나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20982 [1] 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 74-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 남부면 갈곶리 소재 ""갈곶마을"" 내에 위치하며 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 북동측에 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(남부해안마을지구)

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 본건 지상에 제시외건물이 소재하는바 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
외벽: 타일 및 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

일련번호(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
외벽: 싸이딩 판넬 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (2): 근린생활시설 및 단독주택임.
일련번호 (3): 근린생활시설 및 단독주택임.

설비내역

제반 위생 및 급·배수설비, 일부 난방설비 등이 되어 있으며, 일련번호 (3) 옥상 부분에 태양광설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㈀~㈆] 매각포함.
-목록[3]에 설치된 데크시설 및 옥상 소재 태양광설비 등은 건물에 포함하여 평가 및 매각.
-본건은 지적경계가 불분명한 바, 정확한 위치 및 인접필지와의 경계 등은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 상세 정보

사건번호: 통영지원 2025타경20982 (1)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 74-1

용도: 근린주택

감정가: 381,117,560원

토지면적: 207.00㎡ (약 62.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 184.32㎡ (약 55.7평)

건물 제시외면적: 45.70㎡ (약 13.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제수산업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(감정서상 ㈀~㈆) 매각 포함, 목록 데크시설 및 옥상 태양광설비 매각 포함, 지적경계 불분명 (측량 요함)

1.1. 입지조건

2.

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 남부면 갈곶리 소재 "갈곶마을" 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(2019-08-22)(남부해안마을지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리

2012년 2월 9일 거제수산업협동조합 근저당권 (을9)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

임차인 현황

* 임차인: 진철순 (진 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023년 11월 17일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 확정일자 및 배당신고 내역이 없어 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 363,437,935원입니다.

1.3. 상권분석

2.

주변 부동산 시세

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 인근 "해정스위트(98-9)" 및 "해금힐하우스(98-10)"의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월 5일: 4억 8천만원 (전용 41.62㎡)

* 2026년 5월 26일: 5억 0천만원 (전용 41.62㎡)

* 2026년 5월 18일: 4억 9천만원 (전용 37.7㎡)

이는 해당 지역 다세대 주택의 시세가 약 4억 8천만원에서 5억 원 수준으로 형성되어 있음을 보여줍니다.

시장 분석

본 물건의 감정가는 3억 8천만원으로, 인근 다세대 주택의 최근 시세 대비 약 1억 원 가량 낮은 수준입니다. 이는 잠재적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 요인입니다. 다만, 본건은 근린주택으로, 단순 다세대 주택과의 용도 및 구조적 차이를 고려한 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.

주변 환경

갈곶마을 내에 위치하여 지역 생활권 내 편의시설을 이용할 수 있으며, 농경지와 자연림이 인접하여 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설 및 교통

마을 자체의 편의시설 및 인근 지역의 기반 시설 이용이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

지적경계 불분명

본건은 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 인접 필지와의 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사 또는 분쟁 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

제시외 건물 및 시설

제시외 건물, 데크시설, 옥상 태양광 설비 등이 매각에 포함되어 평가 및 매각되므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 관리 방안을 고려해야 합니다.

임차인 관련

임차인(진철순)은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

토지 이용 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 토지 이용 시 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 소재 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 3억 8천만원 수준이며, 제시외 건물 및 부속 설비도 매각에 포함됩니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 인근 부동산 시세 대비 낮은 감정가는 투자 매력도를 높이는 요인이나, 지적경계 불분명, 제시외 건물 포함, 토지 이용 제한 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 다세대 주택 시세(약 4.8억~5억) 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 토지/건물 일괄 취득: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용도를 극대화할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 안전한 권리 확보가 가능합니다.

* 낮은 임차인 보증금 부담: 대항력 없는 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

현재 감정가는 381,117,560원입니다.

인근 유사 부동산의 최근 매매 시세가 4억 8천만원에서 5억 원 수준임을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 현재 시세의 90% 이하, 즉 약 4억 3천만원 ~ 4억 5천만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 잠재적 가치, 명도 비용, 측량 비용, 경매 물건의 특수성(제시외 건물 등)을 종합적으로 고려하여, 4억 2천만원 ~ 4억 5천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.