나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21006 [1] 경상남도 거제시 상동동 927-9 벽산이-솔렌스힐 2차 205동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '거제상동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 19층 건물 중 10층 1002호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 소하천(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21006 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 상동동 927-9 벽산이-솔렌스힐 2차 205동 10층 1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 172,000,000원

* 토지면적: 68.52㎡ (약 20.73평)

* 건물면적(전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사하나자산신탁

* 건물명: 벽산e-솔렌스힐 2차

* 건축연도: 2015년 2월 12일

* 층수: 19층 중 10층

* 구조: 철근콘크리트조 경사지붕

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '거제상동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 시내 및 외곽으로의 이동이 편리한 편입니다. 북측으로는 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 교통 환경은 양호합니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트구조의 19층 건물 중 10층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 시공되었습니다. 공동 승강기, 소화전, 급배수, 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2015년 4월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 말소예정 권리: 상기 말소기준권리 외에 등기부상의 모든 권리(소유권이전 1번신탁등기말소, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 특별히 인수해야 할 채무는 없는 것으로 판단됩니다.

* 특이사항:

* 임대관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

* 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 제한적이었으며, 인근 탐문 및 공부 확인, 외부 관찰 등을 통해 평가되었으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있습니다. 비고란의 내용이 불분명하므로, 입찰 전 반드시 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 속한 거제시 상동동은 공동주택과 근린생활시설이 균형을 이루고 있는 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시설: 거제상동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 아파트 단지 정보: 벽산e-솔렌스힐 2차 아파트는 총 6개동 480세대로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차 공간을 합쳐 총 107대(JSON 정보 기준, 총괄표제부JSON에서는 531대)의 주차가 가능합니다. 지하에는 전기차 충전기가 2대 설치되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 주민공동시설 등이 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 주차: 총 107대(JSON 정보 기준)의 주차 공간을 확보하고 있으며, 19층 건물 기준으로는 비교적 넉넉한 편입니다. (JSON의 총괄표제부 정보상 총 주차대수는 531대로 파악됨)

* 교육: 거제상동초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 주의해야 합니다. 거주자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 제한으로 인한 내부 상태 불확인 가능성은 중요한 리스크입니다. 실제 방문 시 도배, 마루, 욕실 등 내부 마감 상태가 평가 시 기준보다 미흡할 경우 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 미확인 권리 (지상권): 물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 구체적인 내용 확인이 필수적입니다. 만약 실제 지상권이 존재하고 이를 인수해야 한다면, 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 벽산e-솔렌스힐 2차 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖춘 공동주택입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계는 매우 깔끔할 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계가 미상이며, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 그리고 '지상권' 관련하여 불확실한 부분이 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 리스크들을 면밀히 검토하고, 필요시 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확인을 통해 안전한 입찰을 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 경매 절차 완료 시 모든 기존 권리가 소멸되어 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 선호 주거 지역: 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 양호한 편의시설: 주변 학교 및 상업 시설과의 접근성이 좋으며, 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다.

* 시장 회복 가능성: 거제 지역 부동산 시장의 회복 및 가격 상승 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(84.95㎡)의 아파트가 2026년 5월 18일 150,000,000원 (16층), 2026년 6월 13일 142,000,000원 (6층)에 거래되었습니다. 본건은 10층에 위치하고 있어 층수 면에서 중간 정도의 가치를 지닌다고 볼 수 있습니다.

감정가는 172,000,000원이나, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 현재 시장 가격 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 평균은 약 146,000,000원 수준입니다. 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상 등의 리스크를 감안하더라도, 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 최근 실거래가 수준에서 약간의 여유를 두는 것을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 148,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.