본건 기호 (4),(8),(10) 토지는 현장 조사시 육안으로 확인되는 분묘는
없는 것으로 파악되나, 수풀의 무성함 등으로 인해 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이
있는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

- 본건 기호 (1)~(3) 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에
따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만,
제시외 수목의 수종 및 수량 등의 정확한 확인은 전문적 조사 용역 및 전문적 지적 측량을
요하는 바, 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (4)~(6),(8),(10) 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목 등은 경제적
가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를
감안하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (1), (2) 토지 지상에 잡자재 및 폐기물 등이 적재되어 있고, 본건 기호
(8), (10) 토지 지상에 잡자재, 토목공사용 골재 및 폐기물 등이 적재되어 있는바,
업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 (1)~(3) 토지는 일반건축물대장상 관련 지번으로 등재되어 있으며, 3필지
일단으로 동일 용도에 이용되며 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를
기준으로 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.


- 본건 기호 (4),(5),(6) 토지는 일부 기타교통시설(터널)에 저촉되어 이를 감안하여
평가하였는 바, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (11)~(17) 건물은 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 판넬 등 마감.
내 벽 : 판넬 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 기호 (11)~(17) 건물은 동.식물관련시설임.

설비내역

본건 기호 (17) 건물은 기본적인 급배수 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 : 본건 건물 외부에 설치된 계단실 및 차양 등은 건물 평가시 이를 포함하여
평가하였으니, 업무 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. (목록1~4) 농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수). (목록5.6) 제시외 분묘 다수 소재하며 분묘기지권 성립여지 있음. 그로 인한 감안가격임. 그외 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불분명함. [목록4~6] 일부 기타교통시설(터널)에 저촉되며 그로 인한 감안가격임. (목록7.9]) 공부상 임야이나 현황 도로이고, (목록11~17) 동식물관련 시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경10206 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

총괄표제부상 건물수: 7동

1.2. 물건 소재지

경상남도 밀양시 상동면 가곡리 102-6

1.3. 물건 현황

용도: 동물 및 식물 관련시설

건물 구조: 일반철골구조 기타지붕 2층 건물

건물 이용상태: 동물 및 식물 관련시설

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 2,858,596,820 원

토지면적: 23,572.00 ㎡ (약 7,130.03 평)

건물면적: 2,778.58 ㎡ (약 840.65 평)

토지 제시외면적: 0.00 ㎡

건물 제시외면적: 0.00 ㎡

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 가곡리에 위치하며, 부근은 나지, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

제반 교통사정은 보통시 됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지들은 일부 지적도상 맹지이나, 현황 포장도로가 소재하거나 도로로 이용 중에 있습니다. 다만, 일부 토지는 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지들은 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등 다양한 법규에 의한 제한을 받습니다. 특히 일부 필지는 기타교통시설(터널)에 저촉됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상으로는 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 있으며, 다수의 근저당권 및 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

건물 등기부상으로는 소유권 보존 및 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나 모두 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 가장 빠른 근저당권 설정일자(2021.06.30.)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 말소기준권리보다 선순위로서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서 상 기재된 바 없습니다. (단, 지상권 개요만 언급되고 구체적인 내용은 없습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 임차인의 보증금을 인수할 사항은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 위치하며, 동물 및 식물 관련 시설로 이용되고 있어 일반적인 상업 또는 주거 지역의 상권과는 거리가 있습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 외 상업 활동은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 농림지역에 위치하여 주변이 한적한 농촌 환경을 이룹니다. 주요 편의시설 및 관공서 등은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항 요약

본건은 중복사건으로 경매 진행 중이며, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 분묘기지권 성립 가능성이 있고, 일부 토지는 터널 시설에 저촉되며, 공부상 지목과 현황이 상이한 부분이 다수 존재합니다.

6.2. 분묘기지권

토지 지상에 다수의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 토지 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 육안으로 확인이 어려운 분묘가 추가적으로 존재할 가능성도 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명

본건 토지는 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.4. 기타교통시설(터널) 저촉

일부 토지가 기타교통시설(터널)과 저촉되어 해당 부분의 이용에 제한이 있을 수 있으며, 이에 따라 감안된 가격으로 평가되었습니다.

6.5. 공부상 지목과 현황 불일치

토지 중 일부는 공부상 지목이 '임야' 또는 '답'이나, 현황은 조성 중단된 토지, 법면, 자연림, 휴경지, 또는 도로로 이용되는 등 공부와의 차이가 존재합니다.

6.6. 제시외 물건

토지 지상에 제시외 건물이 소재하며, 다수의 분묘, 수목, 잡목, 잡자재, 폐기물, 토목공사용 골재 등이 적치되어 있습니다. 제시외 건물은 해체 및 이동이 용이할 것으로 판단되어 평가 외되었으나, 정확한 확인은 필요합니다.

6.7. 경계 불분명

토지 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 요구됩니다.

6.8. 주변 혐오시설

주변 지역은 주로 농경지 및 임야로 이루어져 있으며, 보고서 상 또는 제공된 정보 내에서 특별히 언급된 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 토지임을 감안할 때 인근에 농업 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 다수의 건물을 갖춘 동물 및 식물 관련시설 용지의 경매 물건입니다. 그러나 다수의 분묘, 터널 저촉, 공부와 현황의 불일치, 농지취득자격증명 필요 등 권리 및 물건상 중대한 리스크 요인이 다수 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적으로 향후 개발 또는 재이용 가능성: 농림지역 및 보전관리지역의 특성을 고려한 활용 방안 모색이 필요합니다.

* 동물 및 식물 관련시설의 기존 용도 활용: 기존 시설을 그대로 활용하거나 일부 개조하여 운영할 수 있습니다.

* 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 리스크 관리: 분묘, 터널 저촉, 지목과 현황 차이 등을 명확히 파악하고 해결 전략을 세워야 합니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 2,858,596,820 원입니다.

다수의 잠재적 리스크 요인(분묘, 터널 저촉, 농지취득자격증명, 공부와 현황 불일치, 경계 불분명 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가의 약 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,715,000,000원 ~ 2,000,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.