나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21039 [1] 경상남도 거제시 장목면 율천리 518 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 율천리 소재 '율천마을' 내에 위치하며, 부근으로는 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 '전' 상태입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 포장도로(약 5~6m폭)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지 지상에 타인 건물이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 조사되는바 타인 건물로 인하여 토지에 제한이 있을 경우 영향 받는 가액은 ‘(토지)감정평가 명세표’ 비고란에 기재하였습니다.

- 본건 토지 지상에 제시외 수목(엄나무 등)이 소재하나 수량의 과소 및 일반적인 부동산 거래시 일괄하여 거래되는바 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되어 토지에 포함하여 평가하였으니, 입찰 및 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 농지취득자격증명 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 몰수).
- 본건 토지 지상에 타인 건물이 일부 걸쳐 소재하는 것으로 조사되는바 매각가격은 타인 건물로 인하여 제한 받는 가격임.
- 본건 토지 지상에 제시외 수목(엄나무 등)이 소재하나 수량의 과소 등 토지에 미치는 영향이 미미하여 토지에 포함하여 매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경21039 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO (제공된 정보 기준, 상세 권리분석 참조)

매각대상: 토지매각

감정가: 139,712,000원

1.2. 물건소재지 및 현황

소재지: 경상남도 거제시 장목면 율천리 518

용도: 답

토지면적: 472.00㎡ (약 142.78평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장목면 '율천마을' 내에 위치하며, 주변으로는 농가주택과 농경지가 혼재하는 한적한 농촌 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 북측으로는 약 5~6m 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용에 불편함은 없습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

채권청구총액: 293,938,099원

말소기준권리: 을1. 장목농업협동조합 근저당권 (2023.10.07)

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을2 지상권, 갑5~갑9 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 명시되어 있어, 갑3 (서 소유권이전-증여) 및 갑4 (서 소유권이전청구권가등기-매매예약) 역시 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차인: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차인은 없습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 장목면 율천리는 전형적인 농촌 지역으로, 농업 위주의 경제 활동이 이루어지는 곳입니다. 거제시는 거가대교 개통 이후 관광 및 지역 개발 계획을 적극적으로 추진하고 있으며, 장목면 일대도 이러한 개발 흐름에 따라 향후 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 단독으로 상권이 형성되어 있기보다는 인근 읍면 지역 또는 거제 시내의 편의시설 및 상업시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

한적하고 조용한 농촌 생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 차량 보유 시 거제 시내 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용하여 인근 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 농업을 주 목적으로 하는 분들에게 적합한 환경입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 물건은 농지이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 매우 중요합니다.

* 타인 건물 일부 침범: 본건 토지 지상에 타인 건물이 일부 걸쳐 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 감정평가 시 이미 가치 제한 요인으로 반영되었으나, 실제 매수 후 경계 분쟁의 소지가 있거나 토지 이용에 제한을 받을 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 제시외 수목: 토지 지상에 엄나무 등 제시외 수목이 소재하나, 수량 및 영향이 미미하여 토지에 포함하여 매각됩니다. 이는 통상적인 거래 시 포함되는 사항으로 큰 리스크는 아닙니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다. 그러나 농촌 지역 특성상 향후 잠재적인 시설 입지 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 거제시의 지역 개발 잠재력과 농업용 토지로서의 가치를 동시에 가지고 있습니다. 특히, 거가대교 개통 이후 거제시 장목면 일대에 대한 관심이 높아지고 있어 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수라는 명확한 행정적 요건과, 타인 건물이 일부 침범하고 있어 실제 이용 및 가치에 제한이 있을 수 있다는 점은 반드시 유의해야 할 중대한 리스크입니다. 따라서 본 물건은 철저한 사전 조사와 명확한 권리 분석, 그리고 리스크에 대한 충분한 이해를 바탕으로 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 향후 거제시 장목면 일대의 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 토지 가치 상승 기대.

* 농지취득자격증명 취득 시 직접적인 농업 활동을 통한 수익 창출 가능.

* 상대적으로 합리적인 감정가로 토지를 확보할 수 있는 기회.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 139,712,000원

토지 면적: 472㎡ (약 142.78평)

평당 감정가: 약 978,500원

본건은 농지취득자격증명 필요, 타인 건물 침범으로 인한 가치 제한 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 점을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 수준에서 신중하게 접근하거나, 리스크를 감안하여 감정가보다 다소 낮게 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

향후 시장 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.